Guia completo - Passo 1: Comprar casa vale a pena?

Possuir um imóvel próprio é, sem dúvida, o sonho de muitas pessoas. Mas se está a pensar comprar casa, que tal saber primeiro se vale mesmo a pena!

Neste primeiro capítulo do guia para comprar casa, propomo-nos a explorar os vários passos que compõem a compra de casa e a desmistificar se esta é realmente uma melhor opção, em comparação com o arrendamento.

Ao tomar a decisão de comprar casa, pesam nesta resolução vários fatores como:

• O estilo de vida do agregado familiar;
• Os rendimentos do agregado familiar;
• As poupanças disponíveis.

Afinal de contas, comprar casa requer um investimento inicial considerável.

Mas afinal, vale mesmo a pena comprar casa?

Capítulo 1: Vale a pena comprar casa?

Costuma-se dizer que na vida não há nada mais certo do que ter de pagar impostos. Contudo, há outra certeza: a necessidade de ter uma casa. As casas são portos de abrigo, o local onde podemos ser nós próprios, fazer o que nos apetece e sentirmo-nos seguros. É um local de descanso, um espaço para ser feliz, o palco ideal para os momentos mais importantes das nossas vidas. Mas temos mesmo de ser proprietários desse lugar?

Quais as principais razões para comprar casa?

Em primeiro lugar, devemos destacar que existem vários motivos para comprar casa. Com o intuito de compreender o estado do processo de compra de casa, nos últimos três anos, a UCI conduziu o Estudo Casa PT, em parceria com o Centro de Estudos Aplicados da Universidade Católica Portuguesa.

De acordo com essa investigação, a principal razão que leva os portugueses a adquirir um imóvel, consiste, naturalmente, no aumento do agregado familiar.

Seguem-se a preferência por outro bairro ou outra localidade e a vontade de mudar de estilo de vida. Estes resultados colocam em destaque, a importância de ter uma habitação adequada ao seu quotidiano.

Mas há mais razões que motivam os portugueses para comprar casa. Confira aqui:

• Aumento do agregado familiar – 21,6%
• Preferência por outro bairro ou localidade – 18,7%
• Mudança de estilo de vida - 13,1%
• Fatores económicos – 11,7%
• Casamento – 10%

Mas querer ter uma habitação própria porque sente que chegou o momento ideal, quer a nível pessoal como financeiro, também é um bom motivo para comprar casa. Afinal, possuir casa própria, oferece diversos benefícios. Aliás, um imóvel constitui, acima de tudo, um investimento a longo prazo.

Comprar casa ou arrendar?

Ter uma casa é, portanto, uma necessidade. Mas para ter casa, não tem necessariamente de comprá-la, poderá por exemplo seguir outra opção: o arrendamento. E aqui, como em muitas outras coisas na vida, não há respostas certas, há sim uma opção que se encaixa melhor nas suas prioridades, questões relacionadas com a capacidade financeira e também questões relacionadas com a disponibilidade e oferta do mercado.

Comprar casa: vantagens e desvantagens

Arrendar casa: vantagens e desvantagens

Quanto custa comprar casa ou arrendar?

De acordo com dados disponíveis, em janeiro de 2023, arrendar casa, em Portugal, custava cerca de 13,1 euros por metro quadrado (€ / m²) — mais 21,1% do que em janeiro do ano anterior.

Portanto, uma casa de 90 metros quadrados arrendava-se por um preço médio de 1.179 euros — valor bastante superior à prestação média do crédito habitação.

Quais os fatores que mais influenciam o preço das casas?

O valor das casas, quer falemos de comprar casa ou arrendar, podem aumentar ou diminuir dependendo de vários fatores, como, por exemplo:

• Localização da habitação (é mais caro arrendar ou comprar casa em Lisboa do que em Santarém);
• Dimensão do imóvel;
• Nº de divisões.
• Antiguidade do imóvel.
• Características específicas do imóvel.
• Bairro/zona.
• Serviços existentes nas redondezas.

No entanto, apesar da prestação de crédito habitação pesar menos no orçamento familiar do que uma renda, ambas as modalidades apresentam vantagens e desvantagens que devem ser consideradas.

Comprar casa ou arrendar: vamos a contas?

Para arrendar um T2 (de 100 m²), em Guimarães, deve estar preparado para desembolsar cerca de 850 euros mensais e pagar uma caução no mínimo de 1.700 euros. No final de um ano, terá pago 10.200 euros.

Além disso, a estes valores não se acrescentam preocupações com obras de manutenção, pagamento de impostos sobre imóveis, condomínio ou outros gastos. No entanto, por mais anos que passem, este imóvel nunca será seu e nunca poderá rentabilizá-lo.

Por outro lado, se quiser comprar casa, em Guimarães, escolhendo um imóvel idêntico ao arrendado, pagará cerca de 160 mil euros. Deste valor, deverá ter disponíveis 16 mil euros para a entrada, além de cerca de 4.000 euros para impostos, comissões e despesas com a escritura e os registos. Ou seja, no total, precisa de cerca de 20 mil euros em poupanças, para cobrir os gastos iniciais.

