Foi surpreendido com a necessidade de avaliar o imóvel para poder obter o empréstimo? Saiba o que é a avaliação de imóvel, como funciona e porque, na maior parte dos casos, é uma exigência do banco para conceder o crédito habitação.
O João e a Inês querem comprar a sua primeira casa. Por fim, depois de muita procura, encontraram aquele que, potencialmente, será o seu lar nos próximos anos. O preço é adequado tendo em conta o teto máximo que definiram, mas agora precisam de encontrar um banco para pedir um crédito habitação. Foram por isso a várias instituições financeiras até encontrarem a proposta que melhor se ajustava à sua situação.
No decorrer do processo, o banco indicou que seria necessário fazer a avaliação do imóvel que queriam comprar, sendo este um requisito para aprovar o crédito.
Até aqui tudo ok, no entanto, o casal foi surpreendido quando o relatório feito pelo perito de avaliação indicou que a casa valia menos do que o valor pelo qual eles estavam a comprar. “É possível?”, questionaram. Sim, é certamente possível e acontece em alguns casos.
Se está numa situação similar à deste jovem casal e quer comprar casa recorrendo a crédito habitação, saiba o que é a avaliação de imóvel, porque precisa de a fazer, a quem deve recorrer e quais são os fatores que mais peso terão na avaliação do imóvel.
O que é a avaliação de imóvel?
Comecemos pelo princípio. Uma avaliação de imóvel é um relatório realizado por um especialista que determina o valor de mercado, tendo por base várias características que permitem conhecer o valor real do imóvel. Esta análise surge após uma inspeção e a realização das investigações necessárias, considerando a natureza do imóvel e a finalidade da peritagem.
Quando e porque precisa de fazer uma avaliação de imóvel?
Quando compra casa recorrendo a crédito habitação é necessário realizar uma avaliação do imóvel em causa, uma vez que será com base nessa informação e no valor de compra do imóvel (geralmente o menor dos dois valores) que será decidido qual o montante a emprestar.
No que diz respeito a esta relação entre a avaliação de imóvel e o montante de financiamento, há alguns aspetos importantes que deve ter em mente:
- Às vezes, a avaliação de imóvel não é igual ao valor de mercado. O que é que isto quer dizer? Significa que os peritos podem atribuir à casa um valor inferior àquele pelo qual está à venda.
- Aliás, o valor da avaliação bancária não deverá ser superior ao valor de mercado do imóvel, deverá ser o mais próxima possível do valor de mercado.
- Os bancos não emprestarão a totalidade do montante. Ou seja, no máximo, apenas vão financiar até 90% do valor avaliado ou do valor de compra (aquele que for menor).
Ora, imagine que o João e a Inês queriam comprar um apartamento que está à venda por 250.000 euros. Quando pediram a avaliação de imóvel, os peritos classificaram a casa com um valor de 200.000 euros. Portanto, isto significa que o banco, no máximo, irá conceder-lhes como valor de empréstimo 180.000 euros (200.000 euros x 90%). Assim, os restantes 70.000 euros terão de vir das suas poupanças.
Em que outras situações é feita a avaliação de imóveis?
Além de ser requisitada quando contrata um crédito habitação, a avaliação de imóvel pode ser pedida noutras situações, nomeadamente no caso de:
- Transferência de crédito habitação – Situação em que a nova instituição financeira pode, eventualmente, querer confirmar o valor da avaliação bancária. Além disso, se a casa já tiver sido comprada há alguns anos, o seu valor pode mudar.
- Processo de partilha de bens, devido a herança ou divórcio – Se o entendimento entre as partes não for possível por mútuo acordo, a avaliação de imóveis pode, às vezes, ser determinante para se chegar a um consenso.
- Questões tributárias – Neste caso, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) segue as normas que constam no Código do IMI para a determinação do Valor Patrimonial Tributário. É com base neste parecer que determina os impostos a pagar, nomeadamente o IMI, o IMT ou o Imposto do Selo.
Leia ainda: Como calcular o IMT e o Imposto de selo?
Quem faz a avaliação de imóvel e quem tem de a pagar?
O comprador de casa suporta o custo da avaliação de imóvel. Esta deverá realizar-se por uma entidade especializada, quer se trate de uma instituição ou de um perito independente.
Assim, quando está no processo de contratação de um crédito habitação, o Banco indicará um especialista para fazer a avaliação de imóvel, cobrando uma comissão.
Contudo, o comprador pode realizar uma avaliação imobiliária independente com o intuito de confirmar o relatório emitido pelo perito indicado pelo banco. Nesta situação, pode recorrer quer a empresas especializadas, quer a técnicos por conta própria que façam esta análise.
Com o propósito de, sem custos, ter uma ideia do valor da sua casa, pode consultar:
- Sites de avaliação de imóveis, como o “ Preço da Habitação da Cidade ”, uma plataforma criada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Esta apenas disponibiliza avaliações de imóveis localizados na Amadora, em Braga, em Coimbra, no Funchal, em Lisboa, no Porto e em Vila Nova de Gaia.
