Compra de casa: Quais são os custos e impostos?

Sabe quais são os custos e impostos envolvidos na compra de casa? Descubra-os neste artigo!

Afinal, qual será o meu spread?

Valerá mesmo a pena adquirir outros produtos para o baixar?

Sou obrigado a contratar os seguros no banco em que vou solicitar o crédito para compra de casa?

Devo pedir um crédito à habitação com taxa fixa ou variável?

Que prazo de pagamento devo escolher?

Estas e outras questões, revelam-se bastante válidas e relevantes no processo de compra de casa, recorrendo a financiamento, pois terão impacto no custo total do crédito.

No entanto, existe um aspeto muito importante a considerar antes de tomar esta decisão: será que tem dinheiro disponível para suportar todos os custos relativos à compra de casa?

Descubra todas as despesas envolvidas no processo de compra de casa e faça as contas.

Custos e impostos na compra de casa

Entre a entrada necessária, as comissões, os impostos e os custos com registos, os valores a pagar situam-se, certamente, na ordem dos milhares de euros e geralmente não há possibilidade de serem incluídos no empréstimo habitação. Ou seja, precisa de ter o montante poupado para, quando a altura chegar, conseguir realizar o pagamento e finalizar a compra do imóvel.

Entrada inicial

Atualmente, nenhuma instituição financeira poderá conceder crédito habitação com 100% de financiamento do valor de compra da casa.

No máximo, o banco poderá emprestar-lhe 90% da avaliação efetuada ao imóvel ou do valor de compra (geralmente o menor dos dois valores). Portanto, os restantes 10% terão sempre de vir das suas poupanças.

Leia ainda: Como poupar para comprar casa?

Além disso, é importante sublinhar que existe uma diferença entre o valor da compra do imóvel e o valor da avaliação bancária do imóvel. É com base nestes dados que o banco decidirá o montante a emprestar.

Na prática, isto significa que, se a avaliação for inferior ao valor de compra da casa, a percentagem de financiamento poderá ser ainda menor. Por exemplo, se o imóvel estiver à venda por 170 mil euros, mas obtiver uma avaliação de 150 mil euros, necessitará de 35 mil euros das suas poupanças (o banco financia 90% do valor de avaliação, ou seja, 135 mil euros, isso significa que para os 170 mil euros do valor de compra faltam 35 mil euros).

O valor que dá como entrada na compra do imóvel tem outro aspeto muito importante. Ele é fundamental para definir as condições do empréstimo para a compra de casa. Quanto maior for o capital próprio de entrada, menor será o risco do banco, logo podem ser dadas melhores condições de financiamento.

Comissões bancárias

As comissões podem apresentar terminologias distintas, consoante os bancos. Além disso nem todas as instituições financeiras cobram os mesmos valores e as mesmas comissões. No entanto, de uma forma geral, a compra de casa com recurso a crédito habitação implica o pagamento das seguintes comissões, que não estão incluídas no financiamento:

Comissão de avaliação

A avaliação do imóvel constitui, sem dúvida, uma parte determinante no processo de compra de casa e do seu financiamento. Para determinar o valor da garantia do empréstimo e a quantia a financiar, o banco precisa de perceber qual é o valor de mercado do imóvel, para isso, solicitará uma avaliação independente. Este custo, que fica a cargo do comprador, dá pelo nome de comissão de avaliação. A avaliação do imóvel geralmente só é realizada após o pagamento do valor da comissão.

Comissão de abertura

Dependendo do banco, pode ser também referida como “comissão de estudo” ou “comissão de dossiê”. Esta comissão reflete os custos com a abertura do processo de crédito à habitação para compra de casa, a análise e o estudo da operação. Além disso, em alguns bancos esta comissão poderá cobrar-se independentemente da concretização do empréstimo. Não é o caso da UCI, onde esta comissão só é efetivamente cobrada aos clientes se o crédito habitação for concretizado e realizada a escritura do imóvel.

Comissão de preparação da documentação contratual

Em alguns bancos, apelida-se de “comissão de formalização”. Este valor é pago aquando da formalização do contrato, servindo assim para cobrir gastos administrativos e burocráticos decorridos ao longo do processo de compra de casa. No caso da UCI esta comissão só é efetivamente cobrada aos clientes se a compra com recurso a financiamento se realizar.