Imaginemos que contratualiza um crédito habitação no valor de 144 mil euros (90% do valor de compra) a pagar a 30 anos, com uma TAN (taxa anual nominal) de 5%. Assim, ficaria com uma prestação mensal de 804,70 euros (incluindo seguros), segundo uma estimativa realizada no nosso simulador de crédito habitação. Ao final de um ano, teria, então, gasto 9.656,40 euros.

Comprar casa vs Arrendar: quais são as diferenças?

* Taxa de IMI, em Guimarães, de 0,33% e pressupondo que o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT) é 160 mil euros.

** Pressupondo obras de manutenção anuais.

Comprar casa – Decidiu avançar?

Se já decidiu que quer mesmo comprar casa, então o 1.º passo está dado. E agora? Agora, vamos passar das palavras à ação e perceber, antes de mais, se comprar casa é realmente uma opção para si.

Tenho condições para comprar casa?

Para responder a esta questão há outra que precisa de fazer: como vou pagar a casa? Se tiver poupado o suficiente para comprar casa a pronto, excelente! Mas é bastante provável que não seja esse o cenário, e nesse caso há uma solução chamada crédito habitação.

Portanto, em muitos casos, ter condições para comprar uma casa, depende de ter condições para que lhe aprovem um crédito habitação, o que implica uma qualificação financeira, feita com base em alguns critérios.

Que critérios permitem fazer essa avaliação?

Há 5 critérios principais que vão ser tidos em conta:

a) A idade.

A idade é um fator central em termos de risco porque, por um lado, se for muito jovem pode ainda não ter uma situação profissional estável. Por outro lado, a partir de certa idade só pode ter acesso a prazos de financiamento mais curtos, porque existe uma idade máxima a ter em conta no final do empréstimo (75 anos no caso da UCI), o que torna a aprovação mais difícil.

b) A situação profissional.

Se está há vários anos a trabalhar numa empresa sólida, tem uma situação financeira estável e os seus rendimentos são adequados ao imóvel que pretende adquirir, estes serão argumentos importantes para o pedido de empréstimo poder ser aprovado.

c) A situação financeira

A sua solvabilidade, ou seja, a capacidade de cumprir com as suas obrigações mensais, será determinante para garantir a aprovação do crédito habitação, e para isso, é importante perceber que percentagem dos seus rendimentos mensais será usada para pagar empréstimos e despesas fixas. No final, todos os seus encargos com créditos não podem representar mais de 50% dos rendimentos mensais, e idealmente deverão situar-se abaixo dos 40%.

d) O envolvimento na compra.

Para comprar casa, com recurso a crédito habitação, terá de dispor de pelo menos 10% de capital próprio para completar a diferença entre o valor máximo que o banco pode emprestar e o valor de compra do imóvel. No entanto, quanto mais capital próprio puder dar de entrada melhor. Quanto menor for o valor do empréstimo face ao valor do imóvel, melhores serão as condições que poderá negociar e, tendo investido bastante capital na compra, a probabilidade de entrar em incumprimento será menor, o que dará mais garantias ao banco de que conseguirá cumprir com as suas obrigações de crédito e, por isso, mais facilmente poderá ser aprovado o financiamento.

Por outro lado, ao ter um maior envolvimento na operação, também poderá contratar um prazo mais curto, podendo assim pagar o empréstimo em menos tempo, poupando dinheiro.

e) O histórico em termos de compromissos bancários.

O seu histórico de responsabilidades no Banco de Portugal vai ser analisado, e se não tiver tido nenhum episódio de incumprimento no passado, isso jogará a seu favor, porque atestará a sua capacidade para cumprir os seus compromissos de crédito. Por outro lado, se já teve algum incidente, o melhor é dar conhecimento dele, desde o início. Afinal de contas, no crédito habitação como na vida, a transparência é sempre a melhor política.

Até que valor pode comprar casa?

Dizem que não se pode começar a construir uma casa pelo teto. Mas antes de avançar para a compra de casa, é importante ter um teto que limite o valor que se pode gastar ao comprar casa, especialmente se precisa de crédito habitação para fazê-lo. Caso contrário, vai perder tempo com casas que não pode comprar, ao invés de se focar naquelas que estão ao seu alcance.

Para isso é fundamental que comece com uma qualificação financeira, para ter a certeza que consegue ver aprovado o crédito habitação, e até que valor. Um indicador fundamental para determinar esse valor será a Taxa de esforço.

O que é e como calcular a taxa de esforço?

A taxa de esforço (ou em inglês Debt Service-to-Income, DSTI) representa a percentagem dos rendimentos mensais do agregado que se destinam ao pagamento de créditos. E é importante porque permite avaliar com que margem financeira vai ficar, após pagar os créditos que contraiu, para lidar com as despesas diárias.

Isto porque, quanto mais apertado for o seu orçamento, maior será a probabilidade de vir a falhar com alguma prestação.

São assim tidos em conta todos os rendimentos mensais do seu agregado, assim como todos os compromissos assumidos com créditos, incluindo o valor da prestação do crédito habitação que pretende contratar e, tal como já referimos anteriormente, os encargos com créditos não podem exceder os 50% dos rendimentos mensais e idealmente deverão situar-se abaixo dos 40%.