Guia completo: Como comprar casa em Portugal?

Da procura do imóvel ideal ao pedido de crédito habitação, comprar casa em Portugal envolve, sem dúvida, alguma burocracia. Descubra tudo o que deve saber para ter uma experiência perfeita!

Clima agradável, beleza natural, custo de vida reduzido (em comparação com outros países europeus) e segurança são algumas das razões que levam cada vez mais pessoas a querer comprar casa em Portugal — tanto portugueses como estrangeiros. Contudo, tal como em qualquer outro ponto do mundo, esta decisão deve ser bem ponderada, pois exige investimento, implica burocracia e alguns procedimentos. Com o intuito de o apoiar, elaborámos este guia completo para comprar casa em Portugal.

Quanto custa comprar casa em Portugal?

O preço das casas, em Portugal, depende de vários fatores, como, por exemplo:

• A localização;
• A tipologia;
• O estado de conservação;
• E os serviços nos arredores.

Segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (publicados em junho de 2024), comprar casa em Portugal custa, em média, 1.736 euros/m².

Zonas como Área Metropolitana de Lisboa (2.801 euros/m²), Algarve (2.735 euros/m²) e Região Autónoma da Madeira (2.080 euros/m²) revelam-se, de acordo com os valores de referência por preço por m², as mais caras. Já no interior do país encontram-se as casas mais baratas, nomeadamente nas zonas das Beiras e Serra da Estrela (611 euros/m²), Alto Alentejo (575 euros/m²) e Beira Baixa (562 euros/m²).

Comprar casa em Portugal: quais são as opções?

Se pretende comprar casa em Portugal, lembre-se que existem vários tipos de imóveis que deve conhecer, a saber:

• Apartamento — unidade habitacional inserida num prédio, com uma ou múltiplas divisões;
• Vivenda ou moradia — casa isolada, que pode ter um jardim, um pátio ou um quintal. Geralmente, possui um muro ao seu redor, com um portão frontal;
• Casa geminada — habitação independente, mas unida a outras, partilhando o mesmo teto e lote;
• Condomínio — apartamentos individuais que partilham áreas comuns e podem incluir serviços, como, por exemplo, ginásio, segurança ou piscina;
• Quinta — casa rústica clássica, com vasto terreno, geralmente localizada no interior do país;

Onde pode procurar e comprar casa em Portugal?

Quem deseja comprar casa em Portugal pode recorrer a vários meios por exemplo:

• Portais imobiliários (geralmente agregam uma oferta alargada de profissionais e particulares;
• Sites de empresas de mediação imobiliária (incluem a oferta de cada empresa ou grupo de mediação imobiliária;
• Promotores imobiliários (geralmente apresentam a oferta de empreendimentos novos);
• Redes sociais (alguns agentes imobiliários utilizam as suas redes sociais para promover os seus serviços e imóveis);
• Visitar as agências imobiliárias da zona onde está à procura de casa;
• Feiras e mostras imobiliárias;
• Placas “Vende-se” dos imóveis;
• Oferta de imóveis da banca;
• Fundos de investimento imobiliário e leilões de imóveis;
• Anúncios, classificados, ações Open House e outras ações de promoção imobiliária.

Se decidir recorrer a profissionais da mediação imobiliária, esta opção pode tornar-se especialmente vantajosa se for estrangeiro ou não residente, pois, além destes profissionais o poderem ajudar a selecionar imóveis e a encontrar a casa ideal para si, também oferecem apoio na gestão de todo o processo de compra. Além disso, ajudam-no a reunir a documentação necessária e esclarecem-no relativamente aos aspetos legais.

Como funciona o crédito habitação em Portugal?

Se encontrou um imóvel que preenche os seus requisitos, então o primeiro passo para comprar casa em Portugal será apresentar uma proposta ao vendedor. Quando chegarem a um acordo, é bastante comum ser assinado um contrato-promessa de compra e venda. Nessa altura, poderá ter de pagar um valor de sinal ao vendedor, como garantia do compromisso negocial.

Antes de comprar casa em Portugal, torna-se também crucial verificar a situação legal do imóvel, ou seja, perceber se existem hipotecas, penhoras ou outros encargos que possam impedir a venda. Para tal, deve solicitar a certidão permanente predial e verificar na Câmara Municipal se o imóvel apresenta licença de habitação. Poderá seguir-se, então, o pedido de empréstimo ao banco caso necessite de financiamento para concretizar a compra.

Será que o banco lhe concede o empréstimo?

