A troca de casa é uma opção a ter em conta e que pode permitir mudar de casa sem ter de antes, vender a sua casa atual. Mas o que implica exatamente? Saiba quais as diferenças entre a permuta de imóvel e a compra de casa e escolha a melhor solução para o seu caso.
A família aumentou? Os seus filhos estão prestes a deixar o ninho? Teve uma proposta de emprego irrecusável numa cidade que fica a 300 quilómetros da sua atual residência? Seja qual for a razão, pode estar a precisar de mudar de casa. Se está na dúvida entre a permuta de imóvel ou compra de casa, continue a ler este artigo, porque vamos explicar-lhe as vantagens e desvantagens destas modalidades.
O que é a permuta de imóvel?
Uma permuta de imóvel, no setor imobiliário, ocorre quando dois proprietários estabelecem um acordo contratual de troca de um bem imóvel por outro de valor igual ou diferente. Contudo, no último caso, há lugar ao pagamento da diferença por parte de quem possui o imóvel de valor mais baixo.
Por exemplo, o João tem um apartamento no Porto no valor de 200.000 euros e o Pedro tem um em Lisboa no valor de 150.000 euros. Por questões de trabalho, o Pedro quer mudar-se para a Invicta e o João pretende vir viver para a capital.
Os dois amigos avaliam a permuta de imóvel ou compra de casa e decidem então optar pela segunda alternativa. No entanto, para que o negócio possa concretizar-se, o Pedro terá de concordar em pagar ao João os 50.000 euros de diferença entre os dois imóveis. Pode parecer boa ideia, mas é mais complicado do que aparenta.
Permuta de imóvel ou compra de casa: quais as diferenças?
Portanto, se está a ponderar a permuta de imóvel ou compra de casa, existem alguns parâmetros que devem ser ponderados.
O dinheiro a pagar
Entre a permuta de imóvel ou compra de casa há uma grande diferença: o preço a pagar pelo imóvel. Ao recorrer à permuta é possível trocar de casa por um valor mais baixo ou até mesmo sem ter de gastar dinheiro, caso seja o proprietário da casa mais cara.
Mas se quiser mudar para uma casa de maior valor, tem de assegurar essa diferença. E tenha ainda em conta que, se houver créditos habitação associados, essa questão tem também de ser avaliada, o que pode complicar um pouco mais a decisão entre permuta de imóvel ou compra de casa, como veremos mais à frente.
O tempo e a burocracia
Também nesta questão, a permuta de imóvel ou compra de casa têm condições divergentes. Comprar uma casa é um processo mais demorado e burocrático. Entre encontrar o imóvel certo e contratar um crédito habitação à medida da sua carteira existem vários procedimentos a realizar, documentos a apresentar e diversas despesas a pagar, o que requer algum tempo e energia.
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Por exemplo, se tiver de vender a sua casa para comprar outra, terá de realizar duas escrituras: a da casa que quer vender e a da que quer comprar.
Dica: Se realmente a permuta do imóvel é a melhor opção para si, saiba que ao optar pela permuta num único momento formalizam-se as duas operações, de compra e de venda, minimizando os custos associados, nomeadamente os emolumentos notariais.
Assim, se compararmos a permuta de imóvel ou compra de casa, a segunda modalidade pode configurar-se como uma solução mais simples, que envolve menos formalidades.
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Os impostos a pagar
Entre a permuta de imóvel ou compra de casa, a grande vantagem da segunda opção são os benefícios fiscais, uma vez que permitem a poupança em dois impostos: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Estes são pagos apenas pelo proprietário que recebe a casa mais cara (ou seja, o que entrega o imóvel de valor mais baixo), sendo que o montante a pagar é calculado com base na diferença de valores entre as casas.
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O exemplo do João e do Pedro:
Nesta situação (João troca o seu apartamento no valor de 200.000 euros pelo do Pedro, com um valor de 150.000 euros), só o Pedro teria de pagar estes impostos. No entanto, entre a permuta de imóvel ou compra de casa, o valor a desembolsar seria bastante inferior no caso da permuta. Afinal, tanto o IMT como o Imposto do Selo apenas incidem sobre os 50.000 euros que o Pedro teria de pagar ao João.
Além disso, o Pedro estaria isento do pagamento de IMT, uma vez que este imposto apenas é devido em valores acima de 93.331 euros. E no que diz respeito ao Imposto do Selo, teria de pagar 400 euros (50.000 € x 0,8%).
Para ter uma noção da poupança quando analisa se é melhor a permuta de imóvel ou compra de casa, caso o Pedro decidisse comprar uma casa de 200.000 euros, teria de pagar 4.821,93 euros de IMT e 1.600 euros de Imposto do Selo.
Mas… não há “casamentos perfeitos”
Todavia, não há bela sem senão. Se a permuta de casa parece um bom negócio à primeira vista, é importante olhar para o outro lado da moeda. Ao analisar se deve avançar com a permuta de imóvel ou compra de casa pode verificar que a grande desvantagem da segunda modalidade é a dificuldade em encontrar proprietários compatíveis. Isto é, um cenário em que cada um tenha a casa que corresponde exatamente aos desejos do outro.
Se tiver em consideração a quantidade de fatores envolvidos na escolha de uma casa, como a localização, a tipologia, os acabamentos, e, principalmente, o valor que os proprietários atribuem à sua residência, é fácil perceber que encontrar uma correspondência é extremamente difícil.
