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Contrato-promessa de compra e venda: 8 perguntas e respostas

17 de novembro de 2022
Atualidade Crédito HabitaçãoArtigo
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Contrato-promessa de compra e venda: 8 perguntas e respostas

Antes da celebração da escritura pública, é comum haver um contrato-promessa de compra e venda de uma casa. Sabe para que serve?

O processo de compra de uma casa envolve várias fases:

  • Em primeiro lugar, a pesquisa de imóveis e a descoberta da casa que se pretende comprar;
  • Em seguida, na maioria dos casos, a aprovação do crédito habitação;
  • E, finalmente, o momento de formalização da escritura, quando o comprador recebe as chaves do imóvel.

Durante esse percurso, há, sem dúvida, um passo fundamental para que a compra da casa se torne efetiva: a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, também conhecido como CPCV.

Em suma, este documento funciona como uma garantia que protege o comprador e o vendedor relativamente à transação a realizar. Pode ser útil, por exemplo, enquanto aguardam que a casa fique pronta ou que o banco aprove o empréstimo.

Visto que a assinatura do contrato-promessa de compra e venda envolve geralmente o pagamento de um sinal (uma percentagem ou parte do valor da compra), é fundamental redigi-lo bem, cumprindo as formalidades legais. Estas precauções ajudarão a evitar dissabores futuros.

Neste artigo, saiba:

  1. O que é o contrato-promessa de compra e venda?
  2. Para que serve o contrato-promessa de compra e venda?
  3. Em que situações se aplica o contrato-promessa de compra e venda?
  4. Como se faz um contrato-promessa de compra e venda?
  5. Sinal: como é definido o valor a pagar?
  6. Que informações devem constar no contrato-promessa de compra e venda?
  7. O que acontece se uma das partes não cumprir o contrato-promessa de compra e venda?
  8. Que cuidados devem ser tidos em conta na elaboração do contrato-promessa de compra e venda?


Navegue pelo artigo clicando sobre as questões.

1. O que é o contrato-promessa de compra e venda?

Previsto no Código Civil, no artigo 410.º, o contrato-promessa de compra e venda ou CPCV é um contrato assinado por duas partes - quem pretende comprar e quem pretende vender, em que se estabelece um acordo para a compra do imóvel. Ficam, assim, definidas as condições da transação, que será formalizada posteriormente com a celebração de um contrato definitivo.

Dessa forma, trata-se de uma convenção relevante, uma vez que salvaguarda os direitos do comprador e do vendedor. Além disso, define os deveres de ambos até à realização da escritura pública.

Embora seja uma etapa habitual – e recomendada – nas transações imobiliárias, a assinatura de um CPCV não é obrigatória.

2. Para que serve o contrato-promessa de compra e venda?

Como a compra de um imóvel pode demorar semanas ou meses até ficar oficializada, a assinatura de um contrato-promessa de compra e venda funciona, em suma, como uma garantia para o comprador e o vendedor. Fica assim estabelecido que a transação será feita e confirmada, no futuro, nas condições previamente estipuladas.

Exemplo:

Imagine que vai visitar um andar-modelo de um empreendimento em construção e decide comprar um apartamento. Como o imóvel ainda está a ser construído e a escritura pública será assinada apenas após a conclusão das obras, a celebração de um contrato-promessa de compra e venda permite ao comprador “blindar” o imóvel, para o retirar do mercado.

Assim, afasta outros potenciais interessados na habitação e garante que a casa será sua quando estiver pronta, pelo preço e nas condições estipuladas no CPCV. Mesmo que haja uma alteração da situação do mercado e os preços do setor imobiliário subam, o valor da transação será aquele que ficou definido no contrato-promessa de compra e venda.

Se o vendedor quiser, por exemplo, alterar o preço de venda do imóvel, essa alteração é considerada uma quebra do CPCV e, como tal, o vendedor estará sujeito a penalizações pelo incumprimento do contrato (ver questão número 7).

