O crédito habitação passo a passo

1. Escolher a casa

Um dos aspetos mais importantes no momento de escolher a casa é saber quanto pode gastar, principalmente quando é preciso recorrer a um crédito habitação.

Assim, escolher uma casa adequada às suas necessidades, aos seus rendimentos e que no futuro não represente um encargo com o empréstimo habitação que não pode suportar, é o primeiro passo para ter sucesso na compra de casa.

#Como saber o valor do imóvel que pode comprar?

Comecemos pelo princípio! Antes de visitar casas procure compreender a situação financeira do seu agregado familiar. Caso contrário corre o risco de estar à procura e de se interessar por casas que depois poderá não ter capacidade financeira para comprar. Seja realista nesta fase e, se precisa de recorrer a financiamento, determine um valor de prestação que consiga suportar juntamente com os restantes encargos familiares. O valor da prestação da casa não deve superar 40% do rendimento do agregado familiar e, sempre que possível, reserve alguma folga que lhe permita constituir poupança.

Outro aspeto importante, mesmo quando se recorre a financiamento, é que será necessário algum capital inicial para a entrada da casa e para os custos relacionados com a compra do imóvel. Se ainda não o fez, está na hora de iniciar uma poupança para fazer face a estes custos iniciais da compra de casa.

Para determinar o valor máximo do imóvel que poderá comprar, descubra o montante de financiamento e o valor máximo da prestação mensal que consegue suportar de empréstimo habitação no nosso simulador quando posso pedir.

#Como definir as características da habitação?

Após determinar o valor da casa que pode comprar, é tempo de definir as características que deseja na futura casa. Saiba quais são os principais aspetos a ter em conta para avaliar os diferentes imóveis a visitar antes de comprar casa:

Defina os aspetos que considera mais importantes na compra de casa, pois isso será útil para manter o foco naquilo que realmente quer ou precisa. Tente manter-se o mais racional possível, sem se deixar levar pelas emoções.

Faça com que a sua decisão de compra de casa resulte da análise de vários fatores e não seja determinada apenas por pormenores (como um terraço agradável ou uma cozinha moderna e ampla), evitando uma decisão de compra precipitada.

#Como escolher a casa?

Atualmente, a internet é uma ferramenta indispensável na procura de casa e na compra de casa. Através dos portais imobiliários e dos websites das mediadoras imobiliárias é possível pesquisar com rigor imóveis com as características que mais valoriza e até realizar visitas virtuais sem sair de casa. Utilize estas ferramentas para criar uma shortlist das casas que pretende visitar presencialmente.

Depois de ter encontrado a casa perfeita, antes de começar o processo de compra de casa não se esqueça de:

• Consultar a documentação disponível sobre o imóvel, para verificar quem são os proprietários, se apresenta as licenças necessárias (por exemplo, a licença de utilização) e se não existem eventuais encargos (como hipotecas) ou direito de preferência.
• Para formalizar o interesse no imóvel é geralmente assinado entre as partes um contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Embora não seja uma condição obrigatória, este acordo existe para proteger tanto o comprador como o vendedor e fornece uma garantia de que o negócio será concretizado no futuro, de acordo com as condições acordadas.
• O pagamento de um sinal pode ser exigido pelo proprietário.

#Conclusão

A descoberta da casa ideal constitui, sem dúvida, um motivo de alegria e de grande expectativa. Contudo, esta é apenas a primeira etapa da compra de casa. Para se tornar proprietário do novo imóvel, será ainda necessário conduzir um trabalho intensivo de negociação do crédito habitação. O seu próximo passo é comparar crédito habitação.

2. Comparar crédito habitação

Tão importante quanto encontrar a casa ideal é escolher uma solução de crédito habitação adequada.

Para tomar essa decisão é importante conhecer alguns conceitos fundamentais sobre financiamento e crédito habitação e saber como comparar propostas. Só assim poderá saber qual é a melhor solução de crédito habitação para o seu caso.

#Os conceitos do crédito habitação

Antes de começar a fazer simulações e visitar bancos é importante compreender como funciona o crédito habitação e o financiamento habitação. O objetivo é perceber se está preparado para negociar com os bancos e saber quais são os aspetos mais importantes quando está a comparar crédito habitação. Para isso, é importante conhecer alguns conceitos fundamentais do crédito habitação e do financiamento.

Para perceber como funcionam estes conceitos do financiamento habitação na prática, nada melhor do que simular para testar os vários cenários e analisar em detalhe as simulações do seu crédito habitação.

#Como simular e comparar propostas?

Existem no mercado várias ferramentas que permitem fazer simulações de crédito habitação e facilitam a tarefa de comparar propostas de financiamento sem a necessidade de se deslocar ao banco. Por exemplo, através do simulador de crédito habitação online UCI.

