Construir casa: o que deve ter em conta?

Da escolha do terreno ao financiamento, saiba os passos que tem de dar para saber quanto lhe vai custar construir casa e realizar o seu sonho.

A construção de uma casa começa muito antes da colocação da primeira fundação. O processo pode ser demorado, dependendo muito do plano traçado e da equipa que contratar para acompanhá-lo. Se está a pensar em construir casa, este artigo explica as diferentes fases do processo, as burocracias e as despesas com que pode contar.

Quais as vantagens e desvantagens de construir casa?

Embora construir casa seja um sonho para a grande maioria das pessoas, existem algumas vantagens e desvantagens que deve ter em conta:

Vantagens de construir casa

• Uma casa à sua medida: Quem nunca desejou ter uma casa feita à medida das suas necessidades! Ao decidir construir casa, terá um imóvel personalizado com todas as características que sempre idealizou.
• Uma casa à medida dos seus recursos: Pode construir casa com um orçamento dentro das suas possibilidades.
• O que mais valoriza: Ao optar por construir casa, pode definir o que mais valoriza na sua casa, podendo economizar em alguns aspetos e dando prioridade a outros.
• Construir casa é mais barato do que comprar casa: Construir casa pode ficar mais barato do que comprar uma casa, isto porque paga somente a mão-de-obra, o projeto e a construção, para além de ter a possibilidade de negociar os materiais com os fornecedores e poupar ainda mais.
• Uma casa a pensar no futuro: Caso o orçamento o permita, poderá antecipar necessidades futuras, como ter mais um quarto, ou poder construir um anexo ou uma garagem.

Desvantagens de construir casa

• Planeamento e Orçamento: Construir casa implica uma supervisão constante de forma a assegurar o cumprimento do projeto e do orçamento.
• Burocracia: Construir casa, implica mais burocracia do que comprar uma casa pronta a habitar.
• Tempo de espera: Ao contrário de comprar casa, em que no espaço de dias ou semanas pode mudar para a nova casa, construir casa, implica que só passado alguns meses poderá começar a habitar o imóvel.

O orçamento. Quanto custa construir casa?

Agora que está consciente das vantagens e desvantagens de construir casa, está na hora de estabelecer o orçamento que tem disponível para a casa. Pois bem, o valor deve ser adequado à sua situação financeira.

Um conselho essencial: peça propostas e compare preços, qualidade e tempo de construção.

Que fatores pesam no orçamento

Quando ponderar construir casa, pense em tudo o que precisa, por exemplo:

• Dimensão;
• Número de quartos e casas de banho;
• Espaços exteriores;
• Ou até piscina.

Afinal, quanto maior for o imóvel, mais material e mão de obra irá necessitar, logo mais dinheiro irá despender.

Além disso, quando vai construir casa, os materiais utilizados e os acabamentos influenciam o valor. Faça bem as contas. Considere todos os “pormenores” da habitação, mas seja realista. Não faça planos para algo que esteja fora do seu orçamento.

Deve, portanto, considerar:

• Terreno;
• Impostos;
• Licenças;
• Projetos de arquitetura e especialidade;
• Preparação do terreno para a construção;
• Ligações de água, eletricidade ou gás;
• Dimensões da casa e respetivas divisões;
• Métodos construtivos;
• Materiais escolhidos;
• Acabamentos (isolamento térmico ou janelas eficientes).

A importância de uma boa equipa de profissionais

Se pretende construir casa de raiz, ou seja, se comprar um terreno sem projeto aprovado, terá de recorrer a profissionais que possam ajudar a realizar este sonho. Numa fase inicial, irá necessitar de um arquiteto e de um engenheiro, que trabalharão em conjunto.

Cada um destes profissionais tem um papel importante. Nesse sentido, o arquiteto é responsável pelo planeamento da casa e pelo projeto de arquitetura. Já o engenheiro civil tem a seu cargo a componente estrutural do imóvel e os projetos das especialidades (distribuição de energia elétrica, instalação de gás e redes prediais de água e esgotos, entre outros).

No entanto, por regra, quando contrata um gabinete de arquitetura para construir casa, os serviços já incluem uma equipa de arquitetos e engenheiros civis. Esta equipa será o seu “braço-direito” ao longo deste processo e pode ajudar a definir um projeto de acordo com o valor que tem disponível.

