Crédito habitação vs leasing imobiliário

Quando se fala em habitação, as opções mais habituais são a compra ou o arrendamento. Mas existem outras opções. O leasing imobiliário é uma alternativa menos conhecida dos portugueses, mas é também uma das vias possíveis para obter financiamento para ter casa própria. Mas será que é uma boa opção?

Leia este artigo para conhecer melhor o leasing imobiliário, como funciona, os prós e contras e se esta opção compensa em relação ao crédito habitação.

O que é o leasing imobiliário?

Comprar casa poderá não estar ao alcance de todas as pessoas. Primeiro porque geralmente se trata de um investimento elevado, e mesmo com o recurso a crédito habitação, nem sempre é possível comprar a casa que se deseja. Os preços de venda dos imóveis em Portugal têm subido nos últimos anos e o mercado de arrendamento, que tem tido um aumento de procura, também não é uma opção para muitas pessoas dado o elevado valor das rendas e escassa oferta de imóveis para arrendamento (sobretudo fora do contexto das grandes cidades).

É neste sentido que o leasing imobiliário se pode apresentar como uma alternativa à compra e ao arrendamento. Mas será uma verdadeira opção ao crédito habitação e ao arrendamento? É que apesar do leasing ser uma solução já bastante utilizada por empresas e negócios, na modalidade de habitação ainda é um território pouco explorado e desconhecido da maioria dos portugueses. Então, antes de mais nada vamos perceber melhor como funciona o leasing imobiliário.

O leasing imobiliário é um contrato em que a locadora (empresa de leasing) cede ao locatário (cliente) a utilização temporária de um imóvel, em contrapartida do pagamento de uma prestação mensal (renda), que é calculada de acordo com uma taxa de juro fixa ou variável.  Em alguns aspetos, o leasing assemelha-se a um contrato de arrendamento. Contudo, distingue-se deste porque, no final, o cliente pode comprar definitivamente a habitação mediante o pagamento de um valor a que se chama valor residual, tornando-se assim o proprietário do imóvel.

O valor residual, tal como o nome indica, é o valor que falta pagar para adquirir o imóvel. Ou seja, é a diferença entre o valor do imóvel e o valor que já foi pago pelo cliente com as rendas ou prestações mensais.

Em relação ao crédito habitação a principal diferença está em que no leasing imobiliário o proprietário do imóvel é o próprio locador, enquanto no crédito habitação, o proprietário da habitação normalmente não é a entidade financeira que concede o crédito habitação (à exceção dos imóveis da banca).

De seguida explicamos com mais detalhe, para que perceba como tudo se processa.

Como funciona o leasing imobiliário?

O contrato de leasing imobiliário ou locação financeira assinado com a locadora estabelece alguns parâmetros do negócio, nomeadamente, o prazo, o montante, o valor residual, o regime das rendas, o número e periocidade das prestações e a taxa de juro (fixa ou variável).

Montante do financiamento

Uma das vantagens do leasing imobiliário é que através desta solução é possível financiar a casa a 100%, isto porque como referido anteriormente, no leasing imobiliário o proprietário do imóvel é o próprio locador. Isto poderá ser um fator importante quando se analisa crédito habitação vs leasing imobiliário. Para ficar com a casa, no leasing imobiliário o cliente tem de pagar no final, de uma só vez um valor elevado correspondente ao valor residual, uma espécie de “super mensalidade”, que dependendo do prazo do contrato, do número e do valor das rendas já pagas, poderá ser uma soma bastante avultada.

Prazo

Não existe um prazo mínimo para o leasing imobiliário, mas, quanto ao limite máximo, a lei determina que a duração não pode ser superior a 30 anos. De uma forma genérica pode dizer-se que no leasing imobiliário os prazos variam entre os 7 e os 30 anos, que são acordados entre o locador e o locatário.

Valor residual

É o valor a pagar à locadora no final do contrato, para que o cliente se o pretender possa ficar com a casa em seu nome. Não existe uma imposição legal sobre este valor, que deve estar previamente estabelecido no contrato. Assim, os termos e as condições para o exercício da opção de compra através do valor residual podem variar em função das condições acordadas, do prazo, das rendas pagas, entre outros.

Portanto, não havendo de facto um valor de entrada no leasing imobiliário existe apesar de tudo, a necessidade de pagar um valor residual no final para poder ficar com a casa, que geralmente é um valor avultado. Portanto, ao invés de dar um valor de entrada, tem que dar um valor no final para poder ficar com a casa.

