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O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um instrumento muito utilizado nas transações imobiliárias em Portugal, que funciona como garantia da futura compra/venda. Embora não seja obrigatório, uma vez assinado, garante os direitos e os deveres das partes envolvidas. Se está a pensar comprar ou vender casa é importante saber como funciona o CPCV e quais são as principais regras deste contrato.
O processo de compra de uma casa envolve várias fases:
- Em primeiro lugar, a pesquisa de imóveis e a descoberta da casa que se pretende comprar;
- Em seguida, na maioria dos casos, a aprovação do crédito habitação;
- E, finalmente, o momento de formalização da escritura, quando o comprador recebe as chaves do imóvel.
Durante esse percurso, há, sem dúvida, um passo fundamental para que a compra da casa se torne efetiva: a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, também conhecido como CPCV.
Em suma, o CPCV funciona como uma garantia que protege o comprador e o vendedor relativamente à transação a realizar. Pode ser útil, por exemplo, enquanto se aguarda que a casa fique pronta, para reservar o imóvel quando existem muitos interessados, ou enquanto se espera pela aprovação do crédito.
Visto que a assinatura do contrato-promessa de compra e venda envolve geralmente responsabilidades e o pagamento de um sinal (uma percentagem ou parte do valor da compra), é fundamental redigi-lo bem, cumprindo as formalidades legais. Compreender o que é o CPCV, o que deve conter e os cuidados a ter vai ajudar a evitar dissabores nesta importante fase da compra e venda de casa.
1. O que é o contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
Previsto no Código Civil, no artigo 410.º, o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um contrato assinado por duas partes: quem pretende comprar e quem pretende vender, no qual se estabelece um acordo para a compra do imóvel. Ficam, assim, definidas as condições da transação, que será formalizada posteriormente com a celebração de um contrato definitivo.
Dessa forma, trata-se de uma convenção relevante, uma vez que salvaguarda os direitos do comprador e do vendedor. Além disso, define os deveres de ambos até à realização da escritura pública.
Embora seja uma etapa habitual – e recomendada – nas transações imobiliárias, a assinatura de um CPCV não é obrigatória.
2. Para que serve o contrato-promessa de compra e venda?
Como a compra de um imóvel pode demorar semanas ou meses até ficar oficializada, a assinatura de um contrato-promessa de compra e venda funciona, em suma, como uma garantia para o comprador e o vendedor. Fica assim estabelecido que a transação será feita e confirmada, no futuro, nas condições previamente estipuladas.
Exemplo
Imagine que vai visitar um andar-modelo de um empreendimento em construção e decide comprar um apartamento. Como o imóvel ainda está a ser construído e a escritura pública será assinada apenas após a conclusão das obras, a celebração de um contrato-promessa de compra e venda permite ao comprador “blindar” o imóvel, retirando-o do mercado.
Dessa forma, afasta outros potenciais interessados na habitação e garante que a casa será sua quando estiver pronta, pelo preço e nas condições estipuladas no CPCV. Mesmo que haja uma alteração da situação do mercado e os preços do setor imobiliário subam, o valor da transação será aquele que ficou definido no contrato-promessa de compra e venda.
Se o vendedor quiser, por exemplo, alterar o preço de venda do imóvel, essa alteração é considerada uma quebra do CPCV e, como tal, o vendedor estará sujeito a penalizações pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda.
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3. Qual a diferença entre o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e a Escritura Pública?
Convém ter claro que os dois documentos têm propósitos distintos e são assinados em momentos diferentes do processo de compra de casa.
O CPCV serve essencialmente, como vimos até aqui, para mostrar o interesse em comprar ou vender uma casa e definir as condições em que esse negócio se vai realizar (nomeadamente o valor do imóvel, meio de pagamento e a indicação de possível data de realização da escritura.
A escritura entende-se pelo ato em que se estabelece a compra e venda de um imóvel. É realizada através de contrato e é a última fase de todo o processo. É só neste momento que o comprador passa a ser o proprietário legal da casa.
4. Em que situações se aplica o contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
A assinatura de um contrato-promessa de compra e venda é recomendável sempre que ainda não estejam reunidas as condições necessárias para a realização da escritura pública do imóvel. Entre as situações mais comuns, encontram-se as seguintes:
- Quando pretende reservar o imóvel, retirando-o do mercado para outros potenciais compradores;
- Quando a casa ainda está em construção ou obras;
- Quando o imóvel não tem licença de utilização;
- Quando o vendedor precisa de mais tempo para regularizar o imóvel;
- Quando o comprador não tem disponível o montante necessário para realizar a transação;
- Quando o comprador ainda não tem o financiamento aprovado;
- Quando ambas as partes pretendem mais tempo para ponderar a compra e venda.