Peça vários orçamentos, mas escolha uma equipa da sua confiança e, de preferência, que já tenha aprovado anteriormente projetos com o município onde vai estar localizado o seu imóvel, porque isso facilitará o processo de licenciamento.

O terreno. É possível construir casa?

Se ainda não tem um terreno, deve começar por procurar um espaço onde possa construir casa. Mas antes de assinar o contrato de compra e venda, deve investigar se é possível construir no terreno e quais as condicionantes aplicáveis. O que deve então consultar:

Certidão permanente de registo predial e a caderneta predial

Para verificar o historial de determinado imóvel (construção, vendas, sucessões, hipotecas, penhoras, registos ou registos pendentes), deve consultar a Certidão permanente de registo predial e a caderneta predial. Estes documentos permitem-lhe igualmente saber se o terreno tem ónus ou encargos que dificultem ou impeçam a construção de um imóvel. Se vai construir casa, pode requisitar estes documentos ao vendedor ou solicitá-los no Registo Predial Online.

Plano Diretor Municipal - PDM

Ao aceder ao Plano Diretor Municipal, conseguirá consultar o regulamento com as regras de uso, transformação e ocupação do terreno. Além disso, fica a saber se existem restrições à construção.

Planta síntese e regulamento de edificação

O terreno para construir casa está inserido num loteamento? Peça a planta síntese e o regulamento de edificação à câmara municipal correspondente. Nestes documentos, constam algumas condicionantes nas quais deve atentar. É o caso da área de construção, do número de pisos que a casa pode ter, se pode fazer caves ou anexos e, em algumas circunstâncias, até os materiais ou as cores a utilizar nas fachadas.

Regulamento de alvará de loteamento

Na hipótese de o terreno estar inserido num loteamento, deve verificar se está tudo em conformidade para poder construir casa. Através do regulamento de alvará de loteamento, tem acesso, por exemplo, a dados sobre o fornecimento de água e saneamento.

Pedido de Informação Prévia (PIP)

Se vai construir casa num terreno que não possua alvará de loteamento ou que esteja situado numa zona sem classificação ou em vias de classificação, deve avançar com um Pedido de Informação Prévia. O PIP irá informá-lo se a construção é viável e quais os condicionamentos legais à realização da obra. Pode requisitá-lo na câmara municipal da localização.

O projeto. Posso construir a casa dos meus sonhos?

Depende. Comprou o terreno para construir casa com ou sem projeto aprovado? Faz toda a diferença.

O terreno não tem projeto aprovado

Poderá construir a casa dos seus sonhos, desde que a câmara municipal aprove o projeto e que este esteja de acordo com os requisitos estabelecidos. Terá, assim, de cumprir os seguintes passos:

• Primeiramente, apresentar um pedido de licenciamento de construção junto da câmara municipal. Este deve incluir o projeto de arquitetura e especialidades (distribuição de energia elétrica, instalação de gás e redes prediais de água e esgotos, entre outros) da casa que pretende construir;
• Depois de ter o licenciamento de construção, é o momento de pedir um alvará de construção. Nesta altura, já deve ter um empreiteiro de confiança, com alvará válido, e um engenheiro civil responsável por coordenar a segurança na obra;
• Por fim, solicitar a licença de habitação.

Esta primeira fase do processo para construir casa pode certamente demorar algum tempo. Do mesmo modo, requer capitais próprios para avançar com os projetos de arquitetura e de especialidades antes de ter um crédito para construção.

O terreno tem o projeto aprovado

Se já existe um projeto com licenciamento autorizado e uma licença de construção pronta a ser levantada, à partida o processo para construir casa será mais rápido. No entanto, certifique-se de que o plano está mesmo aprovado pela câmara municipal, e não apenas pré-aprovado. Caso contrário, poderá ter de esperar até ser permitido avançar.

Por outro lado, a casa terá de ser construída como está no projeto. Se quiser realizar alguma alteração, é necessário pedir autorização à autarquia.

Os impostos. O que terá de pagar?

