MTIC, TAN e TAEG: O que são no crédito habitação?

Se está à procura de crédito habitação, certamente já ouviu falar destas siglas. Mas o que são o MTIC, a TAEG e a TAN? E porque são tão importantes? Vamos descobrir de seguida.

O Diogo e a Rita estão à procura de um empréstimo habitação. Por isso, fizeram várias simulações para encontrarem a melhor solução para o seu caso. Depararam-se então como uma série de documentos para analisar e propostas bastante diferentes entre si. Como vão conseguir encontrar o melhor empréstimo para o seu caso? Para onde devem começar a olhar?

Vamos ajudá-lo a perceber como comparar diferentes propostas de crédito habitação. Contudo, é importante que tenha em mente que a solução de crédito habitação depende de cada caso e daquilo que cada um mais valoriza. O crédito habitação não se resume a pagar uma prestação no final do mês, há muitas outras coisas que deve ter em conta como o impacto dos juros a pagar no total do empréstimo, os impostos e outros encargos, os seguros e as comissões, os produtos associados propostos pelos bancos, a necessidade ou não de abrir uma nova conta.

Assim deve estar atento a alguns elementos importantes, como é o caso de MTIC, TAEG e TAN.

Regra n.º 1: o spread não é tudo

Atualmente, é dado muito valor ao spread – a margem cobrada pelas entidades bancárias para a concessão do crédito habitação. O spread é definido de acordo com vários fatores, mas reflete sobretudo o risco do banco em emprestar-lhe o dinheiro. Ou seja, quanto maior a percentagem de financiamento e a probabilidade de não conseguir pagar a prestação mensal do seu crédito, maior será o risco do banco e por isso mais elevado será o spread que lhe será atribuído. Este pode variar consoante:

• Tipo de operação (Aquisição, construção, transferência de crédito, habitação principal, habitação secundária, investimento);
• Imóvel (localização, características);
• Percentagem de Financiamento (relação entre montante de empréstimo e valor de compra / valor de avaliação;
• Situação profissional;
• Rendimentos e despesas regulares;
• Histórico de crédito;
• Garantias apresentadas;
• Circunstâncias futuras que possam ter um impacto negativo na sua capacidade de pagamento.

Mas o spread também é, muitas vezes, utilizado pelas instituições financeiras como instrumento de negociação para atrair clientes para os produtos financeiros. Por isso, é bastante comum que os bancos ofereçam uma redução no spread em troca da subscrição de outros produtos, como PPR (Planos Poupança Reforma), cartões de crédito ou seguros. Caso aceite este tipo de propostas, poderá beneficiar de uma redução do spread, ficando com um spread contratado (mais baixo), mas é preciso ter atenção que para manter esse spread terá de manter também todos os produtos contratados durante todo o empréstimo. Ou seja, se por algum razão quiser cancelar um dos produtos o spread contratado pode voltar ao spread base (mais alto).

Além disso, é preciso ter em mente que os custos do crédito vão muito além do spread. É necessário contabilizar as despesas dos produtos contratados, as comissões pagas, os impostos e os seguros associados. Como tal, quando comparar propostas, é importante que preste atenção a dois indicadores fundamentais: a TAEG e o MTIC.

MTIC, TAEG e TAN. Três siglas que não deve perder de vista

Quando for a um banco pedir uma simulação de crédito habitação, irá receber uma FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), na qual constam os principais indicadores da proposta de crédito. Deve, desse modo, comparar estes três indicadores: TAN, TAEG e MTIC.

1. TAN

A taxa anual nominal (TAN) é o indicador que expressa o “preço” do dinheiro emprestado. Ou seja, quanto irá pagar de juros. A TAN difere consoante o contrato de crédito tenha taxa de juro fixa ou variável. Nos empréstimos com taxa de juro variável, a TAN corresponde à soma do spread e do indexante:

Pode dizer-se que esta é a taxa de juro “limpa”, sem bonificações de spread, sem contratação de outros produtos, nem despesas adicionais ao empréstimo. No entanto, um crédito para comprar casa é muito mais do que os juros que tem de pagar todos os meses, por isso, deve prestar atenção a outros dois indicadores: TAEG e MTIC.

2. TAEG

Além da TAN, a TAEG é a outra taxa indicada na FINE. Trata-se da sigla para Taxa Anual de Encargos Efetiva Global e mede o custo do empréstimo, por ano, em percentagem do montante emprestado. Como tal, é uma ótima ferramenta para comparar propostas de crédito, desde que o montante, o prazo e a modalidade de reembolso sejam os mesmos. A regra é: quanto mais baixa a TAEG, menos estará a pagar pelo empréstimo obtido.

Ou seja, se as condições do crédito forem exatamente iguais (incluindo as coberturas dos seguros ou os produtos contratados, se for o caso), a TAEG permite comparar o valor real do custo do financiamento.