3. Em que situações se aplica o contrato-promessa de compra e venda?

A assinatura de um contrato-promessa de compra e venda é recomendável sempre que ainda não estejam reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública do imóvel. Entre as situações mais comuns, encontram-se as seguintes:

  • A casa ainda está em construção;
  • O imóvel não tem licença de utilização;
  • O comprador não tem ainda disponível o montante necessário para realizar a transação;

Exemplo:

Uma situação muito comum ocorre quando uma família decide trocar de casa, colocando-a à venda no mercado, enquanto começa a procurar uma habitação nova.

Para formalizar a aquisição da nova casa, a família tem de concretizar em primeiro lugar a venda do seu imóvel antigo. Como o processo pode levar semanas ou até meses, é habitual, nestes casos, a celebração de um contrato-promessa de compra e venda. Desse modo, este permite ao comprador assegurar a aquisição do imóvel novo, dando-lhe tempo para consumar a venda da habitação antiga.

 

  • O comprador está ainda a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Leia ainda: Permuta de imóvel ou compra de casa: o que escolher?

Alerta:

Idealmente, o contrato-promessa de compra e venda deverá ser celebrado quando já existe a aprovação do crédito pela instituição bancária. Todavia, nem sempre é assim.

Enquanto o comprador aguarda pelo “ok” final do banco ao seu pedido de crédito habitação, deverá salvaguardar no CPCV a possibilidade de desistir da aquisição do imóvel caso a instituição financeira não lhe conceda o crédito necessário. Se o contrato-promessa de compra e venda não incluir esta cláusula de desistência de compra e o comprador tiver de abandonar a transação por não ter acesso a financiamento, perderá o valor do sinal já pago.

4. Como se faz um contrato-promessa de compra e venda?

Este ponto é, sem dúvida, importante: uma pequena lacuna na sua elaboração pode conduzir à nulidade do CPCV, deixando o comprador ou o vendedor desprotegidos. Do mesmo modo, existem situações em que o contrato-promessa de compra e venda não detalha de forma explícita as condições acordadas verbalmente, abrindo espaço para situações de conflito e litígio.

Exemplo:

Imagine que vai comprar uma casa ainda em fase de acabamentos e acorda com o vendedor que a transação terá como condição o fornecimento de uma cozinha totalmente equipada. Se esta informação não estiver detalhada no contrato-promessa de compra e venda, o comprador terá, decerto, dificuldades em levar o vendedor a cumprir com o acordo verbal.

Com o propósito de prevenir eventuais contrariedades, quando a transação é realizada diretamente entre o comprador e o vendedor, o contrato-promessa de compra e venda deve ser redigido por um advogado ou solicitador. Este garante, assim, a validade jurídica do documento e assegura os direitos e deveres de ambos.

Caso a transação se realize por intermédio de uma mediadora imobiliária, esta apoiará igualmente os clientes na elaboração do documento. Por norma, as agências têm uma minuta de CPCV standard que é depois adaptada às condições específicas de cada transação.

Alerta:

O artigo 410.º do Código Civil explica que, para o contrato-promessa de compra e venda ser considerado formalmente válido, deve “conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção”.

Ainda assim, é possível incluir no contrato-promessa de compra e venda uma cláusula em que o comprador e vendedor acordam em prescindir da formalidade do reconhecimento das assinaturas. Ao incluí-la, nenhuma das partes poderá invocar posteriormente a ausência dessa formalidade para anular o acordo.

5. Sinal: como é definido o valor a pagar?

A elaboração de um contrato-promessa de compra e venda não implica apenas a redação do documento e o reconhecimento das assinaturas. Além disso, exige-se geralmente o pagamento de um sinal por parte do comprador.

O valor do sinal é acordado livremente entre as duas partes, sendo definido em função de uma percentagem ou parte do valor de compra do imóvel. Podem também existir outras situações, em que se prevê, por exemplo, a existência de reforços do sinal pagos em diversas parcelas, até à escritura.

Naturalmente, estes valores deverão estar explícitos no contrato-promessa de compra e venda, bem como as respetivas datas de pagamento. Posteriormente, quando a escritura pública do imóvel for realizada, o montante do sinal será deduzido no pagamento final.