Para começar, quando comprar o terreno para construir casa, terá de pagar dois impostos associados a imóveis:

• 6,5% de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) sobre o valor da escritura ou o VPT (Valor Patrimonial Tributário), consoante o que for maior;
• 0,8% de Imposto do Selo sobre o valor da escritura.

Posteriormente, quando as obras estiverem concluídas, deverá inscrever a matriz predial do edifício nas Finanças da área do imóvel, para que este seja avaliado para efeitos do IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis). Este é um imposto anual que se calcula ao multiplicar a taxa de IMI aplicável no município pelo VPT. As câmaras municipais são livres de estabelecer as taxas, desde que estas se situem entre 0,3% e 0,45%.

Construção sustentável. O que deve ter em conta?

Atualmente um dos aspetos que é cada vez mais tido em conta na construção de uma casa é o seu impacto sobre o meio ambiente. Como tal, ao construir casa, deverá ter em consideração os seguintes pontos:

Utilização de materiais reciclados ou sustentáveis

A utilização de materiais reciclados como azulejos feitos a partir de garrafas de vidro, ou pisos feitos a partir de madeira reciclada, são alguns dos aspetos a ter em conta.

Outro material 100% natural e reciclável que providencia um excelente isolamento é a cortiça.

Reutilização da água

Outro dos pontos importantes para a construção sustentável, é a construção de sistemas de reaproveitamento de águas residuais devidamente tratadas e da água da chuva.

Energia solar

A aquisição de painéis solares quer para a produção de energia, quer para aquecimento é outro ponto a ter em conta.

Jardins com baixo consumo de água

Jardins com flora mediterrânica e, portanto, melhor adaptados ao clima, são uma excelente opção, já que permitem uma maior poupança de água.

Piscinas naturais:

As piscinas naturais embora com um custo de construção mais caro face às piscinas convencionais, apresentam várias vantagens, como um menor custo de manutenção, são mais fáceis de manter, não têm produtos químicos e estão em harmonia com o ambiente.

O financiamento. Como funciona o crédito construção?

Construir casa é um investimento dispendioso, o que implica que a maioria das pessoas terá de recorrer a financiamento para levar este projeto avante. Mas existem algumas diferenças entre o crédito construção e o crédito habitação para aquisição simples.

Deve ter terreno e projeto aprovado

Desde logo, para pedir crédito para construir casa, é importante que já tenha o terreno comprado e o projeto de construção aprovado pela câmara municipal. A decisão e o montante máximo de financiamento dependem destes dois fatores.

Garantias

Num crédito habitação convencional para aquisição simples, o imóvel é dado como garantia ao banco para a concessão do financiamento. No crédito para construção, a garantia é dada pelo terreno e pela construção futura. Por isso, quando se dirigir ao banco com o objetivo de obter financiamento para construir casa, é importante que já tenha os projetos aprovados.

Valor de financiamento

O banco apenas irá financiar uma percentagem da avaliação do imóvel, em função dos custos de construção do imóvel. Ou seja, isto significa que, além do valor do terreno, dos projetos e das licenças, deve dispor de capitais próprios para fazer face ao custo total da construção.

Avaliação

No crédito habitação para aquisição simples, o financiamento máximo tem por base a avaliação do imóvel ou o valor de compra (o menor dos dois valores), mas no caso do crédito construção a avaliação bancária é feita tendo em conta os projetos de construção (arquitetura e especialidades) e o valor do terreno.

Capital em tranches

No crédito construção, depois do crédito aprovado, o capital é disponibilizado em tranches, à medida que a obra avança. Enquanto está a construir a casa, um perito fará vistorias à obra, para que o banco liberte as tranches do empréstimo.

Prestações mensais

Uma vez que o capital é disponibilizado à medida que a obra avança, enquanto está a construir casa, paga apenas pelo capital utilizado. O que significa que se no final tiver gastado menos do que foi inicialmente aprovado, não terá de pagar pelo valor total (apenas pelo montante de empréstimo que efetivamente necessitar).

Se comprou um terreno e pretende construir casa, a UCI disponibiliza a solução crédito construção, que pode tornar este sonho uma realidade. Disponibilizamos, igualmente, uma equipa de profissionais que podem ajudá-lo em todo o processo de crédito para construção da casa. Contacte-nos.