O que é a taxa de juro?
A taxa de juro é uma percentagem que reflete o custo do empréstimo, ou seja, o custo de utilização do dinheiro que se pediu emprestado.
Existem 3 modalidades de taxas de juro no crédito habitação:
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A taxa variável;
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A taxa fixa;
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E a taxa mista.
Em Portugal a modalidade mais comum no crédito para comprar casa é a taxa de juro variável, no entanto, as taxas de juro fixas ou mistas são cada vez mais uma opção utilizada no empréstimo habitação.
A taxa de juro, tem uma influência direta no valor da prestação mensal do empréstimo.
Taxa de juro variável
A taxa de juro variável resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência - que em Portugal é a Euribor, mais o spread.
Na UCI a Euribor utilizada como taxa de referência é a Euribor a 6 meses, o que significa que o valor da Euribor é revisto semestralmente, ou seja, após seis meses o valor da Euribor é revisto para os 6 meses seguintes.
Quando o valor da Euribor é revisto, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer, refletindo a alteração do valor da Euribor.
Da mesma forma, o montante da prestação pode, aumentar ou diminuir de acordo com as variações do indexante.
Como é calculada a Euribor?
No caso da Euribor a 6 meses o valor é calculado com base na média aritmética simples das cotações diárias da Euribor a 6 meses do mês anterior ao da revisão das taxa de juro crédito habitação. Ou seja, se a revisão da taxa de juro do empréstimo acontecer, por exemplo, em fevereiro, então a Euribor a vigorar nos 6 meses seguintes será a Euribor do mês de janeiro.
As cotações da Euribor a 6 meses são publicadas no ecrã Euribor da Reuters (ou noutro que o substitua) aproximadamente às 11:00 a.m. de Bruxelas, pela Federação Bancária Europeia.
Para cálculo da referida média só se tomam em conta os dias úteis no mercado target - 30/360.
O arredondamento da taxa de referência é feito à milésima da seguinte forma: quando a 4ª casa decimal seja igual ou superior a cinco, o arredondamento será feito por excesso, quando a 4ª casa decimal for inferior a cinco, será feito por defeito.
Taxa de juro fixa
A taxa de juro fixa é uma taxa de juro acordada para um determinado período de tempo e que se mantém inalterada durante esse período.
Significa que durante o prazo de taxa fixa a prestação mensal do empréstimo habitação se mantém sempre igual, independentemente das variações das taxas de juro crédito habitação de mercado.
Assim, mesmo que a Euribor desça ou suba, a prestação nos empréstimos com taxa de juro fixa nunca se altera.
Na UCI, os clientes podem optar pela taxa de juro fixa a 10 anos, que corresponde ao prazo máximo do empréstimo.
Na UCI, durante o período de Taxa Fixa contratado não existe adição de spread.
Taxa de juro mista
A taxa de juro mista é uma modalidade que combina um período com taxa de juro fixa e um período de taxa de juro variável.
Nestes casos, a taxa fixa vigora durante um período parcial (por exemplo 5 ou 10 anos) após o qual passa a vigorar a taxa de juro variável.
Durante o período de taxa fixa, a prestação é sempre a mesma e não se altera. No período de taxa variável a taxa de juro varia de acordo com as variações da Euribor.
Na UCI, os clientes podem optar por diferentes tipos de taxa de juro mista (de 5 ou 10 anos, seguidos de Euribor a 6 meses mais spread, até final do empréstimo).
O que é o spread?
O spread é a margem definida pela Instituição de crédito para cada empréstimo e varia de acordo com o perfil de cliente, das características do financiamento e das garantias do empréstimo (imóvel financiado).
O spread é geralmente acrescido à Euribor e o resultado final é a Taxa de Juro do empréstimo, designada por Taxa Anual Nominal (TAN).
O que é a TAN (Taxa Anual Nominal)?
A Taxa Anual Nominal (TAN) corresponde à taxa de juro do empréstimo. No caso dos empréstimos com taxa de juro variável, corresponde à soma da Euribor mais o spread.
No caso dos Empréstimos com taxa de juro fixa, corresponde à taxa fixa contratada (não existe adição de spread).
O que é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efectiva Global)?
A TAEG representa o custo total suportado pelo cliente que contrata um empréstimo habitação.
O seu valor é expresso em percentagem anual e engloba os juros, as comissões, os seguros, as despesas e os impostos subjacentes ao contrato de crédito.
O que está incluído no calculo da TAEG:
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Juros, comissões, impostos e outros encargos do crédito;
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Seguros obrigatórios;
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Comissões de mediação de crédito;
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Custos de manutenção de conta (caso a sua abertura seja exigida)
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Custos com operações de pagamento.
A TAEG deve ser calculada de acordo com as formulas que constam nos diplomas legais e, em concreto, deve respeitar os critérios definidos pelo Banco de Portugal.
