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Vai comprar casa? Da proposta à escritura pública, perceba como conduzir todo o processo e concluir o negócio com sucesso.
O caminho que leva à finalização de um negócio para comprar casa é, sem dúvida longo, envolvendo várias etapas.
Da proposta de compra ao dia da escritura pública, terá de reunir vários documentos e concretizar diversos procedimentos. Embora este processo possa ser burocrático, é também essencial para comprar a casa dos seus sonhos!
Apresentar uma proposta para comprar casa?
Depois de visitar várias casas, finalmente encontrou aquela que se ajusta às suas necessidades e se enquadra nos valores que pretende. Agora, só tem de garantir que o proprietário lhe vende a casa a si e não a outra pessoa. Sim, poderão existir outros interessados no imóvel e o importante nesta fase é garantir o negócio. Nesta fase, a negociação constitui o elemento-chave. Portanto, para garantir que apresenta uma proposta de sucesso, considere os seguintes fatores:
Apresente a proposta para comprar casa por escrito
A proposta para comprar casa consiste num documento em que manifesta o seu interesse em comprar determinado imóvel.
Deve apresentá-la por escrito (e-mail, carta ou SMS), para transmitir confiança ao proprietário.
Defina um valor justo para a compra de imóvel
Quando apresentar uma proposta de compra ao vendedor, seja cordial e pondere aspetos como, por exemplo:
O montante que pode oferecer pelo imóvel
Se vai comprar casa recorrendo a crédito habitação, nesta fase, é importante já saber se o crédito habitação é viável. Além disso, deve ter noção de qual será o montante que pode pedir emprestado, de acordo com a sua situação pessoal. É isto que lhe vai permitir saber qual é o valor que terá de investir para, juntamente com o financiamento garantir o negócio e poder comprar o imóvel.
O preço pedido pelo vendedor no anúncio
A negociação do valor final é normal na maioria dos negócios de compra de casa. No entanto, não deve apresentar um valor muito abaixo das expectativas do vendedor, sob pena da sua proposta não ser considerada. Lembre-se que o vendedor quer vender a casa pelo maior valor possível e você a quer adquirir pelo menor valor possível. Portanto, é necessário encontrar um equilíbrio e, acima de tudo, uma proposta que convença o proprietário a vender-lhe a casa.
O valor no mercado
Antes de iniciar as negociações e apresentar uma proposta, conduza uma prospeção do mercado imobiliário. Por quanto se vendem as casas nessa zona (sobretudo aqueles com características semelhantes ao escolhido, como o número de quartos, a dimensão, a existência de garagem/espaço exterior)?
Desse modo, se quiser oferecer um valor inferior, terá dados para justificar o pedido.
O estado e a eficiência do imóvel
As visitas à habitação e as questões ao vendedor ou agente imobiliário tornam-se vitais na apresentação de uma proposta para comprar casa. Nomeadamente para perceber se esta sofreu reformas e está pronta a habitar, ou se, pelo contrário, implica obras de reabilitação. Conhecer o atual estado da casa, os seus problemas ou as melhorias necessárias são uma forma de ter argumentos para negociar.
Também é importante conhecer o nível de eficiência energética do imóvel (escala de A+ — muito eficiente — a F —pouco eficiente). Esta informação consta na certificação energética. A necessidade de realizar obras ou de melhorar a eficiência energética pode ajudar a baixar o valor da casa, permitindo que a compre por um valor inferior.
A situação da casa e do vendedor
Toda a informação que conseguir obter é preciosa. Aliás, se puder, descubra há quanto tempo o imóvel está à venda ou se o vendedor já sinalizou outra habitação para comprar. Estas questões podem significar que a casa está sobrevalorizada ou que o vendedor terá pressa para concretizar o negócio, existindo margem para pedir uma redução no valor.
Estabeleça as condições da proposta para comprar casa
Além do valor que pretende pagar pela habitação, uma proposta deve conter os seguintes elementos:
- Exposição da intenção de comprar casa com capitais próprios ou crédito habitação. Caso recorra ao financiamento, o negócio poderá demorar mais tempo a concluir-se;
- Prazo para realizar o contrato-promessa de compra e venda (CPCV);
- Sinal a entregar no momento do CPCV;
- Prazo para escriturar, ou seja, data prevista para concluir o pagamento e adquirir o imóvel oficialmente.
