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Quanto custa? Quem fica responsável pela marcação? Quem são os intervenientes? O que é necessário ter preparado para esse dia? Certamente, muitas questões podem surgir em torno da escritura de imóvel. Descubra então, neste artigo, as respostas para as dúvidas mais frequentes sobre a escritura de compra e venda de um imóvel.
Conseguiu a aprovação do crédito habitação? Então, está a um pequeno passo de concretizar o seu sonho e de se mudar para a sua nova casa. Mas, antes de lhe entregarem as chaves, existe um processo essencial, sem o qual a transação não acontece: a escritura de um imóvel. Afinal, esta consiste na última fase de todo o processo de compra de casa e implica vários procedimentos. Conheça aqui as respostas às dúvidas mais comuns.
O que é a escritura do imóvel?
A escritura pública é um ato oficial, através do qual é formalizada a transação de um imóvel, assim como a formalização das condições do empréstimo e a constituição da hipoteca, caso o imóvel seja comprado com recurso a financiamento. Portanto, trata-se de um documento que reflete as condições do contrato de compra e venda do imóvel e os direitos e as obrigações da instituição financeira (credora) e do cliente (mutuário). Realiza-se por contrato, sendo a última etapa de todo o processo de compra de uma casa.
Por regra, a escritura pública de compra e venda de um imóvel, associada a um crédito habitação, divide-se em dois momentos, a saber:
- Assinatura do contrato de compra e venda — corresponde ao momento em que o comprador se torna o proprietário legal da habitação;
- Assinatura do contrato de mútuo — caso o imóvel seja comprado com recurso a crédito habitação, no qual são detalhadas as condições associadas ao empréstimo. Em suma, é nesse instante que o banco liberta o valor solicitado pelo cliente para a compra da casa.
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Vendedor ou comprador: quem marca a escritura de imóvel?
Geralmente, é responsabilidade do comprador reservar uma hora e uma data, acordadas por todos os envolvidos, para a assinatura da escritura do imóvel. Contudo, na prática, quando existe financiamento envolvido, a instituição financeira pode ficar encarregue de agendar este procedimento. No entanto, a regra dita que seja o comprador a tratar desta burocracia.
Atualmente, é possível celebrar a escritura de um imóvel e o contrato de mútuo com hipoteca, no Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial, através dos seguintes programas:
- Casa Simples, Casa Segura — uma iniciativa da Ordem dos Notários, através da qual pode delegar ao notário a responsabilidade pela entrada dos registos de aquisição e hipoteca. Dessa forma, cabe a este profissional obter a caderneta predial, liquidar o IMT, requerer a certidão do registo predial, celebrar a escritura pública, inscrever na matriz o nome do novo proprietário e promover o registo de aquisição;
- Casa Pronta — uma iniciativa do Estado, através da qual pode, então, tratar de vários procedimentos associados à aquisição e ao registo de um imóvel, simultaneamente e num só balcão. Aliás, pode mesmo agendar a escritura pública de compra e venda num Balcão Casa Pronta ou, como alternativa, realizá-la online, por videoconferência. Esta possibilidade estará em vigor durante um período experimental de dois anos (até abril de 2024), sendo depois avaliada a sua manutenção.
Desse modo, torna-se possível centralizar todo o processo numa só entidade, pagar os impostos, celebrar as escrituras e realizar os registos necessários.
Quem deve estar presente?
Para que a escritura de imóvel se concretize, é fundamental a presença das duas partes interessadas no negócio (vendedor e comprador), assim como de um notário ou de um representante legal. Afinal, este elemento deverá atestar o cumprimento da lei, verificar e comprovar a identidade de ambas as partes e testemunhar a compra e a venda do imóvel.
Lembramos que, até 2022, as escrituras eram efetuadas presencialmente, obrigando à deslocação de todos os intervenientes a um cartório ou notário. Todavia, atualmente, é possível realizar atos autênticos, como as escrituras de imóveis, por videoconferência, através da iniciativa Casa Simples, o que pode agilizar o processo.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
O custo total dependerá, de vários fatores, incluindo o serviço ao qual pretende recorrer para realizar estes procedimentos. Assim, verificam-se os seguintes custos com a escritura do imóvel:
Custos fiscais
A quantia a pagar dependerá do valor da casa e do montante financiado, tendo em conta, por exemplo:
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) — incide sobre o valor da escritura pública ou o Valor Patrimonial Tributário (o valor mais alto), devendo ser liquidado antes da escritura pública de compra e venda. Com efeito, no momento da escritura de imóvel, já deve apresentar o comprovativo do seu pagamento;
- Imposto do Selo (IS) — paga-se no momento da escritura de um imóvel. Se recorrer a crédito habitação, deverá pagar IS duas vezes: 0,8% sobre o valor da escritura do imóvel ou o Valor Patrimonial Tributário (o maior valor) e 0,60% sobre o valor financiado. Se a transação se efetuar com capitais próprios, só haverá lugar ao pagamento do primeiro valor.