Não existe um número de simulações a realizar. Deve fazer as simulações de crédito que achar necessárias até se sentir completamente esclarecido e seguro da sua decisão. Só desta forma poderá comparar diferentes cenários de financiamento e saber quanto pagará por mês em cada uma das opções. O truque é fazer várias simulações, com diferentes montantes de empréstimo, diferentes prazos de financiamento e diferentes opções de taxa de juro. Ao comparar os resultados, poderá fazer os seus cálculos e perceber qual é a solução de crédito habitação que melhor se adapta às suas necessidades.

Com as várias simulações na sua mão chegou a altura de comparar as propostas de empréstimo habitação e os diferentes cenários para o seu crédito habitação. Uma das melhores formas de o fazer é através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Este é o documento que reúne as principais informações do crédito habitação:

• Montante, tipo e prazo do empréstimo;

• Tipo de taxa de juro aplicada ao empréstimo (taxa variável, fixa ou mista);

• Valor do imóvel (valor estimado de avaliação ou de compra);

• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor);

• Condições financeiras: Taxa de juro, Spread; TAN e TAEG;

• Custos do crédito habitação: seguros, despesas e comissões;

• Quadros de reembolso (evolução do empréstimo);

• Condições do reembolso antecipado.

Ao comparar as propostas de crédito habitação analise a informação das FINE com detalhe para poder tomar uma decisão. Perca algum tempo nesta fase, reveja e decida com calma. Se ficar com dúvidas, recorra ao seu gestor de crédito para esclarecer as suas questões.

#Como escolher a proposta mais vantajosa?

Se no meio de tanta informação já não sabe para onde olhar, vamos explicar-lhe o que é mais importante ao comparar propostas de crédito habitação. Estes são os indicadores mais importante do crédito habitação e a que deve olhar ao comparar simulações de crédito habitação.

#Conclusão

Depois de encontrar a melhor proposta de financiamento e a entidade que o vai ajudar nos próximos passos, chegou o momento de formalizar o pedido de empréstimo habitação e avançar para a aprovação do crédito habitação. O seu próximo passo é a aprovação do crédito habitação.

3. Aprovar o crédito habitação

O sonho de comprar casa está, quase sempre, dependente de uma variável fundamental: a aprovação do crédito à habitação. Esta é uma das etapas mais importantes e na qual ficará a saber se o banco lhe concede o crédito à habitação e quais são as condições do empréstimo.

Se já encontrou a casa dos seus sonhos e já realizou várias simulações, está na hora de acelerar para a aprovação do crédito habitação.

#Reunir a documentação necessária

Depois de fazer várias simulações de crédito habitação, comparar as diferentes propostas e escolher o banco que lhe dá mais confiança, chega o momento de avançar com o pedido de empréstimo habitação. Está na hora de formalizar o seu pedido de crédito habitação. Se já decidiu que quer avançar, pode começar por aqui, solicitando o seu pedido de empréstimo habitação UCI online.

Nesta fase o banco irá conhecer melhor o seu projeto, as suas necessidades e definir os próximos passos para aprovar o crédito habitação. Esteja disponível para facilitar toda a informação necessária. Desta forma poderá evitar impasses no decorrer do processo de crédito habitação.

Para analisar a viabilidade do crédito habitação e poder decidir se lhe concede o empréstimo habitação, a instituição financeira vai avaliar a sua capacidade financeira. Para isso, terá de apresentar alguma documentação.

Em função de cada caso (fonte de rendimentos, situação profissional, encargos, nacionalidade, etc), será necessário apresentar os seguintes documentos:

• Documentação de identificação (cartão de cidadão, passaporte ou outro documento de identificação);

• Comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento, recibos verdes, comprovativos de pensão, outros comprovativos de rendimentos);

• Declaração de IRS e nota de liquidação (última declaração);

• Último balancete, IES (se aplicável);

• Extratos bancários (últimos 3 ou 6 meses, dependendo do caso);

• Documentação dos créditos atuais (caso existam);

• Documentação relacionada com a situação laboral (declaração da entidade patronal, declaração de início de atividade, certidão de registo comercial).

Além desta documentação será necessário confirmar outros elementos (pessoais e relativos ao imóvel) como:

• O tipo de operação (aquisição, transferência, construção ou aquisição + obras);

• O montante de empréstimo habitação pretendido;

• O valor de compra e de avaliação do imóvel;

• A localização do imóvel;

• O número de proponentes;

• A dimensão do agregado familiar;

• Outros documentos (para cada caso específico).

Com toda a documentação e a informação necessária, a instituição de crédito poderá analisar a viabilidade do crédito habitação e apresentar-lhe uma proposta para as condições do financiamento.