Se pretende negociar o valor da compra, deve apresentar factos que apoiem a sua proposta, como os preços no mercado ou as características do imóvel, para evitar que o vendedor se sinta prejudicado.
Deixe as negociações para comprar casa fluírem
Após apresentar a proposta, estão abertas as negociações para comprar a casa. O objetivo será chegar a um acordo que satisfaça ambas as partes. Assim, geralmente, os dois lados devem estar dispostos a ceder em alguns aspetos.
Portanto, deverá não só preparar argumentos que sustentem a sua proposta, mas também estar disposto a ouvir o vendedor. A título de exemplo, o vendedor pode mostrar-se flexível relativamente ao prazo para a escritura ou incluir eletrodomésticos na venda, ao invés de reduzir acentuadamente o preço de venda da casa.
Por fim, lembre-se: a pressa é sempre inimiga da perfeição! Se sentir demasiada pressão para comprar casa, poderá entrar num negócio injusto. Contudo, também não pode demorar demasiado tempo a tomar uma decisão, pois assim poderá perder a casa para outro comprador. Deve por isso procurar um equilíbrio.
É necessário realizar um acordo de reserva de casa?
Quando não puder assinar o CPCV de imediato, o vendedor solicitará, provavelmente, um acordo de reserva da casa. Trata-se de uma demonstração de interesse em comprar a casa, funcionando como um impedimento temporário para novas visitas à habitação.
Geralmente, implica o pagamento de um valor simbólico (reserva), para vincular as partes ao negócio. Este montante não é um sinal! Contudo, se o negócio se concretizar, será descontado no valor da casa ou do sinal para a formalização do contrato-promessa de compra e venda. Se a transação não ocorrer, o comprador poderá (ou não) receber a reserva de volta, consoante o definido no acordo.
O acordo de reserva deve, então, incluir os seguintes elementos:
- Identificação do comprador e do vendedor;
- Identificação do imóvel e do contrato a celebrar;
- Valor da reserva;
- Prazo para a celebração do contrato-promessa de compra e venda;
- Destino atribuído ao montante entregue como reserva;
- Consequências da desistência injustificada.
A reserva apresenta um período de validade curto, acordado entre as partes. Serve apenas como declaração da intenção de compra, por isso, posteriormente, deverá assinar o CPCV, para formalizar a proposta.
Contrato-promessa de compra e venda
Entregou a proposta, as negociações já decorreram e assinou o acordo de reserva do imóvel. Parece que está tudo encaminhado para comprar casa, mas o banco ainda não lhe concedeu o crédito habitação.
Sendo uma decisão tão importante, o processo para comprar casa demora o seu tempo. No entanto, o vendedor nem sempre estará disposto a esperar, podendo surgir outros compradores com a intenção de comprar a habitação.
É importante nesta fase assegurar o negócio e garantir a casa até ter o crédito viabilizado ou conseguir reunir o capital necessário.
Como pode, então, não perder a casa?
A solução será assinar um contrato-promessa de compra e venda! Este mecanismo formaliza a intenção de comprar casa. Além de proteger ambas as partes, permite afastar outros interessados da compra do imóvel. Nesse documento, definem-se as condições da transação, a formalizar, posteriormente, com a celebração de um contrato definitivo.
Embora não seja obrigatório para comprar casa, o CPCV torna-se indispensável:
- Quando a casa está em construção;
- Se o imóvel não tiver licença de utilização;
- Caso o comprador não possua o montante necessário para a transação;
- Se o comprador estiver a aguardar pela aprovação do crédito habitação.
- Se a venda só puder ser concretizada num espaço de tempo alargado (por exemplo dentro de alguns meses).
- Se a venda estiver dependente da adquisição de um outro imóvel por parte do proprietário.
- Se existirem muitos interessados na compra do imóvel.
Geralmente, a assinatura do CPCV implica o pagamento de um sinal. Este valor é acordado livremente entre as partes, sendo uma fatia do valor de compra do imóvel. Em certas situações, podem existir reforços do sinal pagos em parcelas até à escritura. Todos estes elementos devem constar e estar detalhados no contrato-promessa de compra e venda assinado. Seja minucioso neste ponto.