Custos com registos e contratos
O preço depende ainda do local escolhido para tratar destes procedimentos. Assim, pode esperar as seguintes despesas:
Serviço Casa Pronta
- Escrituras de aquisição e de mútuo (se existirem);
- Registos de aquisição e de hipoteca (se existirem).
Neste caso, uma escritura pública de um imóvel, com financiamento bancário, terá um custo de 700 euros (inclui mais do que um ato de registo, como por exemplo, a compra e venda com financiamento bancário, em que são praticados vários registos).
Serviço Casa Simples, Casa Segura
- Honorários que o cartório cobrará pela preparação e pela outorga da escritura;
- Atos notariais;
- Registos de aquisição e de hipoteca.
Nesta situação, os valores podem variar de acordo com o notário. Antes de escolher, informe-se sobre os preços praticados, pois podem oscilar consoante opte pelos serviços de obtenção de documentação ou apenas pela escritura pública de compra e venda.
Se optar pelo serviço Casa Simples, Casa Segura, um notário, em seu nome, poderá requisitar a documentação essencial, realizar os registos de aquisição e de hipoteca (se existirem) e marcar a escritura de um imóvel. Caso não escolha este modelo, o comprador (ou o seu solicitador/advogado) fica responsável pelo registo.
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Quanto tempo pode demorar o agendamento da escritura de imóvel?
Normalmente, a escritura de um imóvel é antecedida pelo contrato-promessa de compra e venda (CPCV), no qual se define uma data limite para a sua formalização. Por regra, este prazo é de até 90 dias. Caso seja ultrapassado, o comprador poderá perder o valor do sinal pago.
No entanto, se não recorrer a um crédito habitação ou se não tiver realizado o CPCV, cabe ao comprador — ou a um solicitador/advogado em seu nome — marcar a escritura do imóvel e obter todos os documentos obrigatórios. Com efeito, tudo depende do tempo de espera pela documentação para formalizar o ato. Por regra, demora até 30 dias. Pode agendar a escritura do imóvel sem ter os registos todos na sua posse, mas correrá o risco de, na data marcada, esta não se concretizar.
Quando se recorre a crédito habitação, geralmente, é o banco a coordenar com as partes (compradores e vendedores) a marcação da escritura pública. Depois de aprovado o crédito habitação e apresentada a proposta contratual do crédito habitação, existe um período mínimo de reflexão de sete dias, durante o qual não se pode celebrar o contrato de crédito e, portanto, a escritura pública de compra e venda. Este tempo serve para que as partes possam refletir sobre a decisão de comprar/vender, nomeadamente os compradores em relação à sua decisão de contrair a responsabilidade de crédito habitação. Decorrido o período de reflexão, recolhida e assinada toda a documentação necessária para o crédito habitação, a escritura de imóvel pode ser agendada.
Que documentos são necessários para a escritura do imóvel?
- Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes (com validade);
- Certidão de teor ou certidão de registo predial;
- Caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo 1 do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
- Licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951);
- Ficha técnica de habitação (caso a licença de utilização seja posterior a 30/03/2004);
- Certidão de infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
- Certificado energético e da qualidade do ar no interior do edifício;
- Comprovativo de pagamento do IMT;
- Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo;
- Declarações de exercício do direito de preferência (caso existam);
- Certidão toponímica (caso exista);
- Declaração dos valores em dívida do empréstimo (documento geralmente conhecido como distrate) do vendedor sobre o imóvel para efeitos de liquidação (caso exista);
- Contrato-promessa de compra e venda do imóvel;
- Declaração de liquidação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Conclusão
Comprar casa é, sem dúvida, uma grande aventura! E como viu pela listagem em cima é necessário reunir e preparar alguma documentação. Na UCI sabemos disso, por isso, acompanhamos os nossos clientes em todas as fases do processo. Simplificamos e tratamos de todo o processo de documentação, a nossa equipa de especialistas encarrega-se dos procedimentos relacionados com a escritura pública e estamos sempre disponíveis para responder às dúvidas dos nossos clientes. Desde o momento em que pede a primeira simulação até à escritura pública de compra e venda, estamos ao seu lado para o que for necessário e para o ajudar a avançar. Por isso, se está a pensar comprar casa e necessita de financiamento fale com a UCI!