#O que é mais importante na análise do crédito?

Agora que já fez a sua parte, chegou a hora da instituição de crédito analisar a documentação e comprovar a viabilidade do empréstimo habitação solicitado. Se o resultado for positivo poderá continuar com o processo de pedido de empréstimo habitação. É normal que este processo se prolongue durante uns dias, por isso, aguarde com tranquilidade. Enquanto espera a resposta fique a saber aquilo que é mais importante para aprovar o crédito habitação.

#Aprovar o crédito habitação

Concluída a análise do pedido de empréstimo e de toda a documentação, a instituição de crédito estará em condições de lhe dar uma resposta sobre o seu financiamento. Assim a instituição de crédito irá indicar se existe viabilidade do financiamento, se o crédito habitação foi recusado ou  se o crédito habitação foi aprovado mas com alteração das condições iniciais do pedido. 

Se o crédito habitação foi aprovado, caso decida avançar, para formalizar definitivamente o empréstimo ainda é necessário realizar mais alguns trâmites, de forma a garantir a segurança jurídica da operação para todas as partes e confirmar definitivamente o financiamento.

Para isso será solicitada a documentação do imóvel. Nesta fase serão necessários os seguintes documentos:

• O Contrato Promessa Compra-Venda;

• A Certidão de Teor;

• A Caderneta Predial do imóvel a adquirir;

• A Documentação de identificação dos vendedores.

Com esta documentação é possível dar início a dois importantes procedimentos para aprovação definitiva do Crédito Habitação: a avaliação do imóvel e a verificação da sua situação legal.

A avaliação do imóvel por parte de uma entidade independente é uma condição obrigatória, para estabelecer o valor de mercado do imóvel. É esta avaliação que permite definir o montante do empréstimo, estabelecer as condições financeiras e confirmar a aprovação definitiva do crédito habitação.

A verificação da situação legal do imóvel por seu lado permite identificar se existe algum impedimento à realização do negócio e assegurar a legalidade da compra e da constituição da hipoteca.

Esta importante etapa do pedido de Crédito Habitação culmina com a entrega de uma FINE Aprovação, um documento que incorpora todas as condições do crédito aprovado e que é fornecido juntamente com a minuta do contrato de crédito.

#Conclusão

Se chegou aqui já está muito perto do final! Agora pode avançar para os próximos passos que o vão levar até a escritura da sua nova casa e conhecer as condições definitivas do empréstimo. O seu próximo passo é fazer a escritura.

4. Fazer a escritura

Se já encontrou a casa dos seus sonhos e conseguiu obter a aprovação do crédito habitação, saiba o que ainda falta fazer até à escritura. Conheça os documentos necessários e quais são os custos envolvidos.

O objetivo agora é garantir que todas as burocracias e requisitos legais são cumpridos e que não existe nenhum obstáculo à assinatura da escritura do imóvel.

#O que é o período de reflexão?

Antes de assinar toda a documentação contratual e pré-contratual dispõe de um período mínimo de reflexão de sete dias completos, período durante o qual não pode ser celebrado o contrato de crédito habitação.

Com este período de reflexão pretende-se garantir que existe tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito habitação e tomar uma decisão consciente. Afinal de contas contrair um crédito habitação para comprar casa é talvez uma das decisões financeiras mais importantes que tomará na sua vida.

É nesta altura que são também assinados os seguros, que lhe é enviada a informação detalhada dos custos, que são solicitados os documentos necessários para o dia da escritura e que é marcada a data, hora e local onde tudo vai acontecer.

Durante este período são-lhe entregues vários documentos que confirmam por escrito e em detalhe todas as informações importantes para a escritura. E para que tudo fique claro e não reste nenhuma dúvida, o seu gestor de crédito poderá verificar e confirmar consigo que tudo está correto. Ponto por ponto.

#Quais os custos da compra de casa?

Os custos são uma parte importante da compra de casa. Por isso, nada melhor do que saber em detalhe quais são os custos a suportar com a compra da casa e com o crédito habitação.

Os valores até poderão variar ligeiramente, no entanto, de uma forma geral, a compra de casa com recurso a crédito habitação implica alguns custos.

Comissões bancárias

As terminologias podem variar, no entanto em termos de comissões bancárias poderá contar com as seguintes:

• Comissão de avaliação — Este custo, que fica a cargo do comprador é, geralmente, cobrado antes da realização da avaliação e independentemente da realização da escritura.
• Comissão de abertura — Dependendo do banco, pode ser também referida como “comissão de estudo” ou “comissão de dossiê”. Esta comissão reflete os custos com a abertura do processo de crédito habitação, a análise e o estudo da operação.
• Comissão de preparação da documentação contratual — Em alguns bancos, apelida-se de “comissão de formalização”. Este valor é pago aquando da formalização do contrato, servindo assim, para cobrir gastos administrativos e burocráticos decorridos ao longo do processo.

