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Amortizar o crédito habitação: Tudo o que deve saber!

04 de novembro de 2021
Atualidade Crédito HabitaçãoArtigo
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Vale a pena amortizar o crédito habitação? Como amortizar o empréstimo e quais os custos? Saiba tudo neste artigo.

Tem algum dinheiro de parte e está a pensar amortizar o crédito habitação, mas tem dúvidas se vale a pena, como funciona a amortização e quais são os custos? Estas são algumas questões que vamos responder neste artigo.

Além de ficar a conhecer quais os tipos de amortização de crédito habitação vai também ficar a saber se, de facto, amortizar o crédito habitação é algo que compensa.

Tudo o que precisa saber sobre a amortização do crédito habitação.

Amortizar o crédito habitação, sim ou não? 

O encargo com a habitação é, geralmente, uma das maiores despesas familiares, por isso, é natural pensar em formas para aliviar essa despesa. Com algum planeamento é possível reduzir a divida que se tem ao banco e reduzir a prestação mensal.

Uma das formas de o conseguir é aplicando as poupanças para amortizar o crédito habitação, reduzindo os juros a pagar e a prestação mensal.  

Ao longo do empréstimo poderá, por isso, equacionar amortizar o crédito habitação em dívida, antes do prazo. A boa notícia é que pode fazer a amortização total ou parcial do empréstimo quando entender e for conveniente para si.

No entanto esta é uma decisão que não deve ser tomada de ânimo leve. A decisão de amortização do crédito habitação (e de outros créditos) não é apenas uma decisão matemática e de poupança no imediato, mas uma decisão financeira e de gestão do orçamento familiar.

Portanto, antes de pensar em amortizar o crédito habitação tenha em consideração a situação financeira do agregado familiar, os rendimentos e os encargos, as perspetivas de futuro, os projetos que quer realizar e até o contexto económico. Para tomar a decisão mais acertada sobre a amortização do crédito habitação vai ter que ter em conta todas estas variáveis.

Como pode poupar amortizando o crédito habitação?

Amortizar o crédito habitação, ou seja, devolver parte do empréstimo, é uma forma de reduzir a divida e os juros que se paga ao banco.

Ao reduzir o capital em divida, a amortização permite reduzir os juros do empréstimo, reduzindo por sua vez o valor das prestações mensais. Portanto, quanto mais capital pagar antecipadamente, e quanto mais cedo, menor será o valor de juros totais a pagar e maior será a poupança com o crédito habitação.  

Se está a pensar amortizar o crédito habitação, a primeira pergunta que tem de fazer é se tem poupança disponível.

Leia ainda: Como poupar para comprar casa?

Se não tem poupança disponível no momento para amortizar o crédito habitação pode começar já a pensar em formas de conseguir gerar essa capacidade de poupança para poder mais tarde fazer essa amortização e reduzir o encargo com a habitação.

Se já tem o orçamento familiar controlado, é importante analisar as poupanças e ter atenção para não ficar completamente desprevenido.

Amortizar o crédito habitação pode ser boa ideia, mas convém não investir todas as poupanças, pois os imprevistos acontecem. Uma boa estratégia passa por criar um fundo de emergência que permita fazer face a eventuais necessidades.  

Se já tem um fundo de emergência para eventuais necessidades, então já pode fazer sentido avançar para a próxima questão: Faz sentido amortizar o crédito habitação no atual momento? Deve aplicar a sua poupança no crédito habitação ou em outras aplicações?

Como já deve ter reparado, as taxas de juro têm-se mantido em níveis muito baixos, em alguns casos (como por exemplo o caso a Euribor que é a taxa de referência para o crédito habitação), as taxas de referência atingiram mesmo valores negativos.

Um reflexo disso é que o custo dos juros com o crédito habitação desceu consideravelmente, mas o mesmo também aconteceu com as taxas de retorno das aplicações financeiras sem risco (como é o caso dos depósitos a prazo ou os PPR) que desceram e estão hoje muito próximas do zero.

Assim, para saber se faz mais sentido aplicar as suas poupanças na amortização do crédito habitação ou noutros produtos financeiros sem risco, deverá avaliar a relação entre o custo com o crédito habitação (juros que paga) e o retorno das aplicações financeiras (juros que recebe).

Em grande parte dos casos, utilizar a poupança para amortizar uma parte do crédito habitação é uma boa alternativa porque as taxas de juro no crédito habitação, são geralmente mais altas do que o retorno que terá nas tradicionais aplicações a prazo.

Reduzir os encargos com o crédito habitação vai, por isso, traduzir-se numa poupança maior do que se aplicar esse valor na maioria das aplicações financeiras sem risco.

Antes de decidir amortizar o crédito habitação, procure saber quais as taxas de retorno das aplicações sem risco disponíveis no mercado.

Se a taxa de juro (TAN) do empréstimo for superior às taxas de rentabilidade anuais destas aplicações, em princípio será mais vantajoso amortizar o crédito habitação.