Este processo gera sempre muita ansiedade, pois a instituição financeira tem de realizar um conjunto de procedimentos para assegurar que o cliente reúne todas as condições para obter o financiamento e cumprir com um compromisso financeiro de longo prazo. Numa primeira fase, existem três parâmetros essenciais, que definirão o sucesso e a aprovação da operação, assim como o custo total do crédito, a saber:

1. Avaliação do cliente

Quando contratar um crédito habitação, o banco avaliará a sua capacidade para cumprir com as obrigações financeiras decorrentes de comprar casa em Portugal. Para tal, analisará um conjunto de elementos, tais como, por exemplo:

• Idade;
• Situação profissional;
• Rendimentos e despesas regulares;
• Informação constante nas entidades que centralizam a informação das responsabilidades de crédito;
• Circunstâncias futuras que possam ter um impacto negativo na sua capacidade para cumprir o contrato de crédito.

2. Determinação da taxa de esforço

Ao avaliar os seus rendimentos e as suas despesas, o banco apurará a sua taxa de esforço, determinante para conceder o crédito para comprar casa em Portugal. A taxa de esforço consiste no peso das prestações com os créditos existentes (habitação, automóvel, cartões de crédito, créditos pessoais e o novo crédito habitação que se vai contratar), face aos rendimentos. Em Portugal, a taxa de esforço recomendada varia entre 35% e 40%.

3. Realização da avaliação do imóvel

O resultado da avaliação do imóvel — relatório, elaborado por um especialista independente, que determina o valor de mercado da casa — é uma parte essencial de todo o processo de financiamento. Com efeito, pode ter bastante influência no pedido de crédito para comprar casa em Portugal, nomeadamente na determinação do montante de financiamento possível, tal como explicaremos.

Que fatores deve analisar na proposta de financiamento do banco?

Se o banco considerar que reúne as condições para o financiamento para comprar casa em Portugal, apresentar-lhe-á uma proposta. Vários fatores podem influenciar as condições financeiras do empréstimo, tais como, por exemplo:

• O montante pedido;
• A avaliação do imóvel;
• Ou o prazo no qual pretende reembolsar o crédito.

Assim, deve prestar atenção aos seguintes parâmetros:

Taxa de juro

A escolha da taxa de juro é uma das decisões mais importantes quando se contrata um crédito habitação para comprar casa em Portugal, pois terá influência no custo do financiamento. Os juros determinam o preço a pagar pelo empréstimo concedido. Em Portugal, existem três tipos de taxa de juro, a saber:

Taxa de juro variável

Pode variar ao longo do prazo do empréstimo, tendo como referência a Euribor. A taxa de juro variável revê-se periodicamente, conforme o período contratado (normalmente 6 ou 12 meses). Assim, num crédito habitação para comprar casa em Portugal que utilize como indexante a Euribor a 6 meses, por exemplo, a prestação irá variar com as oscilações do mercado e será revista a cada seis meses.

Taxa de juro fixa

A taxa de juro fixa, mais comum noutros países da Europa do que em Portugal, consiste na prática numa taxa de juro que é acordada com o banco e que é fixa durante todo o empréstimo. Esta taxa de juro mantém-se constante durante o prazo do empréstimo, logo a prestação é sempre a mesma e não depende das variações do mercado.

Taxa de juro Mista

Geralmente é definida por um período inicial com taxa fixa (5 ou 10 anos, por exemplo), seguido de um período de taxa variável durante o restante prazo do empréstimo. Ou seja, proporciona uma prestação fixa no período inicial e variável após o período de taxa fixa.

Spread

O spread consiste na margem cobrada pelos bancos, variando em função do perfil do cliente, das características do financiamento e das garantias do empréstimo. O spread, geralmente, soma-se ao indexante (Euribor, no caso da taxa variável), resultando na taxa de juro do empréstimo, designada por Taxa Anual Nominal (TAN).

Montante de empréstimo

Consiste no valor que a instituição financeira irá emprestar-lhe. Segundo as recomendações do Banco de Portugal, este não deve ser superior a 90% da avaliação do imóvel. Imagine que pretende comprar uma casa em Portugal no montante de 200 mil euros, mas a avaliação realizada pelo perito independente apenas atribui um valor de 180 mil euros. Neste caso, o banco irá emprestar-lhe o máximo de 162 mil euros (180.000 x 90%). No caso de clientes estrangeiros, que podem representar um maior risco para as instituições de crédito, a percentagem de financiamento poderá ser diferente dos clientes nacionais. Para os clientes Não residentes o montante máximo de empréstimo poderá ser aproximadamente de 70% do valor de compra ou do valor de avaliação do imóvel, dependendo da instituição financeira.