Comissão de gestão

Esta comissão, que não é praticada por todos os bancos, é diferente das anteriores. Não surge apenas uma vez, na verdade, acompanha todas as prestações pagas ao banco escolhido para financiar a compra de casa. Muitas vezes assume a forma de uma comissão associada à própria conta bancária que é usada para pagar as prestações do empréstimo habitação. No caso da UCI esta comissão não se aplica e não é cobrada ao cliente.

Impostos

Ao contrário das comissões, os impostos não variam consoante as instituições financeiras, pois são definidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou pelos Municípios. Aliás, terá de pagar certos impostos antes, durante e depois da compra de casa.

Estes representam, sem dúvida, uma despesa a ter em conta e não podem ser incluídos no financiamento da habitação.

Portanto, é de extrema importância compreender exatamente quanto irá pagar, considerando-o nas suas poupanças.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT consiste no imposto pago pelo comprador aquando de uma transmissão onerosa, na compra e venda de um imóvel. Desse modo, surge independentemente do recurso a crédito à habitação para a compra de casa.

Este incide sobre o valor da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário (VPT) —o que for mais elevado —, variando consoante a finalidade da habitação (própria e permanente ou secundária), assim como a localização (Portugal Continental ou Regiões Autónomas).

Imposto do Selo (IS)

A compra de casa implica o pagamento do Imposto de Selo em dois momentos:

• Quando assina a escritura — incide sobre o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel (o mais elevado), apresentando assim uma taxa fixa de 0,8%;
• Quando o crédito é concedido —incide sobre o valor de financiamento, possuindo uma taxa de 0,6% (se o prazo de pagamento for superior a cinco anos) ou de 0,5% (caso o prazo de reembolso seja inferior a cinco anos).

Ou seja, se não recorrer a crédito habitação aplica-se apenas o valor de 0,8% sobre o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Se recorrer a crédito habitação, então além deste valor também se aplica o valor de 0,6% sobre o valor de financiamento.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI deve pagar-se todos os anos à Câmara Municipal da sua área de residência. É calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel e a taxa a aplicar pode oscilar entre 0,3% e 0,5%, para os prédios urbanos. Cabe ao município definir se aplica este imposto (existem municípios que não cobram este imposto aos seus habitantes), e a taxa a aplicar aos seus residentes e comunicá-la à AT, anualmente, até ao dia 31 de dezembro.

Em determinados casos, pode até ficar isento do seu pagamento.

Existem dois tipos de isenção de IMI, a saber:

• Isenção temporária — concedida, durante três anos, às famílias que adquirem um imóvel para habitação própria, com valor patrimonial inferior a 125 mil euros (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais);
• Isenção permanente — atribui-se a famílias com baixos rendimentos. Para ter direito a ela, o rendimento bruto total do agregado familiar tem de ser inferior a 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais. Além disso, o VPT do imóvel não pode superar 10 vezes o valor anual do IAS (artigo 11.º-A do Código do IMI).

Pode, ainda, conseguir um desconto neste imposto (IMI Familiar), caso o município assim o decida.

Escrituras e contratos

Na compra de casa e no pedido de crédito à habitação, existem ainda custos relacionados com registos, como:

• A formalização dos contratos;
• E os custos de escritura.

A escritura pública deve realizar-se por uma entidade competente, nomeadamente:

• Serviço Casa Simples, Casa Segura (notários);
• Balcões ou serviços Casa Pronta;
• Advogado ou solicitador habilitado para o efeito.

No caso destes custos os valores variam consoantes o serviço escolhido e o próprio local onde se realiza a escritura, portanto é uma questão de se informar sobre os preços praticados (assumindo à partida que poderá existir uma pequena diferença de valores entre as várias opções e locais disponíveis).

Caso prático de compra de casa

Uma jovem família (casal com um filho) pretende comprar uma casa em Almada, que custa 170 mil euros. Avaliou-se o imóvel em 170 mil euros, portanto, o empréstimo terá o valor de 153 mil euros. Desse modo, quanto dinheiro deve este casal ter nas suas poupanças para suportar os custos referentes à compra de casa? Analisemos, então, a seguinte tabela:

Custos na compra de casa

Nota: este exemplo é meramente indicativo, pois os custos da compra de casa podem variar consoante o imóvel, o banco escolhido e o local onde decide realizar os registos e as escrituras.

Conclusão

A compra de casa envolve vários custos complementares ao crédito habitação.

Se pondera comprar casa, na UCI, disponibilizamos uma equipa de especialistas para o apoiar em todas as fases do processo. Contacte-nos!