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Crédito Habitação: Um guia passo a passo rumo à sua nova casa

06 de maio de 2021
Atualidade Crédito HabitaçãoArtigo
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Crédito Habitação: Um guia passo a passo rumo à sua nova casa

Comprar casa é um objetivo, um sonho, um projeto de vida de muitos jovens e adultos. A par deste sonho está normalmente a contratação de um crédito habitação.

Se está à procura de casa, seja para viver sozinho ou acompanhado, com certeza já sabe que são muitas as decisões que vai precisar de tomar. Por isso mesmo, criámos este Guia de Crédito Habitação para que possa escolher o empréstimo que melhor se adequa a si.

Navegue através do nosso índice e esclareça todas as suas dúvidas.

1. Onde vai ser a minha casa?

2. Como vou pagar a casa?

3. A decisão está tomada. E agora?

4. O que fica por fazer?

5. Hora de fazer rubricas e assinaturas

6. Bem-vindo à sua nova casa

1. Onde vai ser a minha casa?

 Antes de começar a tratar do crédito habitação, é importante:

  1. Ser realista quanto ao preço pois, no caso do financiamento, é importante saber qual o valor máximo do crédito à habitação que pode pedir à instituição de crédito. 

    Para que possa tomar a melhor decisão, é essencial que olhe para o seu orçamento familiar e para as suas despesas mensais de forma a conseguir determinar qual a sua taxa de esforço (não deverá exceder os 50% dos rendimentos mensais, sendo ideal que esteja abaixo dos 40%).

    Para saber quanto pode gastar utilize a nossa calculadora.

    Leia ainda: Como calcular a sua taxa de esforço?

  2. Ser flexível tendo em conta que há muitas decisões que vai precisar tomar. Por exemplo:

    a. Vai pedir crédito habitação sozinho ou acompanhado?
    b. Será para a família atual ou futura?
    c. Apartamento ou moradia?
    d. Construção nova, projeto ou segunda mão?
    e. Para remodelar ou pronto a habitar?

Em suma, tudo será importante para determinar o valor ideal do seu crédito habitação.

A melhor dica que lhe podemos dar antes de pedir o crédito habitação é: faça uma lista do que mais gosta, das suas prioridades e do que não quer mesmo abdicar (varanda, sala grande, 2 casas de banho, por exemplo). A lista vai ser essencial para que mantenha o foco e encontre a casa mais adequada a si.

Para procurar casa, existem mil e uma formas e soluções. Pode ver as ofertas disponíveis nos portais imobiliários online ou em apps que o notificam sempre que há uma nova casa, ou ser mais tradicional e percorrer os bairros de que mais gosta a pé para ver se há alguma à venda.

Para poupar tempo e garantir que todo o processo corre sem sobressaltos, recorrer a um agente imobiliário pode ser uma excelente solução. E tanto na casa como no crédito habitação, a escolha deve ser sempre adaptada ao seu estilo de vida.

Já encontrou? Ótimo!

Agora, só tem de confirmar alguns dados antes de iniciar o processo de compra de casa com recurso a crédito habitação. Confirme sempre quem são os proprietários do imóvel através de uma cópia do registo predial (é um documento público facilmente obtido online).

Para formalizar o seu interesse em comprar casa deverá assinar um contrato de promessa de compra e venda com o proprietário ou com o seu representante. Este contrato é um documento pelo qual o comprador e o vendedor se comprometem a celebrar o negócio, sendo por vezes entregue ao vendedor uma quantia referente ao sinal da compra.

2. Como vou pagar a casa?

A compra de casa é uma etapa importante, mas é preciso perceber como vai conseguir pagá-la. Se for com recurso ao crédito habitação, é importante conhecer alguns fatores que lhe vão permitir decidir com segurança.

Tenha em conta que a maioria das instituições financeiras fixa o limite do crédito habitação no máximo de 90% do valor do imóvel (com exceção dos imóveis da banca, onde poderá obter crédito habitação a 100% do valor do imóvel) pelo que será necessária alguma poupança para dar de entrada.

Lembre-se: quanto mais puder dar de entrada, indo além dos 10%, melhor. Quanto maior for a entrada que der, menor será o valor de crédito habitação solicitado e menor será o risco associado ao seu empréstimo, o que aumentará as probabilidades de ver o crédito habitação aprovado e com melhores condições financeiras.

Dar um valor de entrada maior pode também ser uma boa opção para reduzir a taxa de esforço, que como vimos anteriormente é outro fator importante para a aprovação do empréstimo.

Quer saber mais sobre crédito habitação?