No momento da escritura pública do imóvel, quando comprar casa, o montante do sinal será deduzido no pagamento final.
O que deve estar incluído no CPCV?
No processo para comprar casa, o contrato-promessa de compra e venda deve conter as seguintes informações:
- Identificação do vendedor e do comprador;
- Caracterização do imóvel (localização, tipologia, existência de partes integrantes/afetas à fração/imóvel e descrição predial);
- Preço de compra da casa acordado e método de pagamento;
- Valor do sinal;
- Montantes dos reforços do sinal (caso existam), assim como as datas dos pagamentos;
- Indicação de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
- Prazo para a realização do contrato definitivo (escritura pública) e consequências do incumprimento;
- Licença de utilização ou construção, prova de pedido à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua;
- Referência à execução específica, que permite (a qualquer uma das partes) obter uma sentença judicial com efeitos da declaração negocial em falta;
- Assinaturas das partes.
Antes de assinar, tenha atenção…
A diferença entre um bom e um mau negócio está nos pormenores. Assim, antes de assinar, assegure-se de que o CPCV inclui:
- Garantia de que não existem dívidas fiscais no imóvel;
- Informação de que tem condições de habitabilidade e todo o equipamento (instalação de água, eletricidade, esgotos e gás) funciona;
- Prazo razoável entre o contrato-promessa de compra e venda e a assinatura da escritura, com tempo para a instituição bancária tomar uma decisão relativamente ao crédito à habitação, caso recorra a financiamento para comprar casa;
- Condições de resolução do contrato, no caso de faltar aprovação do crédito.
- Toda e qualquer outra condição para a resolução do contrato.
Checklist antes de comprar casa nova ou usada.
Antes de formalizar a compra (ou assinar o CPCV), deve conferir algumas informações essenciais, que variam consoante a antiguidade da casa (nova ou em segunda mão).
Casa nova
- Tem licença de construção — documento legal que possibilita avançar com as obras planeadas;
- Possui licença de habitabilidade — documento que indica que o imóvel pode ser habitado, cumprindo todos os requisitos legais para não colocar em risco os habitantes;
- Apresenta ficha técnica de habitação — documento descritivo das características técnicas e funcionais de um imóvel para fim habitacional no momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração;
- O terreno situa-se numa zona autorizada para construções urbanas, isto é, com alvará de loteamento. Verifique ainda as características permitidas para a habitação a construir, em caso de aquisição de terreno para construção.
Casa em segunda mão
- Solicitar ao vendedor cópia da escritura de aquisição e da certidão do registo predial, para comprovar a titularidade do imóvel;
- Certificar-se de que a licença de habitação está válida;
- Assegurar que o imóvel está livre de encargos (hipotecas, penhoras ou usufrutos) — poderá verificá-lo na cópia da certidão do registo predial;
- Verificar se a habitação possui inscrição matricial registada na caderneta predial ou se está pedida nas Finanças;
- Garantir que a casa não está arrendada, que o IMI foi liquidado e que as despesas de condomínio estão em dia.
Tome nota da documentação importante para comprar casa
Relativamente aos documentos essenciais para comprar casa, considere os seguintes:
- Caderneta predial urbana — certificado emitido pela Autoridade Tributária com a informação fiscal associada ao imóvel;
- Certidão permanente predial — documento que reúne todos os registos de um imóvel, mesmo os pendentes na base de dados do Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), inclui informações como composição, localização, titularidade ou ações judiciais sobre a casa;
- Licença de utilização — documento emitido pela Câmara Municipal que atesta o propósito da utilização de determinado imóvel (habitacional ou não habitacional);
- Certificado energético — documento que avalia a eficiência energética do imóvel;
- Licença de construção (se ainda se encontrar em construção);
- Caderno de encargos a anexar ao CPCV (caso tencione comprar casa em planta);
- Ficha técnica da habitação — documento essencial para a escritura, com a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional;
- Declaração de encargos do condomínio — documento apresentado pelo vendedor no momento da escritura, com:
- A explicitação das dívidas ao condomínio;
- Os montantes;
- Os prazos de pagamento;
- E as datas de constituição e vencimento.
O vendedor não é obrigado a liquidar as dívidas, mas o comprador tem de, no momento de comprar casa, conhecê-las e aceitá-las.