Exemplo
Uma situação muito comum ocorre quando uma família decide trocar de casa, colocando-a à venda no mercado, enquanto começa a procurar uma habitação nova.
Para formalizar a aquisição da nova casa, a família tem de concretizar em primeiro lugar a venda do seu imóvel antigo. Como esse processo pode levar semanas ou até meses, é habitual, nestes casos, a celebração de um contrato-promessa de compra e venda. Desse modo, o CPCV permite ao comprador assegurar a aquisição do imóvel novo, dando-lhe tempo para consumar a venda da habitação antiga.
Idealmente, o contrato-promessa de compra e venda deverá ser celebrado quando já existe a aprovação do crédito pela instituição bancária. Todavia, nem sempre é assim.
Se for esse o caso, enquanto o comprador aguarda pelo “ok” final do banco ao seu pedido de crédito habitação, deverá salvaguardar no CPCV a possibilidade de desistir da aquisição do imóvel caso a instituição financeira não lhe conceda o crédito necessário. Se o contrato-promessa de compra e venda não incluir esta cláusula de desistência de compra e o comprador tiver de abandonar a transação por não ter acesso a financiamento, poderá perder o valor do sinal já pago.
5. Quais as vantagens do contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
Celebrar um CPCV traz uma série de vantagens para o vendedor e para o comprador, entre elas:
- Vincula ambas as partes ao negócio;
- Dá ao comprador o direito de compra do imóvel;
- Oferece a garantia de que o negócio será realizado no prazo estabelecido ou até que estejam reunidas as condições para a celebração da escritura;
- Proporciona segurança jurídica em caso de incumprimento.
6. Como se faz um contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
Este ponto é, sem dúvida, importante: uma pequena lacuna na sua elaboração pode conduzir à nulidade do CPCV, deixando o comprador ou o vendedor desprotegidos. Do mesmo modo, existem situações em que o contrato-promessa de compra e venda não detalha de forma explícita as condições acordadas verbalmente, abrindo espaço para situações de conflito e litígio.
Exemplo
Imagine que vai comprar uma casa ainda em fase de acabamentos e acorda com o vendedor que a transação terá como condição o fornecimento de uma cozinha totalmente equipada. Se esta informação não estiver detalhada no contrato-promessa de compra e venda, o comprador terá, certamente, dificuldades em levar o vendedor a cumprir com o acordo verbal.
Com o propósito de prevenir eventuais contrariedades, quando a transação é realizada diretamente entre o comprador e o vendedor, o contrato-promessa de compra e venda deve ser redigido por um advogado ou solicitador. Este garante, assim, a validade jurídica do documento e assegura os direitos e deveres de ambos.
Caso a transação se realize por intermédio de uma mediadora imobiliária, esta apoiará igualmente os clientes na elaboração do documento. Por norma, as agências têm uma minuta de CPCV standard que é depois adaptada às condições específicas de cada transação.
O artigo 410.º do Código Civil estabelece que, para o contrato-promessa de compra e venda ser considerado formalmente válido, deve “conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção”.
Ainda assim, é possível incluir no contrato-promessa de compra e venda uma cláusula em que o comprador e vendedor acordam em prescindir da formalidade do reconhecimento das assinaturas. Ao incluí-la, nenhuma das partes poderá invocar posteriormente a ausência dessa formalidade para anular o acordo.
O processo de registo do CPCV é uma etapa crucial para garantir segurança jurídica tanto para o comprador como para o vendedor.
Em Portugal, o registo do CPCV pode ser realizado de duas principais formas:
- Registo Provisório de Aquisição – garante uma prioridade registal sobre o imóvel, mas não confere direitos reais plenos ao comprador;
- Atribuição de Eficácia Real – oferece maior proteção ao comprador, permitindo-lhe fazer valer dos seus direitos contra terceiros. Para que o CPCV tenha "eficácia real", deve ser registado na Conservatória do Registo Predial após ser formalizado.
O Contrato-promessa de Compra e Venda está previsto no artigo 410.º do Código Civil.