O Crédito habitação é um produto financeiro que se traduz num contrato de empréstimo da instituição de crédito ao cliente por um período de tempo previamente estabelecido. Pode ser utilizado para aquisição, aquisição e obras, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento. Também é aplicado na aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

Quando contrai um crédito habitação, o cliente dá como garantia à instituição financeira um imóvel, geralmente aquele que está a ser adquirido, constituindo-se sobre o mesmo uma hipoteca voluntária.

A hipoteca resume-se à preferência da instituição escolhida para o crédito habitação sobre os demais credores, em caso de incumprimento por parte dos clientes. Em troca, o cliente assume o compromisso de devolver, através de prestações periódicas, o crédito habitação concedido, os juros gerados e outros encargos associados.

Alguns conceitos ligados ao crédito habitação

Existem alguns termos relativos ao crédito habitação que deve procurar perceber:

  • Montante do empréstimo: é o valor total disponibilizado nos termos do contrato de crédito habitação e que depende do valor do imóvel e dos seus rendimentos;
  • Taxa de juro: é a percentagem que se aplica ao capital pendente de um crédito habitação para calcular os juros que se devem pagar;
  • Prazo: é a duração na qual se verifica a devolução do capital, acrescido dos respetivos juros do crédito habitação;
  • Prestação: é o valor mensal a pagar para liquidar o montante solicitado e os respetivos juros no prazo estipulado;
  • Comissões: são os valores que as instituições financeiras cobram pela prestação dos seus serviços, aplicadas mensalmente e disponíveis para consulta nos respetivos preçários da instituição ou Banco de Portugal.

Quer saber ainda mais sobre crédito habitação? Consulte o nosso glossário.

Decisões a tomar sobre o seu crédito habitação

Como escolher o melhor crédito habitação?

Deixamos-lhe algumas dicas que o vão ajudar:

  1. Faça uma simulação de Crédito Habitação – Não existe melhor forma de comparar crédito habitação do que fazer várias simulações em diferentes instituições de crédito com diferentes taxas de juro e diferentes prazos. Mas na hora de comprar certifique-se que compara os mesmos termos (mesmo prazo e mesmo tipo de taxa de juro – variável, misto ou fixo).

    Faça uma simulação rápida no nosso simulador de crédito habitação.
  2. Analise a FINE – Ao fazer uma simulação num simulador de crédito habitação, terá acesso à FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), na qual poderá aceder a toda a informação sobre a sua simulação de crédito, como:

    o Montante do empréstimo;
    o Valor da Prestação;
    o Despesas e impostos do crédito de habitação;
    o Seguros;
    o Taxas de juro;
    o Vendas associadas facultativas;
    o Spread, TAEG e MTIC;
    o Modalidades de amortização parcial ou total do empréstimo
    o Outras informações úteis sobre a simulação de crédito habitação.

  3. Como escolher a taxa de juro do empréstimo: Taxa fixa, mista ou variável? – Em relação à taxa de juro do crédito habitação, não existe uma resposta certa, deverá analisar a sua situação e perceber qual a taxa de juro que faz mais sentido para si. Com as taxas de juro mistas e fixas a prestação e a taxa de juro serão fixas durante um determinado tempo, com a taxa de juro variável a prestação e a taxa de juro, poderão variar ao longo do tempo.

    Ainda com dúvidas? A UCI Explica as taxas de juro.

  4. Spread, MTIC e TAEG – Apesar do spread ser o indicador mais falado do crédito habitação, este representa apenas um dos custos. Ao olhar para o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) e para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) terá uma noção mais real de quanto vai pagar pelo seu empréstimo habitação.

  5. Vendas Associadas Facultativas – São produtos financeiros contratados juntamente com o crédito habitação, como poupanças ou cartões de crédito, geralmente utilizados como contrapartida para uma melhoria das condições financeiras (normalmente redução no spread). Embora na UCI não existam vendas associadas facultativas, para a maior parte das instituições de crédito, esta é uma realidade que deve ter em atenção e que poderá, inclusive, fazer aumentar os custos do seu crédito habitação.

  6. Abertura de Conta – A maioria dos Bancos obrigam à abertura de conta para poder efetuar o pagamento das prestações do seu crédito habitação, pelo que deverá ter presente o processo de abertura de conta e os respetivos custos de manutenção da mesma ao longo dos anos, que devem estar refletidos no MTIC. No caso da UCI, poderá manter a sua atual conta no seu Banco com total liberdade e usar essa para pagamento das prestações, tornando o processo mais simples para si e sem custos acrescidos.

Em suma, ao comparar diferentes simulações, poderá tomar uma decisão mais informada e escolher a proposta de crédito habitação mais adequada ao seu caso.