Assim, quando ponderar a permuta de imóvel ou compra de casa, tenha em mente que o processo de troca até pode acabar por se tornar mais lento do que a compra e venda ou exigir mais negociações. Embora algumas imobiliárias já disponham de bolsas de permutas de casa, continua a ser bastante difícil encontrar um “casamento perfeito” entre duas famílias.
E se houver créditos habitação envolvidos?
Aqui reside outra questão importante quando se analisa a permuta de imóvel ou compra de casa. O facto de ambos os proprietários ainda terem créditos habitação não é impeditivo de avançarem com a permuta, embora possa tornar o negócio mais difícil. Afinal, como será necessário comunicar ao Banco que pretende vender a sua casa através de uma permuta de imóveis, é possível que tenha de negociar novas condições de financiamento.
Por exemplo, se trocar por uma casa mais cara e precisar de pagar a diferença ao outro proprietário - e não tiver esse montante disponível -, terá de negociar um novo financiamento que inclua o remanescente do empréstimo e o valor que tem de dar à outra parte. Ou seja, só é possível obter crédito habitação do valor em dívida do crédito habitação existente mais o valor de diferença entre os dois imóveis.
Quando está em cima da mesa escolher permuta de imóvel ou compra de casa e se opta pela segunda alternativa, havendo um crédito habitação, são possíveis dois cenários:
- Alterar o imóvel dado como garantia no crédito e, se existir um remanescente a financiar, celebrar um novo contrato de empréstimo. Ou seja, constituir uma nova hipoteca.
- Liquidar o empréstimo anterior e fazer um novo crédito habitação.
O exemplo do João e do Pedro:
No caso da permuta, o Pedro terá de pagar 50.000 euros ao João e ficará com um crédito habitação de 80.000 euros. Se não tiver o valor disponível, terá de renegociar o crédito habitação no montante de 130.000 euros (80.000 €+ 50.000 €). O banco pode aceitar, ou não, este negócio, uma vez que a taxa de esforço pode alterar. E, mesmo que aceite, poderá rever as condições do contrato, nomeadamente o spread.
Já o João teria a vida mais facilitada, pois poderia alterar o imóvel dado como garantia no crédito e utilizar os 50.000 euros para reduzir o valor em dívida. Ficaria, assim, a pagar uma prestação inferior.
Como funciona a permuta de imóvel?
Ao analisar a permuta de imóvel ou compra de casa, importa também conhecer todos os passos envolvidos quando se segue a segunda opção.
Passo n.º 1. Encontrar o “match perfeito”
Em primeiro lugar, é necessário ter um imóvel para troca e encontrar outro proprietário na mesma situação. Não é fácil, mas pode recorrer às bolsas de permuta que algumas imobiliárias disponibilizam.
Passo n.º 2. Celebrar um contrato-promessa
Os contratos-promessa podem fazer parte de um processo de permuta de imóvel ou compra de casa. Não sendo obrigatório, no caso da permuta, o CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) ajuda a garantir a celebração futura do contrato definitivo, principalmente se a troca não for realizada no imediato. Neste contrato devem constar:
- Prazo para a realização do contrato definitivo;
- O valor atribuído a cada um dos imóveis;
- Cláusula penal em caso de incumprimento de uma das partes;
- Momento da entrega do imóvel.
Passo n.º 3. Informar o banco
Se nenhum dos proprietários tiver contratos de crédito habitação para os imóveis que pretendam trocar, a permuta é direta. No entanto, se existirem empréstimos, os bancos deverão ser informados desta intenção para que possam entregar o distrate da hipoteca (um documento que comprova que determinado contrato terminou) ou, em alternativa, realizarem os registos provisórios das novas hipotecas.
Passo n.º 4. Pagar os impostos
Caso haja uma diferença de valores entre os imóveis permutados, haverá então necessidade de pagaro IMT e o Imposto do Selo.
Passo n.º 5. Realizar a escritura pública
O contrato de permuta - através do qual duas partes transmitem, de forma recíproca e simultânea, os seus direitos sobre os imóveis - deve ter a forma de escritura pública. Para tal, têm de entregar os seguintes documentos:
- Cartões de Cidadão ou passaportes;
- Número de Identificação fiscal, caso não conste do documento de identificação;
- Certidões prediais dos imóveis atualizadas;
- Cadernetas prediais dos imóveis atualizadas;
- Licença de Utilização;
- Certificado Energético;
Comprovativo de pagamento dos impostos: IMT e Imposto do Selo.
Existem alternativas à permuta de imóvel ou compra de casa?
A vida, por vezes, é uma incógnita: uma separação, o nascimento de um filho ou uma oportunidade de emprego numa cidade diferente podem, portanto, desencadear uma necessidade urgente de trocar de residência. Mesmo que ainda esteja a pagar o empréstimo do imóvel onde vive atualmente.
Pode optar por colocar a sua casa a arrendar e comprar outro imóvel. É uma forma de manter a sua atual habitação e daí obter rendimentos que contribuam para pagar os dois empréstimos. É, no entanto, importante estar ciente das despesas que terá no papel de senhorio, como:
- IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis;
- Imposto sobre rendas;
- Quotas de condomínio;
- Seguro multirriscos;
- Despesas de manutenção no imóvel;
- Prestação mensal do crédito habitação (se aplicável).
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Se está na dúvida entre a permuta de imóvel ou compra de casa, ou, simplesmente, gostava de trocar de casa sem antes ter de vender a atual, a UCI pode ajudar, disponibilizando soluções que facilitem o processo de tomada de decisão. Contacte-nos e peça uma simulação para o seu caso.