7. Quanto custa fazer um contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
Os custos de elaboração de um CPCV podem variar conforme a complexidade do contrato e os honorários cobrados pelos profissionais envolvidos, como sejam advogados ou notários. Se recorrer a um mediador imobiliário para a realização da transação imobiliária, normalmente, estes assumem as burocracias associadas à elaboração do contrato-promessa de compra e venda sem qualquer custo, fornecendo uma minuta e CPCV e ajudando na adaptação ao caso em concreto.
Regra geral, caso existam custos, o comprador é responsável pelos custos associados à elaboração do CPCV, incluindo o pagamento do sinal, que funciona como a garantia da transação.
8. Que elementos devem constar no contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
Os contratos-promessa de compra e venda podem variar conforme as condições específicas de cada transação. Contudo, existem algumas informações essenciais que devem fazer sempre parte do CPCV, nomeadamente:
- Identificação do vendedor e comprador – Inclui dados pessoais, como o nome, a morada, o estado civil, os contactos, o número do cartão de cidadão, o NIF, entre outros;
- Identificação do imóvel – Estão aqui incluídas informações como a morada, a inscrição matricial e a descrição predial (número de registo na Conservatória do Registo Predial), a tipologia, área, anexos e outras características relevantes do imóvel;
- Preço final e forma de pagamento - Inclui detalhes sobre como o pagamento será efetuado, valores das prestações, prazos e métodos de pagamento (transferência bancária, cheque, etc.).
- Se a assinatura da escritura estiver dependente da aprovação do crédito bancário, é importante acrescentar uma cláusula que possibilite a anulação do contrato caso o crédito não seja aprovado;
- Valor do sinal pago - Incluindo eventuais reforços, com indicação das datas de pagamento;
- Condições de devolução do sinal indicando as situações em que o sinal deve ser devolvido, mantido ou reembolsado em dobro, mediante o estipulado no contrato-promessa de compra e venda;
- Definição de um prazo máximo para a formalização da escritura pública de compra e venda e eventuais condições sob as quais o prazo pode ser prorrogado, se aplicável.
- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar nas suas normais condições.
- Indicação dos direitos e deveres de ambas as partes;
- Definição das penalizações em que o comprador e o vendedor incorrem caso ignorem os prazos e existam quebras no cumprimento do contrato-promessa de compra e venda;
- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos;
- Cláusulas específicas, segundo as exigências de ambas as partes, como por exemplo a realização de obras, a obtenção de financiamento ou lista de documentos que deve ser apresentada pelas partes;
- Assinatura de ambas as partes.
- Licença de utilização;
- Licença de construção;
- Caderno de encargos (na compra de imóveis em planta).
9. Sinal: como é definido o valor a pagar no contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
A elaboração de um contrato-promessa de compra e venda não implica apenas a redação do documento e o reconhecimento das assinaturas. Além disso, exige-se geralmente o pagamento de um sinal por parte do comprador. Embora não seja obrigatório, o sinal é uma prática comum e altamente recomendada, sendo vantajoso para ambas as partes envolvidas.
Para o comprador, a entrega de uma verba inicial funciona como um “sinal de compromisso”, garante a reserva do imóvel e assegura o cumprimento do contrato-promessa de compra e venda. Já para o vendedor, representa um pagamento inicial e uma prova do interesse por parte do comprador.
O valor do sinal é acordado livremente entre as duas partes, sendo definido em função de uma percentagem ou parte do valor de compra do imóvel. Podem também existir outras situações, em que se prevê, por exemplo, a existência de reforços do sinal pagos em diversas parcelas, até à escritura.
Naturalmente, estes valores deverão estar explícitos no contrato-promessa de compra e venda, bem como as respetivas datas de pagamento. Posteriormente, quando a escritura pública do imóvel for realizada, o montante do sinal será deduzido no pagamento final.
Exemplo
Se a percentagem definida para o sinal for de 10%, significa que, para uma casa no montante de 200 mil euros, o valor a pagar no momento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda será de 20 mil euros.
10. O que acontece se uma das partes não cumprir o contrato-promessa de compra e venda?
Apesar da boa-fé e da boa vontade existentes entre ambas as partes, por vezes podem surgir situações imprevisíveis ou mudanças que, inesperadamente, colocam em causa o cumprimento das condições previstas no contrato-promessa de compra e venda.
Exemplo
- O comprador não consegue ter o crédito habitação aprovado dentro do prazo estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por isso, quer desistir da compra do imóvel.
- A assinatura do CPCV foi feita durante a construção do imóvel, mas as obras demoraram demasiado tempo, impedindo o cumprimento do prazo para a realização da escritura pública.