Descarregue o nosso comparador de crédito habitação e saiba qual o melhor crédito habitação para si.

Leia ainda: A UCI Explica: A simulação de crédito habitação

Cada caso é um caso

Com toda a informação à sua disposição, terá de decidir em que condições quer avançar com o crédito habitação. Leve o seu tempo, volte a ver tudo novamente e decida com calma. Lembre-se que pode sempre falar com um especialista em Crédito Habitação da UCI para esclarecer as últimas duvidas ou questões. Está na hora de avançar com o crédito habitação?

3. A decisão está tomada. E agora?

Se já decidiu qual será a casa e a proposta de crédito à habitação que vai escolher, chegou o momento de apresentar todos os documentos necessários para que a entidade de crédito possa efetuar uma análise da sua capacidade financeira com vista à concessão de crédito habitação. Trata-se de um passo importante na sua vida, pelo que tudo deve ser claro, transparente e fácil de entender.

O que é preciso para fazer o pedido de crédito habitação?

 

O primeiro passo é fornecer a documentação necessária para o estudo da operação, nomeadamente documentos pessoais, documentos relativos ao imóvel, entre outros.

A seu tempo, também serão solicitadas todas as autorizações necessárias para tratar os seus dados. A concessão de crédito implica uma análise de vários documentos, que dependem do tipo de imóvel, situação profissional, rendimentos, entre outros.

Tem dúvidas sobre quais são os documentos necessários, ou onde pode pedir ou aceder a esses documentos? Descarregue a nossa Checklist de crédito habitação.

Quais são os impostos a pagar quando se compra uma casa com recurso a financiamento?

Ao comprar casa e contrair um empréstimo habitação para a sua aquisição existem alguns impostos a pagar:

  1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – é um imposto único, que se paga antes da compra da casa. O comprovativo do seu pagamento terá de ser apresentado no contrato de compra e venda.

  2. Imposto de Selo (sobre a compra) - Este imposto é cobrado ao comprador no momento da escritura. A taxa atual da sua aplicação é de 0,8% sobre o valor de mais elevado de aquisição ou valor patrimonial do imóvel 

  3. Imposto de Selo (sobre o Crédito Habitação) – Imposto de selo sobre o valor do empréstimo. A taxa atual é de 0,6%.

Estes são os impostos inerentes a uma transação. Contudo, anualmente todos os proprietários estão sujeitos ao Imposto Municipal sobre imóveis (IMI), que consiste na tributação anual que incide sobre o valor patrimonial dos imóveis situados em Portugal, sendo esta percentagem definida por cada município. Poderá também aplicar-se uma isenção do mesmo, pelo que deverá consultar se cumpre as condições para efetuar esse pedido junto da Autoridade Tributária.

O que mais precisa saber?

Comprar uma casa e contratar um crédito habitação implica começar uma nova etapa, com as incertezas que daí advêm. Por exemplo, que seguros é obrigatório ter?

À exceção do seguro de incêndio, que cobre o risco de danos provocados no imóvel e que é obrigatório para edifícios em regime de propriedade horizontal, todos os outros seguros não são exigidos por lei, contudo, poderão ser uma opção a considerar uma vez que fornecem uma proteção adicional ao empréstimo.

Em relação aos seguros o aspeto mais importante a reter é que quando recorre a uma instituição de crédito para fazer um crédito habitação, não tem obrigação de subscrever os seguros nesse mesmo banco. Assim, poderá sempre escolher uma entidade da sua preferência, procurando outras alternativas de seguros além aquelas que o banco lhe oferece.

A sua parte está feita!

Agora, tudo o que pode fazer é esperar pela verificação da viabilidade do crédito habitação. A rapidez do processo é do interesse de todas as partes envolvidas, por isso, em apenas alguns dias, poderá ter uma resposta sobre a viabilidade do empréstimo. E depois do seu crédito habitação ser aprovado, estará na hora de formalizar o processo para que possa adquirir o imóvel que escolheu.

4. O que falta fazer?

Depois de escolher a casa, de passar pelas etapas anteriores, de entregar a documentação inicial e obter a aprovação do empréstimo, serão necessários os seguintes passos: 

  • A avaliação obrigatória do imóvel, que deverá ser feita por uma entidade independente que irá fazer uma avaliação oficial do imóvel, para definir o valor do mesmo.
  • A verificação da situação registal do imóvel, que será realizada pela entidade financeira para verificar que do ponto de vista legal está tudo em conformidade, o que assegura a legalidade da compra e do financiamento do imóvel.