- O Portal das Finanças, que classifica os imóveis por zona geográfica, atribuindo um valor à habitação e um montante a pagar de impostos.
Nota: A informação apresentada em qualquer um dos meios, é meramente indicativa, para qualquer um dos fins mencionados tem de ter um relatório de avaliação de imóvel feito por um especialista.
O que é contabilizado na avaliação de imóvel?
Há quem diga que os fatores mais relevantes na avaliação de um imóvel são “a localização, a localização e a localização”. Contudo, embora este indicador pese bastante na equação, não é tudo. Fique a conhecer quais são os parâmetros mais importantes na avaliação de imóvel.
Localização da casa
No que toca à localização, além da zona do país onde está inserida – uma casa no centro do Porto valerá mais do que um imóvel no centro de Castelo Branco, por exemplo –, há alguns aspetos que podem ajudar a valorizar ou desvalorizar a casa, como:
- Rede de transportes públicos;
- Proximidade de serviços e comércio;
- Zonas verdes na vizinhança;
- Rua em que está localizada;
- Tráfego na região.
Qualidade e data da construção
Por norma, quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor. Mas há exceções, nomeadamente em situações em que o imóvel esteja bem conservado ou tenha sido alvo de uma renovação recente. Os parâmetros que mais importam são:
- Qualidade da construção;
- Estado de conservação (para casas usadas);
- Acabamentos e isolamento térmico;
- Certificação energética (quanto maior a classificação, maior o valor);
- Antiguidade;
- Presença de elevador.
Interior e exterior da habitação
O interior e exterior conta. E muito! Descubra quais são os aspetos que mais contribuem para a determinação da avaliação bancária:
- Presença de jardim, varanda ou terraço, ou seja, de um espaço exterior;
- Qualidade dos acabamentos;
- Dimensão da casa;
- Existência de sótão;
- A tipologia e a disposição da habitação;
- Disponibilidade de anexos de arrumação.
O que deve constar no relatório de avaliação de imóvel?
O relatório elaborado pelo perito avaliador deve conter os seguintes elementos:
- Identificação do imóvel, com a descrição pormenorizada das suas características;
- Descrição e fundamentação do método ou dos métodos de avaliação selecionados, dos parâmetros utilizados e/ou dos pressupostos adotados, com identificação de como foram considerados os efeitos de volatilidade do mercado imobiliário de curto prazo ou as condições de mercado temporárias;
- Descrição de eventuais reservas à análise efetuada;
- Identificação dos valores de avaliação de imóvel, quer na perspetiva do valor do bem hipotecado, quer na perspetiva do valor de mercado da habitação;
- Declaração do perito avaliador de como efetuou a avaliação do imóvel consoante as exigências do Banco de Portugal;
- Data a que se reporta a avaliação do imóvel, identificação e assinatura do perito avaliador.
Quais são os métodos mais usuais numa avaliação de imóvel?
Segundo recomendação do Banco de Portugal, na avaliação do imóvel, o perito deve utilizar, preferencialmente, os seguintes métodos de avaliação:
- Método do custo – O valor do imóvel é estimado como se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez (deterioração) visíveis à data da avaliação. Este critério é mais utilizado nos mercados imobiliários em que a informação é escassa.
- Método do rendimento – O valor do imóvel é calculado tendo por base a renda ou o rendimento que um imóvel pode gerar.
- Método comparativo – O valor do imóvel é atribuído através da comparação com imóveis semelhantes. Baseia-se no conhecimento do mercado imobiliário local e dos valores das transações de imóveis semelhantes ao imóvel em análise.
É possível pedir uma segunda avaliação de imóvel?
Sim. Se não concordar com a avaliação de imóvel realizada pelo profissional indicado pelo Banco, pode contra-argumentar, apresentando um relatório, desenvolvido por uma entidade independente e credível, que indique sobretudo as disparidades entre as duas propostas.
O novo perito avaliador deve ser independente e possuir as qualificações, a competência e a experiência profissional necessárias ao desempenho destas funções.
Quanto custa a avaliação de imóveis?
O preço da comissão de avaliação bancária não é fixo, isto é, varia de banco para banco. Todavia, na generalidade das situações, é superior a 200 euros. Os mesmos valores aplicam-se caso queira recorrer aos serviços de um especialista independente.
Quanto tempo pode demorar a avaliação bancária?
A visita de um perito avaliador, no âmbito da contratação do crédito habitação, pressupõe diversas fases:
- Agendamento da visita;
- Dia da vistoria;
- Elaboração do relatório de avaliação.
Mais uma vez, a duração depende do perito ou da empresa. No entanto, de uma forma geral, pode dizer-se que, entre o agendamento e o recebimento do resultado, o processo pode demorar uma semana ou mais dias.
Se tem dúvidas sobre a avaliação bancária e como esta decorre, contacte-nos. Na UCI, disponibilizamos uma equipa de profissionais especializados na concessão de crédito à habitação para o ajudar.