Quando estas situações ocorrem e há incumprimento das condições do contrato podem ser acionadas penalizações. Aliás, por norma, as sanções devem estar previstas no contrato-promessa de compra e venda. Na sua ausência, aplicam-se as penalizações previstas nas regras gerais do Código Civil. Assim:
- Se a situação de incumprimento for causada pelo comprador, este, como resultado, perde o direito a reaver o sinal já pago.
- Caso seja o vendedor a entrar em incumprimento com o acordado no contrato-promessa de compra e venda, terá de restituir ao comprador um montante equivalente ao dobro do sinal pago.
Além destas penalizações, a parte lesada poderá sempre recorrer à via judicial com a finalidade de obter o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.
11. Que cuidados devem ser tidos em conta na elaboração do CPCV?
Para que todo o processo decorra de forma segura e sem sobressaltos, o comprador e o vendedor deverão acautelar diversos aspetos antes da formalização de um contrato-promessa de compra e venda, nomeadamente:
- Leia atentamente o CPCV e confirme que todas as informações estão corretas, nomeadamente os elementos de identificação de ambas as partes, o objeto do contrato, os dados do imóvel, a licença de habitação, os valores acordados, o valor do sinal.
- Verifique a titularidade do imóvel, confirmando que o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel e que não existem encargos ou litígios pendentes.
- O CPCV deve incluir uma descrição detalhada do imóvel, o mais completa possível com dados como localização, área útil e total, registo predial, etc.
- Reúna e verifique toda a documentação relativa ao imóvel a transacionar, sendo que os documentos essenciais seguintes devem ser entregues juntamente com o CPCV: Caderneta predial; Certidão permanente da conservatória; Licença de utilização; Certificado energético.
- Confirme se o imóvel cumpre todos os requisitos legais: se está inscrito na matriz predial e se tem a licença de utilização. Se todos os elementos do imóvel (anexos, garagens) possuem as devidas licenças. Se o imóvel ainda está em construção, confirme a existência da respetiva licença;
- Se está a comprar uma casa ainda em planta, exija que se anexe ao CPCV o caderno de encargos detalhado (com indicação dos materiais, as marcas, as referências de todos os produtos que serão utilizados na construção);
- Estipule um prazo máximo para a celebração da escritura pública que seja razoável e confortável para ambas as partes;
- Defina claramente as condições de pagamento, especificando os prazos, os valores e modos de pagamento, incluindo o valor do sinal e as condições para a sua devolução;
- O CPCV deve incluir as penalidades por incumprimento, de forma clara e inequívoca, para ambas as partes em caso de incumprimento do contrato;
- Se o imóvel tiver condomínio, o comprador deverá ter acesso às últimas atas das assembleias de condomínio e verificar se existem eventuais dívidas em atraso associadas ao imóvel;
- Verifique que não existem encargos pendentes e dívidas associadas ao imóvel como impostos ou taxas municipais;
- Se a transação implicar o recurso ao financiamento bancário, idealmente o comprador deverá assinar o CPCV quando já existir uma aprovação de crédito, com a emissão da respetiva Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Todavia, quando tal não for possível, o comprador deverá salvaguardar no contrato-promessa de compra e venda uma cláusula que permita a anulação do contrato, caso o banco não aprove o empréstimo;
- Avalie a possibilidade de registar o CPCV para garantir maior segurança jurídica e evitar fraudes;
- Verifique se todos os requisitos presentes no documento estão corretamente preenchidos;
- Consulte um advogado antes de assinar o CPCV, isso vai permitir-lhe analisar o contrato-promessa de compra e venda e esclarecer todas as cláusulas.
12. Como posso elaborar a minuta do CPCV?
Para elaborar a minuta do contrato-promessa de compra e venda pode descarregar um modelo no Registo Predial Online e adaptá-lo às suas necessidades. Tendo caráter meramente auxiliar, o documento não dispensa, no entanto, a consulta da legislação aplicável ao caso concreto.
-
Minuta do contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
Conclusão
Porque a compra de uma casa é, muitas vezes, a transação financeira mais importante que uma família realiza ao longo da sua vida, é importante ponderar todos os passos da assinatura do contrato-promessa compra e venda com cuidado e com o apoio de especialistas. Na UCI, contamos com uma equipa profissional e especializada para o ajudar a encontrar o financiamento para a compra da sua casa e ajudar em todos os passos do processo. Faça o seu pedido de empréstimo, sem custos ou compromissos.