Por fim, a escritura pública
Finalmente, chegou à última etapa do processo para comprar casa: a escritura pública de compra e venda do imóvel. Só após formalizar este ato receberá as chaves da habitação, tornando-se o seu legítimo proprietário.
Geralmente, cabe ao comprador marcar a data da escritura pública, dentro do prazo definido no CPCV. Contudo, se recorrer a financiamento para comprar casa, a instituição financeira poderá agendar este procedimento.
Atualmente, pode-se celebrar a escritura de um imóvel e o contrato de mútuo com hipoteca através do programa Casa Simples, Casa Segura (Cartório Notarial) ou Casa Pronta (Conservatória do Registo Predial).
O que acontece na escritura pública?
No processo para comprar casa, é no dia da escritura pública que tudo acontece:
- As partes envolvidas (proprietários, compradores e instituições de crédito) apresentam-se perante o Cartório Notarial ou Conservatória para formalizarem o negócio e as condições do mesmo.
- O comprador paga o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS).
- Identificam-se os intervenientes, através dos respetivos documentos de identificação.
- Descreve-se o imóvel, mediante a apresentação dos seus documentos.
- Assina-se o contrato de compra e venda e o comprador torna-se o proprietário legal da casa.
- Se o imóvel for adquirido com crédito à habitação, assina-se o contrato de mútuo. Nesse momento, o banco liberta o valor do financiamento para a conta bancária do vendedor, ou entrega um cheque.
- O comprador recebe as chaves do imóvel e alguns dias depois recebe os registos definitivos.
Prepare-se para os custos da escritura
Ao comprar casa, deverá estar preparado para os custos desse procedimento. Afinal, nesse dia, terá de pagar alguns impostos e suportar os custos com a realização dos procedimentos realizados.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Esta é, sem dúvida, a despesa mais elevada numa escritura pública para comprar casa. Este imposto incide sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o mais elevado —, devendo liquidar-se antes da assinatura da escritura.
O montante a pagar dependerá de três elementos:
- O valor da escritura do imóvel ou o VPT;
- A finalidade da habitação (habitação própria e permanente ou secundária);
- E a localização (Portugal Continental ou Regiões Autónomas).
Com estas informações, deve consultar as tabelas em vigor e calcular o montante com a seguinte fórmula:
IMT = Valor de escritura ou VPT (o maior) x Taxa marginal – Parcela a abater
Por exemplo, se comprar uma habitação própria e permanente em Portugal Continental no valor de 180.000 euros, irá pagar 3.421,94 euros de IMT (180.000 € x 7% – 9.178,06 € = 3.421,94 €).
Imposto do Selo (IS)
No processo de comprar casa, este imposto ao consumo paga-se sobre duas operações: a compra e a venda do imóvel e o crédito habitação (caso recorra a financiamento).
- O IS sobre a compra e a venda do imóvel incide sobre o valor da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário (o mais elevado), tendo uma taxa de 0,8%.
Segue a fórmula:
IS = Valor da escritura ou VPT (o maior) x 0,8%
- Já o IS sobre o crédito à habitação paga-se quando o empréstimo é concedido. A taxa é de 0,6% (em empréstimos com prazo superior a cinco anos) ou 0,5% (para créditos com prazo inferior a cinco anos).
Segue a seguinte fórmula:
IS = Valor do crédito à habitação x 0,6% (ou 0,5%, se o prazo for inferior a cinco anos)
Por exemplo, se comprar casa no valor de 180.000 euros, pagará 1.440 euros de Imposto do Selo sobre a compra e a venda do imóvel. Se também pedir financiamento, por exemplo no valor de 150.000 para a aquisição, terá de pagar mais 900 euros correspondentes ao IS sobre o crédito concedido. Se comprar casa com capitais próprios, nesse caso não terá qualquer custo relacionado com este imposto.
Registos e contratos
Conte ainda com despesas relacionadas com os procedimentos necessários para comprar casa, nomeadamente as escrituras e os registos de aquisição de hipoteca, os honorários do cartório e os atos notariais (caso recorra a notários).
A escritura pública de imóvel com financiamento bancário, no serviço Casa Pronta, tem o custo de 700 euros. Se optar pelo Serviço Casa Simples, Casa Segura, conte com os honorários do cartório e os atos notariais, que variam consoante o local escolhido.
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