Propriedade do imóvel

No leasing imobiliário o imóvel pertence à locadora até ao final do prazo do financiamento, momento em que o cliente pode, ou não, pagar o valor residual e adquirir o bem. É certamente uma consideração relevante quando se compara crédito habitação vs leasing imobiliário, uma vez que no crédito habitação o cliente adquire a propriedade do imóvel desde o início. No leasing o locatário pode decidir, a qualquer momento, cessar o contrato, sem ter, à partida, nenhum tipo de obrigatoriedade legal; enquanto no Crédito Habitação existe a obrigatoriedade de cumprir o pagamento de mensalidades até final do crédito ou até à venda do imóvel.

Crédito habitação vs leasing imobiliário: qual a principal diferença?

Um contrato de leasing imobiliário assemelha-se de facto mais a um contrato de arrendamento do que a um empréstimo habitação. Apesar de existir um montante contratado, um prazo e um plano de pagamentos, no leasing a propriedade do imóvel é da locadora, enquanto no empréstimo habitação a casa pertence à pessoa que contrata o financiamento. Uma distinção bastante relevante e que torna este tipo de contrato mais parecido com o arrendamento.

Ao analisar crédito habitação vs leasing imobiliário há outro fator que é importante sublinhar: atualmente, as instituições financeiras estão impossibilitadas de financiar a aquisição do imóvel a 100%, fazendo com que quem quer adquirir casa tenha de ter, pelo menos, 10% do valor do imóvel para dar de entrada (além do valor dos impostos e custos associados ao crédito). No leasing, a situação é inversa. Ou seja, há possibilidade de financiamento a 100%, mas no final do contrato tem de pagar um valor significativo para ficar com a propriedade do imóvel. Portanto, no empréstimo habitação tem de se ter um valor de entrada, e no leasing tem de se ter um valor residual, que em muitos casos pode ser muito mais elevado que o valor de entrada no crédito habitação.

Mas vejamos em detalhe, quais as vantagens e desvantagens desta modalidade de financiamento, para que fiquem esclarecidas as dúvidas que podem surgir ao comparar crédito habitação vs leasing imobiliário.

Vantagens do leasing imobiliário

No leasing existem as seguintes vantagens:

• É possível obter financiamento de 100% do valor do imóvel. É por isso uma boa solução para quem não possui capital inicial para dar de entrada. Além disso o leasing imobiliário pode também contemplar a realização de eventuais obras que sejam necessárias no imóvel e incluí-las no financiamento.
• Uma das outras vantagens do leasing está relacionada com a flexibilidade. Em primeiro lugar o cliente não fica obrigado a ficar com a casa, caso não deseje, podendo terminar o contrato a qualquer momento. Por outro lado, caso pretenda pode adquirir o imóvel pagando o valor residual, sendo que as prestações já pagas contribuíram para adquirir o imóvel.
• As despesas de IMT (que são inicialmente suportadas pelo locador) e os outros custos processuais podem mais facilmente ser incluídos no valor de financiamento. Este é um ponto relevante uma vez que não obriga os clientes a terem o capital necessário para os custos iniciais com impostos e outros custos de processo, algo que acontece no crédito habitação e que representa um dos aspetos mais desafiantes para os clientes na contratação do empréstimo habitação.
• Existe a possibilidade de obter rendimento com este tipo de operação, uma vez que apesar da habitação não pertencer ao cliente locatário, este tem o direito de arrendar o imóvel a terceiros. Desta forma, pode rentabilizar a casa num período em que não esteja a habitá-la. Esta não é, por exemplo, uma possibilidade no arrendamento, em que os clientes não podem subarrendar o imóvel a terceiros.
• Ao compararmos crédito habitação vs leasing imobiliário, outra vantagem do leasing é que, como não se trata de um crédito, não há lugar ao pagamento do imposto de selo sobre o montante financiado. Vale a pena lembrar que, num empréstimo habitação, este imposto é devido em dois momentos: na celebração da escritura e quando o valor do crédito é disponibilizado. Não ter de pagar este imposto nos contratos de leasing imobiliário representa uma poupança que é importante considerar.

Mas… o leasing imobiliário também tem desvantagens

Na comparação do crédito habitação vs leasing imobiliário, há desvantagens que também é necessário ter em conta. A principal está relacionada com a propriedade do imóvel. Durante o contrato, a casa não pertence ao locatário, apesar de este manter muitas das obrigações de um proprietário:

• O leasing imobiliário para particulares ainda não é uma opção disponibilizada por todos os bancos e além disso está frequentemente limitada aos imóveis da banca, o que limita as opções em relação à oferta de imóveis.
• As taxas de juro aplicadas no leasing imobiliário são normalmente mais elevadas do que aquelas que se praticam no crédito habitação o que se traduz num valor de prestação mais elevado. Este ponto, juntamente com o anterior, são as duas principais desvantagens do leasing imobiliário e que podem tornar esta solução menos apelativa para os clientes em geral.
• Quem opta pelo leasing imobiliário não pode usufruir de isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Ou seja, as isenções contempladas na lei portuguesa, através das quais os proprietários podem ficar temporariamente isentos de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), por exemplo as isenções para as famílias com rendimentos mais baixos ou a isenção de IMI para quem está a adquirir um imóvel pela primeira vez, não se aplicam ao leasing imobiliário.
• As obras necessárias no imóvel poderão ter de ficar a cargo do locatário. Este é um dos contras do leasing imobiliário quando comparado com o arrendamento no qual as obras e reparações normalmente estão a cargo do senhorio. No leasing as intervenções necessárias na habitação (excetuando obras mais profundas) como por exemplo a reparação de equipamentos, pinturas, etc, geralmente ficam a cargo do locatário.
• O locatário tem de contratar seguro de vida e de incêndio para a habitação.
• A venda do imóvel por parte do locatário é possível, mas tem mais limitações, uma vez que para poder vender o locatário tem de se tornar primeiro proprietário do imóvel, ou seja pagar o valor residual.
• Em caso de incumprimento o banco pode mais facilmente exercer o direito do imóvel, uma vez que é o proprietário do imóvel.

Se estiver a ponderar seriamente optar por um leasing imobiliário em detrimento de um crédito habitação perceba que a oferta consiste sobretudo em imóveis da banca, pelo que o universo de escolha será muito mais reduzido e provavelmente terá de ceder em algumas questões importantes como a localização, o estado do imóvel, a área, por exemplo.

É ainda importante referir que o prazo do leasing não pode exceder os 30 anos – menos do que a maioria dos créditos realizados para a compra de imóveis, pelo que a prestação mensal poderá ser mais elevada.

Se, em qualquer momento, decidir terminar o contrato de leasing antecipadamente, não tem de pagar o valor remanescente. Contudo, perde todos os direitos sobre o imóvel, incluindo o direito de comprá-lo. É como se tivesse arrendado a casa durante um tempo.

No final de contas com o leasing imobiliário pode ficar a pagar uma prestação que poderá ser mais elevada que no crédito habitação, e além disso, para ficar com a propriedade do imóvel terá ainda de pagar no final um valor residual, o que exigirá que tenha disponível nessa altura uma soma avultada caso queira ficar com a casa.

Crédito habitação vs leasing imobiliário: qual escolher?

Como já vimos, neste duelo de crédito habitação vs leasing imobiliário existem vantagens e desvantagens para ambos os lados.

• Ser proprietário do imóvel é importante para si? Então deve optar pelas soluções de crédito tradicionais.
• Quer uma casa numa localização específica? Então o empréstimo habitação será uma melhor opção, no leasing terá de se sujeitar aos imóveis da banca, cujas características e localizações mais dificilmente vão corresponder às suas expectativas.
• Não tem capitais próprios para a entrada da casa ou para as despesas iniciais do crédito? Numa comparação crédito habitação vs leasing imobiliário, pondere bem se consegue ir pagando o leasing e poupar o dinheiro suficiente para no final pagar o valor residual, ou se é mais fácil manter a sua situação atual e ir juntando o dinheiro necessário para a entrada e garantir que tem a propriedade do imóvel desde o início.
• Tem capitais próprios para suportar a entrada inicial? Então a sua escolha deverá recair sobre o crédito tradicional, pois conseguirá condições de financiamento mais vantajosas em comparação com o leasing imobiliário (pede menos dinheiro emprestado e, consequentemente, tem uma prestação menor e paga menos juros).
• Está a equacionar mudar de casa a médio prazo? Pode optar pelo leasing e, quando decidir trocar de imóvel, colocar o imóvel a arrendar. Esta é uma hipótese a ponderar caso esteja a perspetivar aumentar a família e venha a necessitar de uma casa maior. Mas no empréstimo habitação tem sempre a hipótese de vender a casa e comprar uma nova ou optar por uma solução de troca de casa e garantir que compra uma casa nova mesmo sem ter vendido a atual, tirando partido de ter desde sempre a propriedade do imóvel.

Para concluir a análise crédito habitação vs leasing imobiliário, pode dizer-se que o primeiro é uma solução que protege mais os direitos do cliente. A casa é sua e pode vendê-la se necessitar e assim o entender e tem, por regra, um esforço mensal mais reduzido.

Recorrer ao leasing pode ser uma alternativa de recurso, nomeadamente se não tem meios financeiros para suportar a entrada e os custos iniciais do crédito. Mas é uma solução ainda bastante limitada em termos de oferta disponível (quer a nível de soluções financeiras quer a nível de imóveis disponíveis) e que a médio prazo também se pode tornar numa solução mais cara devido às elevadas taxas de juro associadas.

Seja qual for a sua decisão, deve sempre ponderar as vantagens e desvantagens dos dois tipos de financiamento e o impacto que têm na sua vida pessoal e no orçamento familiar.