Impostos

Ao contrário das comissões, os impostos não variam e são definidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou pelos Municípios. Terá de pagar impostos antes, durante e depois da escritura.

Eles representam, sem dúvida, uma importante despesa a ter em conta:

• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) — O IMT consiste no imposto pago pelo comprador aquando de uma transmissão. Incide sobre o valor da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário (VPT) —o que for mais elevado —, variando consoante a finalidade da habitação (própria e permanente ou secundária), assim como a localização (Portugal Continental ou Regiões Autónomas).
• Imposto do Selo (IS) — A compra de casa implica o pagamento do Imposto de Selo em dois momentos:
  
  Quando assina a escritura — incide sobre o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel (o mais elevado), apresentando atualmente uma taxa fixa de 0,8%;
  
  Quando o crédito é concedido — incide sobre o valor de financiamento, possuindo atualmente uma taxa de 0,6% (prazos de crédito habitação superiores a cinco anos) ou de 0,5% (prazos de crédito habitação inferiores a cinco anos).
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) — O IMI deve pagar-se todos os anos à Câmara Municipal da sua área de residência. É calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel e a taxa a aplicar pode oscilar entre 0,3% e 0,5%, para os prédios urbanos. Cabe ao município definir se aplica este imposto (existem municípios que não cobram este imposto aos seus habitantes), e a taxa a aplicar aos seus residentes e comunicá-la à AT, anualmente.

Escrituras e contratos

Neste caso os custos variam consoante o serviço escolhido e o próprio local onde se realiza a escritura. Entre estes custos encontram-se:

• Custos de formalização dos contratos — são os custos com registos, emolumentos notariais e com os serviços prestados (conforme honorários praticados pelo Cartório Notarial ou Conservatória do Registo Predial).
• Custos de escritura — são os custos com a realização da escritura publica de compra e venda (conforme honorários praticados pelo Cartório Notarial).

Procure conhecer em detalhe todos os custos, impostos e comissões e no dia da escritura esteja preparado para os liquidar e assim, avançar com a escritura.

#O que acontece no dia da escritura?

Está agora à distância de algumas assinaturas para finalizar a compra da sua casa. E se vai contratar crédito habitação, neste dia são assinados dois tipos de escritura:

Escritura de compra e venda: é o documento que assegura a transmissão de um imóvel de um proprietário para outro. A escritura de compra e venda assina-se num cartório/conservatória, sendo a aquisição do imóvel registada na Conservatória do Registo Predial.

Escritura de mútuo com hipoteca: é o contrato no qual se estabelecem os direitos e as obrigações da instituição financeira (credora) e do cliente (mutuário).

É normal que sinta um grande entusiasmo, afinal de contas não é todos os dias que se compra uma casa. No entanto, há ainda algumas coisas a assegurar para o dia da escritura. Tome nota do que vai ser necessário:

• Documentos de identificação civil e fiscal das partes envolvidas na transação;

• Comprovativo do pagamento do sinal;

• Contrato promessa de compra e venda do imóvel;

• Comprovativo do pagamento do IMT;

• Comprovativo do pagamento do Imposto do Selo;

• Caderneta predial urbana: em alternativa, o pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo 1 do IMI);

• Certificado energético;

• Certidão de teor;

• Ficha técnica de habitação: aplicável às casas edificadas, ou submetidas a obras de reconstrução, ampliação ou alteração, após 30 de março de 2004;

• Licença de utilização: documento obrigatório para imóveis construídos depois de agosto de 1951;

• Certidão toponímica: podem existir situações em que se exija este documento;

• Certidão de infraestruturas: aplicável se tiver Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão;

• Declarações de exercício do direito de preferência (caso exista);

• Declaração dos valores em dívida do empréstimo por parte do vendedor: se o imóvel a ser adquirido tiver alguma hipoteca, o vendedor deverá solicitar este documento – também conhecido como distrate da hipoteca – de forma a comprovar o montante em dívida a ser liquidado nesse dia.

#Conclusão

Parece-lhe muita coisa? A verdade é que muitos destes documentos ou informações já foram tratados nos passos anteriores e deverão estar garantidos para o dia da escritura. Se escolheu o parceiro certo para o acompanhar nesta jornada, seguramente, que no dia da escritura tudo correrá sem problemas.

No caso da UCI, garantidamente, estaremos consigo no dia da escritura para o acompanhar, esclarecer qualquer dúvida que surja, acompanhar a leitura da escritura e dar-lhe os parabéns! Afinal acabou de comprar uma casa.