3. MTIC

No entanto, se prefere comparar números em vez de percentagens, deve estar atento ao MTIC, sigla para Montante Total Imputado ao Consumidor. E o que é o MTIC? É o custo total do crédito para o cliente. Isto é, o montante total que tem de pagar à entidade bancária durante todo o período do empréstimo. O MTIC calcula-se somando o montante total do empréstimo com os custos do crédito.

Se pretende contratar um crédito com taxa variável, o MTIC tem maior relevância no início do empréstimo, uma vez que qualquer oscilação na Euribor vai influenciar o seu custo total.

Exemplo prático: qual a melhor proposta?

Para percebermos o impacto da TAN, TAEG e do MTIC, podemos então regressar ao exemplo do Diogo e da Rita. O casal pediu uma simulação de crédito habitação com as seguintes características:

• Montante de empréstimo: 120 000 €
• Valor de compra: 150 000 €
• Entrada Inicial: 30 000 €
• Prazo: 30 anos
• Idades: 30 anos cada

• A proposta A inclui os seguros feitos no banco
• Já na proposta B, além dos seguros no banco, a instituição financeira ainda propõe  a contratação de outros produtos para reduzir o spread (Conta Bancária, Domiciliação de Vencimento).

Veja as diferenças entre as várias propostas:

Como podemos ver neste exemplo meramente indicativo, a proposta B, apesar de ter o spread mais reduzido, não é a que no final fica mais em conta. Os produtos financeiros que a entidade bancária pediu em contrapartida de uma redução no spread no crédito habitação acarretam mais gastos associados ao crédito, logo uma TAEG e um MTIC maiores.

Além disso também deve ter em conta o valor do indexante associado, uma vez que existem diferenças entre os valores das Euribor, consoante o período de revisão seja de 3, 6 ou 12 meses.

Com uma diferença de mais de 4.735,67 euros entre a proposta A e B, esta família acabou por subscrever a proposta A, que apesar de ter um spread superior ao da proposta B, acabou por ter um valor da TAN, TAEG, MTIC e Prestação Mensal inferiores.

Será que ter uma TAEG e um MTIC mais baratos significa ter sempre o melhor crédito?

Por regra, sim. No entanto, quando está à procura do melhor crédito para si e a comparar propostas, deve ter também em atenção:

• Não vale tudo para baixar o spread. Como já vimos, um spread baixo pode esconder custos totais mais elevados.
• Conheça o seu perfil de consumidor bancário. Valerá a pena subscrever um PPR ou cartões de crédito se já tiver produtos desta natureza ou não os utilizar? Precisa mesmo de abrir mais uma nova conta bancária?
• Compare propostas iguais para ter uma noção real das diferenças entre as ofertas. Por exemplo, se o banco A financiar 80% do valor da casa, mas o banco B financiar 90%, a primeira proposta terá um MTIC inferior, porque à partida o valor de financiamento é menor. No entanto, se não tiver poupanças que garantam 20% da entrada, de nada valerá. Para comparar propostas tenha em conta que os dados deverão ser semelhantes, nomeadamente: montante de empréstimo, prazo do empréstimo e tipo de taxa de juro (variável ou fixa).
• Quanto maior for o prazo de empréstimo, maior será o MTIC (muitas vezes mesmo que tenha uma taxa de juro mais baixa). Isto acontece porque com um prazo mais longo ficará a pagar juros sobre o capital em dívida durante mais tempo.
• Atenção aos seguros. Os seguros podem ajudar a baixar o spread, mas podem não ser os mais adequados para o seu caso. É importante que compare coberturas para escolher as que melhor respondem às suas necessidades. Se as propostas dos Bancos incluírem os seguros e existirem diferenças muito grandes entre as suas características (coberturas, capital assegurado, etc) isso terá impacto também na TAEG e MTIC.
• Compare também as garantias pedidas. Para concederem o crédito, as instituições financeiras podem exigir que apresente garantias, como forma de assegurar que recebem o valor emprestado. Por exemplo, a apresentação de fiador no crédito habitação é uma das garantias mais requisitadas (a UCI é a exceção nessa matéria). No entanto, muitas pessoas não se sentem à vontade em pedir a familiares ou amigos que assumam este papel. Nesse sentido, considere este “pormenor” quando comparar as propostas que lhe são apresentadas.

Na UCI, gostamos de simplificar a sua vida. Por isso, não exigimos que subscreva produtos de que não necessita (aliás, pode inclusivamente manter a sua conta bancária atual, onde será debitada a sua prestação) e raramente pedimos fiadores. Temos uma equipa profissional e especializada que certamente o ajudará a encontrar a solução mais adequada para si e a compreender como o MTIC, TAN e TAEG podem influenciar o seu crédito.

Dê o primeiro passo e faça a sua simulação de crédito habitação com a UCI!