Exemplo:

Se a percentagem definida para o sinal for de 10%, significa que, para uma casa no montante de 200 mil euros, o valor a pagar no momento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda será de 20 mil euros.

6. Que informações devem constar no CPCV?

Os contratos-promessa de compra e venda poderão variar conforme as condições específicas de cada transação. Contudo, existem algumas informações essenciais que fazem sempre parte deste documento, nomeadamente:

  • Identificação do vendedor e comprador – Inclui dados pessoais, como o nome, a morada, o estado civil, os contactos, o número do cartão de cidadão, o NIF, entre outros;
  • Identificação do imóvel – Estão aqui incluídas informações como a localização, a tipologia, a inscrição matricial e a descrição predial, entre outros aspetos;
  • Preço final e forma de pagamento;
  • Valor do sinal pago (se existirem reforços do sinal, é importante definir as datas de pagamento desses valores);
  • Definição de um prazo para a formalização da escritura pública de compra e venda;
  • Definição das penalizações em que o comprador e o vendedor incorrem caso ignorem os prazos e existam quebras no cumprimento do contrato;
  • Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos;
  • Cláusulas específicas, segundo as exigências de ambas as partes;
  • Assinatura de ambas as partes.

7. O que acontece se uma das partes não cumprir o contrato-promessa de compra e venda?

Apesar da boa-fé e da boa vontade existentes entre ambas as partes, por vezes podem surgir situações imprevisíveis ou mudanças que, inesperadamente, colocam em causa o cumprimento das condições previstas no contrato-promessa de compra e venda.

Exemplos:

  • O comprador não consegue ter o crédito habitação aprovado dentro do prazo estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por isso, quer desistir da compra do imóvel.
  • Quando a assinatura do CPCV foi feita durante a construção do imóvel, mas as obras demoraram demasiado, por isso, o prazo para a realização da escritura pública não foi cumprido.

Quando isso acontece (e há um incumprimento das condições do contrato), podem ser acionadas penalizações. Aliás, por norma, as sanções devem estar previstas no contrato-promessa de compra e venda. Na sua ausência, aplicam-se as penalizações previstas nas regras gerais do Código Civil. Assim:

  • Se a situação de incumprimento for causada pelo comprador, este, como resultado, perde o direito a reaver o sinal já pago.
  • Caso seja o vendedor a entrar em incumprimento com o acordado no contrato-promessa de compra e venda, terá de restituir ao comprador um montante equivalente ao dobro do sinal pago.

Além destas penalizações, a parte lesada poderá sempre recorrer à via judicial com a finalidade de obter o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.

8. Que cuidados devem ser tidos em conta na elaboração do CPCV?

Para que todo o processo decorra de forma segura e sem sobressaltos, o comprador e o vendedor deverão acautelar diversos aspetos antes da formalização de um contrato-promessa de compra e venda, nomeadamente:

  • Reunir e verificar toda a documentação relativa ao imóvel a transacionar, sendo os documentos essenciais os seguintes:
    • Caderneta predial;
    • Certidão permanente da conservatória;
    • Licença de utilização;
    • Certificado energético;
  • Estipular um prazo máximo para a celebração da escritura pública que seja razoável e confortável para ambas as partes;
  • Se o imóvel tiver condomínio, o comprador deverá ter acesso às últimas atas das assembleias de condomínio e verificar se existem eventuais dívidas em atraso;
  • Se a transação implicar o recurso ao financiamento bancário, idealmente o comprador deverá assinar o CPCV quando já existir uma aprovação de crédito, com a emissão da respetiva Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Todavia, quando tal não for possível, o comprador deverá salvaguardar no contrato uma cláusula que permita a anulação do contrato-promessa de compra e venda, caso o banco não aprove o empréstimo;
  • Verificar se todos os requisitos presentes no documento estão corretamente preenchidos.

Porque a compra de uma casa é a transação financeira mais importante que uma família realiza ao longo da sua vida, é importante ponderar todos os passos deste processo com cuidado e com o apoio de especialistas. Na UCI, temos uma equipa profissional e especializada para o ajudar a encontrar o financiamento para a compra da sua casa e ajudar em todos os passos do processo. Contacte-nos

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