Outra situação que deve analisar, caso possua outros créditos, é a taxa de juro desses créditos e os eventuais custos associados à sua amortização de forma a identificar aqueles que faça mais sentido dar prioridade. Naturalmente quanto maior for a taxa de juro desses créditos, mais atrativa será a redução obtida com a amortização.   

Começar a amortizar o crédito habitação

Comecemos então pelo princípio. O primeiro passo é consultar em detalhe, o seu contrato de crédito habitação e verificar as condições financeiras e as cláusulas relativas à amortização do empréstimo.

Tenha especial atenção os custos associados à amortização do crédito habitação, nomeadamente as comissões de amortização antecipada, assim como a taxa de juro do seu crédito habitação.

Para ajudar a esclarecer, vamos ver em pormenor quais os tipos de amortização que existem, as respetivas vantagens e desvantagens e ainda quais os custos e procedimentos para amortizar o crédito habitação.

Que Tipos de amortização existem?

Existem dois tipos de amortização do crédito habitação:

  • Amortização total;
  • Amortização parcial.

Tal como o nome indica, a amortização total diz respeito ao pagamento antecipado da totalidade do capital em dívida.

No caso da amortização parcial, é paga uma parte do capital emprestado antecipadamente, reduzindo assim o capital em dívida. Assim, a amortização parcial pode resultar numa redução do valor da prestação mensal ou, em alguns casos, na redução do número de prestações, ou seja, no prazo do empréstimo.

Caso pretenda que o reembolso antecipado parcial se traduza na redução do prazo do empréstimo, então terá de pedir à instituição de crédito a renegociação do contrato. A alteração do prazo de amortização só é possível se houver acordo entre ambas as partes.

Se o reembolso for parcial, a instituição bancária deve receber o referido pré-aviso com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência e o pagamento é feito na data da prestação mensal. Geralmente as instituições de crédito não exigem um valor mínimo para a amortização antecipada parcial, pelo que, o valor que pretenda aplicar será uma decisão sua.

Por seu lado, a instituição de crédito deverá informá-lo sobre o valor da redução das prestações mensais, uma vez que reduziu o capital do empréstimo em dívida.

No caso de amortizar o crédito habitação totalmente, o aviso à instituição bancária deve ser feito com, no mínimo, dez dias úteis de antecedência e pode ser efetuado a qualquer altura da vigência do contrato.

Quais as Vantagens e desvantagens de amortizar o crédito habitação? 

O pagamento de uma prestação mensal tem a vantagem de permitir pagar o empréstimo a longo prazo, com um valor mensal ajustado à sua realidade financeira e ao seu orçamento familiar.

Se tiver uma taxa de juro baixa pode ser interessante aplicar as suas poupanças noutros produtos financeiros que tenham um maior retorno, pois a opção da amortização possivelmente acaba por não compensar. E porquê? Porque o valor da prestação mensal pode não diminuir da forma que desejaria e, assim, a amortização parcial não constituir uma boa solução.

Se ocorrer o contrário, ou seja, se as taxas de juro do crédito habitação forem elevadas, a amortização antecipada torna-se bastante vantajosa, dado que está a reduzir significativamente o valor do empréstimo e dos juros a pagar. Na verdade, quanto maior for o valor que pagar antecipadamente e quanto mais cedo o fizer, menos juros vai pagar pelo empréstimo e, consequentemente, a prestação mensal vai diminuir.

Mas não se esqueça que a amortização antecipada do crédito habitação tem custos associados que deve ter em conta ao analisar qual a melhor opção.

Quais os custos e comissões de amortizar o crédito habitação? 

Entre os custos associados à amortização do crédito habitação encontram-se as comissões de amortização antecipada.

É importante saber que, por lei, estas comissões não podem ultrapassar:

  • 0,5% do capital reembolsado, se a taxa de juro em vigor no contrato for variável;
  • 2% do capital reembolsado, se a taxa de juro em vigor no contrato for fixa.

Nota: Se a amortização antecipada decorrer por motivos de desemprego, deslocação profissional ou morte de um dos titulares do empréstimo, encontra-se isento do pagamento desta comissão.

Estes são os tetos máximos, ou seja, cada instituição financeira pode ter o seu valor de comissão de amortização antecipada, desde que não ultrapasse estas percentagens.

Consulte o seu contrato de crédito habitação para confirmar qual a comissão acordada ou mesmo se existe isenção destas comissões.

No caso de reembolso antecipado total, acrescem ainda os juros devidos até à data do reembolso antecipado. Tenha em atenção que a instituição de crédito não pode cobrar:

  • Qualquer comissão pela emissão do distrate para cancelamento da hipoteca, necessário quando se faz a amortização total do empréstimo;
  • Ou Juros relativos ao período que decorre entre a data da amortização do crédito habitação e a data em que venceria a prestação seguinte.

Estes são os passos a dar e as contas a fazer para amortizar o crédito habitação.

Agora que já sabe tudo, pode tomar uma decisão de forma mais consciente e sem surpresas pelo caminho. Fale connosco!

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