Prazo do empréstimo

Consiste no período contratado para devolver ao banco o capital e os juros do valor de financiamento para comprar casa em Portugal. Em suma, quanto mais curto for o prazo do empréstimo, mais elevada será a prestação mensal, mas também mais reduzido será o custo total do crédito, pois os encargos com juros serão menores (paga juros durante menos tempo). Da mesma forma, quanto maior for o prazo, menor será a prestação mensal, mas o custo final do crédito será superior porque fica a pagar juros durante mais tempo.

Seguros do crédito habitação

Ao comprar casa em Portugal recorrendo a um empréstimo, as instituições de crédito podem requerer a contratação de alguns seguros associados ao crédito habitação, como o seguro multirriscos habitação ou seguro contra incêndios (obrigatório por lei) — que protege o imóvel e, em alguns casos o seguro de vida crédito habitação — que garante o pagamento da dívida em caso de morte ou invalidez. Os seguros poderão representar um custo importante do crédito habitação, mas são também uma forma de proteger um dos mais importantes investimentos que faz quando compra uma casa em Portugal.

Impostos e outros custos

Ao comprar casa em Portugal existem três impostos que terá de pagar: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS) — pagos no momento da compra —, e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) — pago anualmente à Câmara Municipal da zona onde a casa se localiza.

A confirmação da transação do imóvel dá-se através da escritura de compra e venda, que se realiza num cartório ou num notário. Existem alguns custos associados com a formalização da escritura e que variam em função do cartório ou do notário onde se realiza a escritura. Se a compra for realizada com recurso a crédito habitação também existem custos relacionados com os atos para a constituição da hipoteca assim como o respetivo Imposto de selo sobre o montante de empréstimo concedido.

Registos definitivos

Com a escritura na sua posse, deverá ser efetuado o registo final do imóvel na repartição das finanças local ou no registo predial.

É possível comprar casa em Portugal, não sendo residente e estando longe? O que é necessário?

Sim, é possível comprar casa em Portugal (e também obter financiamento), se não for residente no país ou se for estrangeiro e até gerir o processo à distância. As condições para comprar casa em Portugal e obter financiamento para estrangeiros e não residentes não são muito diferentes das condições para os clientes nacionais, salvo pequenas diferenças.

Relativamente às condições do crédito habitação, estas pouco diferem das condições disponíveis para os cidadãos nacionais. Em alguns casos poderá existir alguma limitação em termos de produtos, prazos de empréstimo ou percentagens máximas de financiamento, geralmente relacionadas com o maior risco das operações de financiamento a clientes que não são nacionais (cujas fontes de rendimento geralmente não estão em Portugal) ou ser necessária documentação adicional para poder realizar a análise de risco. No entanto, entidades financeiras em Portugal como a UCI possuem oferta de soluções de crédito habitação específicas para os clientes não residentes ou estrangeiros que querem comprar casa em Portugal e estão preparadas para prestar um serviço de qualidade e no próprio idioma dos clientes.

Até mesmo à distância, hoje é possível gerir a compra da casa, a contratação do crédito habitação e a assinatura da documentação necessária. O mercado imobiliário português é bastante maduro e desenvolvido e oferece aos potenciais interessados em comprar casa em Portugal, além de boas oportunidades de negócio, segurança e confiança nas operações de compra de casa. Profissionais imobiliários, intermediários de crédito, instituições financeiras e entidades legais possuem um papel determinante e asseguram mecanismos de controle que fazem da compra de casa em Portugal uma opção segura, mesmo para quem está à distância e não conhece tão bem o mercado e os seus procedimentos.

Está a pensar comprar casa em Portugal e recorrer a crédito habitação? Qual é a documentação que vai precisar?

• Passaporte ou documento de identificação;
• Número de Identificação Fiscal Português (NIF);
• Relatório das responsabilidades de crédito do respetivo país de residência;
• Última declaração de rendimentos;
• 3 últimos recibos de vencimento ou comprovativos de outros rendimentos com caráter regular para o caso de trabalhadores por conta de outrem e declaração da entidade patronal com indicação do tipo de contrato e antiguidade.
• Balanço da empresa e última declaração de rendimentos para os trabalhadores por conta própria.
• Comprovativo da pensão anual do último ano para os clientes reformados.
• Evidência de poupança e de outros rendimentos.
• Extratos bancários dos últimos 6 meses a comprovar rendimentos.
• Comprovativo de pagamento dos últimos 6 meses de outros empréstimos.
• Cópia do Contrato de Promessa com detalhe das condições de Compra e Venda.
• Escritura ou documento de registo predial do imóvel a adquirir.

Se já decidiu que vai comprar casa em Portugal e procura um crédito habitação para estrangeiros ou não residentes, então contacte-nos. Na UCI, temos soluções de crédito habitação desenhadas e pensadas para os clientes estrangeiros e não residentes e uma vasta equipa de especialistas que o vão apoiar em todo o processo.