A conclusão desta etapa do pedido de Crédito Habitação chega com a entrega de uma FINE Aprovação, um documento que incorpora todas as condições do contrato de crédito aprovadas, fornecida juntamente com a minuta do contrato de crédito.

5. Hora de fazer rubricas e assinaturas

Depois de assinar toda a documentação pré-contratual, dispõe de um período mínimo de reflexão de sete dias completos, durante o qual não pode ser celebrado o contrato de crédito habitação. Com este período de reflexão pretende-se garantir que o cliente tem tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito e tomar uma decisão consciente.

Afinal de contas contrair um empréstimo habitação para comprar casa é talvez uma das decisões mais importantes que irá tomar na sua vida. Depois deste período, o especialista em crédito habitação que o tem acompanhado em todo o processo, também estará do seu lado no Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial.

É numa destas instituições que vai assinar a escritura de mútuo com hipoteca, em simultâneo com a escritura de compra e venda. É aqui que começa o final do seu processo de crédito habitação.

O que é preciso saber sobre o título de compra e venda, mútuo e hipoteca?

A formalização dos contratos de compra e venda, mútuo e hipoteca pode ser realizada através de escritura ou por documento particular autenticado (DPA). Em termos legais são documentos que se assinam num notário, conservatória do registo predial ou advogado e no qual se estabelecem todas as condições do contrato ou transação. Ou seja, está agora à distância de uma assinatura do fim do processo de compra de casa com recurso a crédito habitação. Quando existe a compra e venda de um imóvel, o habitual é assinar no mesmo ato dois tipos de escritura:

  • Escritura de compra e venda: é o documento que assegura a transmissão de um imóvel de um proprietário para outro. A escritura de compra e venda assina-se num cartório/conservatória, sendo a aquisição do imóvel registada na Conservatória do Registo Predial.
  • Escritura de mútuo com hipoteca: é o contrato no qual se estabelecem os direitos e as obrigações da instituição financeira (credora) e do cliente (mutuário).

Sabemos que a leitura e revisão das escrituras não é fácil, sendo importante ter alguém que ajude nessa fase, nomeadamente do especialista de crédito habitação que o acompanhou durante todo o processo.

No final, quando sair do cartório, notário ou escritório de advogado onde está agendada a assinatura dos contratos, a casa com que tanto sonhou já será sua. É normal que sinta um grande entusiasmo, mas há alguns passos que é necessário dar nesse dia e que não pode esquecer.

No dia da escritura deve levar para o cartório, conservatória ou escritório de advogado um documento de identificação, o seu e de todas as pessoas que vão assinar a escritura. As cópias da documentação do imóvel já se vão encontrar no cartório, conservatória ou escritório de advogado, mas será necessário levar os originais para instruir a escritura. Também será necessário, antes da escritura, realizar o pagamento dos impostos referentes à compra e venda e o pagamento dos respetivos emolumentos registais. Todos estes valores serão previamente comunicados pela entidade financeira e constarão da documentação prévia entregue antes da escritura.

Antes do ato da assinatura, o procurador vai dirigir-se a si e apresentar-lhe a documentação que irá assinar. Não se assuste pela quantidade de folhas que vai necessitar de assinar. A compra de uma casa também se faz de momentos nostálgicos entre assinaturas de vários documentos e páginas.

A escritura pública de compra e venda, mútuo e hipoteca é realizada, em regra, no mesmo ato. E, depois de assinada a escritura, o notário/advogado dará entrada dos registos de aquisição e hipoteca para que depois possa receber uma cópia certificada do contrato.

Falta alguma etapa?

A gestão de todo o processo desde as primeiras visitas a casas, escolha do imóvel, as primeiras simulações de crédito habitação e a escritura podem levar algum tempo. Em alguns casos pode mesmo levar meses. Contudo, fica tudo concluído no dia da escritura, quando lhe entregarem uma pasta para guardar toda a documentação. Guarde-a cuidadosamente, já que são os documentos que o identificam enquanto proprietário e mutuário do crédito habitação.

6. Bem-vindo à sua casa 

E como em todas as maratonas, a maior alegria acontece quando cruzamos a meta. Neste caso, é quando assinamos o último documento de todo este processo de crédito habitação. Tudo o que falta agora é abrir a porta da sua nova casa e começar a vivê-la.

Já sabe qual o estilo de decoração que melhor combina consigo ou vai começar pela festa de inauguração? De facto, agora é tempo de festa e de encher a sua casa de novas memórias e novos sonhos, pois este, já está cumprido!

Descarregue o nosso Guia Crédito Habitação passo a passo e fique mais perto de comprar casa.

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