Quando decide comprar casa, é possível que o banco lhe peça um fiador como garantia. Mas, afinal, o que é um fiador? É possível procurar outras alternativas? Se um Banco lhe propuser um crédito habitação com fiador todos os outros vão fazer o mesmo? E se lhe pedirem para ser fiador, quais os seus direitos? Pode, em algum momento, deixar de o ser?
Leia este artigo e encontre as respostas às suas questões.
Crédito habitação com Fiador: quem pode ser?
Quando pede um empréstimo habitação para comprar casa, são-lhe pedidas garantias para assegurar que, mesmo que esteja com dificuldades financeiras, o pagamento do valor do empréstimo será assegurado. Em muitas situações, esta garantia reveste a forma de uma fiança. A fiança é uma garantia pessoal prestada por uma terceira pessoa – o fiador. Ou seja, vai solicitar um crédito habitação com fiador.
O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo, caso o devedor não proceda ao pagamento do mesmo em cumprimento das obrigações que assumiu.
O fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor (artigo 627.º do Código Civil).
Mas se precisa de um fiador, quem pode ser essa pessoa? É isso que vamos ver já a seguir.
O que é exigido a um fiador?
Para ter um crédito habitação com fiador não existe uma regra que defina quem pode ser, ou não fiador. Qualquer pessoa pode sê-lo, desde que a instituição financeira o aceite como tal. Por regra, este é um papel assumido por familiares ou pessoas próximas dos titulares do crédito habitação.
A lei determina que a vontade de ser fiador deve ser expressamente declarada pelo próprio, de acordo com a forma que for exigida para o contrato que titula a obrigação principal.
Mas há algumas questões, que surgem recorrentemente sobre a avaliação de um possível fiador, que importa esclarecer.
O fiador tem de ter um imóvel?
Não é obrigatório. Em qualquer caso, uma das condições que o banco irá analisar para decidir se aceita determinada pessoa como fiador é, exatamente, se tem património. Dessa forma, garante que, se o devedor deixar de pagar o crédito, o fiador pode responder pela dívida.
Quais os critérios do banco para aceitar um fiador para o crédito habitação com fiador?
Antes de decidir a viabilidade de um fiador, a entidade bancária vai analisar alguns fatores, nomeadamente se a pessoa em causa tem rendimentos e património que assegurem a sua capacidade de pagar a dívida, caso o titular do crédito habitação não o consiga fazer.
Outros fatores que contam para a análise do perfil do fiador são:
- A afinidade e a relação com os titulares do empréstimo,
- A estabilidade profissional,
- A condição socioeconómica.
Quais os direitos e deveres dos fiadores?
Num crédito habitação com fiador, assumir o papel de fiador implica um conjunto de deveres, mas também de direitos, que importa conhecer.
Benefício de excussão prévia
O benefício da excussão, ou excussão prévia, é a possibilidade do fiador se opor à execução dos seus bens para pagamento dos valores em incumprimento no empréstimo, enquanto não tiverem sido esgotadas todas as possibilidades de cobrança junto do devedor, incluindo a execução dos seus bens. Por exemplo, se é fiador num crédito habitação que, além da fiança, tem como garantia a hipoteca do imóvel, pode recusar pagar a dívida se o imóvel ainda não tiver sido penhorado.
Atenção: as instituições bancárias poderão pedir que o fiador abdique deste direito. Trata-se da renúncia ao benefício da excussão prévia e determina que, se o titular do crédito habitação com fiador deixar de pagar a dívida, o banco tem a possibilidade de executar o património do fiador, sem necessidade de executar primeiro os bens do devedor podendo exigir diretamente ao fiador o pagamento dos valores em dívida.
Sub-rogação nos direitos do credor
Caso aceite ser fiador e seja chamado a pagar a dívida do titular do crédito habitação, o fiador que cumprir a obrigação passa a ser credor do devedor. Ou seja, o direito de crédito é transmitido do credor para o fiador. Neste cenário, o fiador pode exigir ao titular do crédito o ressarcimento do valor que pagou enquanto fiador (direito de regresso).
Recusa do pagamento
O artigo 642.º do Código Civil concede, ainda, outros meios de defesa ao fiador. Pode, por exemplo, recusar o pagamento se o devedor puder compensar o banco (credor) de outra forma ou se o devedor conseguir impugnar o negócio.
Direito à liberação ou à prestação de caução
Num crédito habitação com fiador, o fiador pode exigir a sua liberação ou que o devedor lhe dê uma caução para garantir o seu direito eventual à sub-rogação, caso tenha de pagar a dívida.
Segundo o artigo 648.º, o direito à liberação ou a prestação de caução pode acontecer nos seguintes casos:
- Se o credor obtiver sentença exequível contra o fiador;
- Se os riscos da fiança se agravarem sensivelmente;
- Se, após a assunção da fiança, o devedor não puder ser demandado ou executado no território continental ou das ilhas adjacentes;
- Se o devedor se comprometer a desonerar o fiador dentro de certo prazo;
- Se tiver decorrido cinco anos e não tiver sido estipulado um termo para a obrigação principal. Ou, no caso de existir esse termo, houver prorrogação legal imposta a qualquer das partes.
Num crédito habitação com fiador é possível rescindir do contrato?
É difícil. Geralmente, num crédito habitação com fiador a fiança só se extingue quando a dívida termina. No entanto, existem algumas possibilidades que pode tentar:
- Negociar a sua saída. Pode tentar renegociar o contrato de crédito com o banco e o devedor, nomeadamente para que este encontre um novo fiador para o empréstimo ou apresente outras garantias.
- Pedir a liberação da fiança. Este é um dos direitos dos fiadores, como pode ver acima, no entanto, o Código Civil determina que o fiador pode desvincular-se do devedor, mas não do credor. Ou seja, caso o devedor deixe de pagar o crédito, o banco continua a poder executar o património do fiador.
Assim, num crédito habitação com fiador, só se a instituição de crédito concordar é que o fiador pode ser substituído por outro.
É possível pedir crédito habitação sem fiador?
Ter um fiador pode ajudar na aprovação do crédito habitação, mas pode também trazer dissabores à sua vida pessoal. Isto porque, na maior parte dos casos, são os familiares próximos que aceitam este cargo e isso pode gerar conflitos. Por isso, o ideal é conseguir um crédito habitação sem fiador.
Será isto possível? Sim, é possível evitar um crédito habitação com fiador, mas terá que provar ao banco que tem estabilidade e capacidade financeira para cumprir o compromisso financeiro.
A instituição irá valorizar que:
- Tenha uma situação profissional estável e com contrato de efetivo;
- Esteja a trabalhar na mesma empresa há, pelo menos, dois anos;
- Trabalhe numa empresa sólida e com boa reputação;
- Receba o ordenado a tempo e horas.
Existem outros fatores que também podem ajudar o banco a aceitar um crédito habitação sem fiador:
Valor da entrada elevado
Se quer evitar ter um crédito habitação com fiador, procure dar um bom valor de entrada. Desta forma, o montante que pede emprestado é menor, assim como a prestação mensal. Além disso, está a dar uma indicação ao banco de que consegue poupar dinheiro e que está comprometido com a operação.
Taxa de esforço reduzida
A taxa de esforço — percentagem dos rendimentos mensais do agregado utilizada para fazer face aos compromissos assumidos com créditos — é um dos parâmetros mais importantes na análise do crédito habitação e na avaliação das garantias pedidas. Por regra, os bancos privilegiam clientes com uma taxa de esforço reduzida, o que indica que, se existir um imprevisto financeiro, terá capacidade para continuar a pagar as prestações mensais. Portanto, ter uma taxa de esforço baixa pode ser uma forma de evitar ter de apresentar um fiador.
Leia ainda: Qual é a sua taxa de esforço para crédito habitação?
Bom histórico de crédito
Ao analisar a viabilidade para contrair um crédito habitação, será avaliado o seu histórico em termos de crédito. Se não tiver antecedentes problemáticos, ou seja, se nunca tiver deixado de pagar uma dívida, o banco irá confiar mais na sua capacidade de se comprometer com o crédito. Este fator, em conjunto com os indicadores acima referidos, pode contribuir para que não tenha de apresentar fiador.
Outras garantias
Além do crédito habitação com fiador, que outras garantias pode o banco exigir? Normalmente, as garantias mais comuns são:
- Hipoteca sobre o imóvel a adquirir - Como forma principal de assegurar a devolução do empréstimo, a entidade financeira fica na generalidade dos casos com a garantia do próprio imóvel em causa na operação, sob a forma de uma hipoteca. Assim, se o devedor não pagar as prestações, o banco pode fazer-se valer dos seus direitos sobre o imóvel para recuperar o valor em dívida.
- Hipoteca sobre um imóvel adicional - Esta garantia consiste na apresentação de um imóvel adicional, além da casa que está a comprar, para garantia do empréstimo. Pode ser um imóvel dos titulares do crédito habitação ou de familiares e amigos, mas sobre o qual geralmente não podem incidir outros ónus. Ou seja, esse imóvel não pode, por exemplo, ter um crédito habitação associado ou terá que ter uma hipoteca baixa.
Se uma entidade lhe pedir fiador, todas vão pedir?
Muitas pessoas pensam que se um Banco pediu um fiador para conceder o crédito habitação, então isso significa que não há nada a fazer e que todos vão fazer o mesmo, o que não é verdade. Nem todos os bancos vão exigir o crédito habitação com fiador, cada entidade tem a sua política de risco e critérios próprios para definir se um processo precisa ou não de fiador para ser aprovado.
Ter um fiador é um atalho para muitos Bancos, porque:
- Garantem que têm um plano B se o cliente não cumprir com as suas obrigações.
- Podem ter em conta os rendimentos do fiador quando avaliam a taxa de esforço e assim aprovar processos em que esse indicador seria à partida problemático.
Mas fazê-lo pode não ser a decisão mais responsável, porque quando contrata um crédito habitação não está geralmente a pensar em pagar as prestações com os recursos do fiador, mas sim com os seus rendimentos próprios. Portanto, se para ter uma taxa de esforço aceitável é preciso ter em conta os rendimentos do fiador, isso significa que a probabilidade de ser um compromisso demasiado pesado para a sua carteira é grande, aumentado o risco de incumprimento.
Tendo isso em mente, a melhor opção é consultar várias entidades e perceber que cenários lhe são apresentados, para não ter de aceitar dar uma garantia que lhe pode trazer problemas a curto prazo.
No caso da UCI, por exemplo, a exigência de um crédito habitação com fiador é muito rara, pelo nível de risco que implica. Procuramos por isso outras soluções, que podem passar pela identificação de outras garantias ou até pela revisão do valor de crédito habitação a conceder. Essa solução pode surgir caso se considere que o valor em causa é demasiado elevado para o seu perfil e que não é do seu máximo interesse aceitar esse compromisso, pelas implicações que poderia ter na sua situação financeira.
Por isso, se está à procura do crédito habitação mais adequado ao seu perfil e tem outras garantias que pode dar, prefira um empréstimo sem fiador. Afinal, se existem outras soluções, para quê colocar a relação com amigos e familiares em risco?