Com as taxas de juro dos créditos a aumentar, decerto muitos portugueses ponderam mudar para taxa fixa. Será possível? Como funciona este processo? Fique a saber neste artigo!
Cerca de 90% dos portugueses com crédito habitação optaram pela taxa variável. Afinal, há uma clara razão para tal: historicamente, tem-se revelado mais barato, ao longo do tempo, obter um empréstimo indexado à Euribor, em vez de um com taxa fixa. Contudo, neste cenário de inflação e de subida acentuada das taxas de juro, que coloca uma intensa pressão financeira sobre as famílias, a pergunta que paira na mente de muitos portugueses, com créditos com taxa variável, é: será possível mudar para taxa fixa? A resposta é simples: na maior parte dos bancos, sim.
Taxa fixa ou variável: qual é a diferença?
A escolha da taxa de juro do crédito à habitação constitui uma das decisões mais importantes que terá de tomar, quando comprar casa recorrendo a um empréstimo, pois esta tem uma forte influência no valor da prestação mensal. Em suma:
- A taxa variável é indexada à Euribor a três, seis ou doze meses, alterando a prestação em função das suas oscilações, no prazo escolhido;
- A taxa fixa constitui, tal como o nome indica, uma percentagem fixa, constante ao longo da duração do empréstimo, independentemente do rumo da Euribor.
Muitos bancos ainda disponibilizam a taxa mista, inalterável durante um determinado período (por exemplo cinco ou dez anos), passando, depois, a variável.
Leia ainda: O que escolher: Taxa fixa ou variável?
Posso passar de taxa variável para taxa fixa?
Se possui um crédito habitação com taxa variável e quer mudar para taxa fixa, tal é possível, desde que o banco disponha dessa modalidade. Portanto, deve dirigir-se à instituição financeira, para se informar sobre os procedimentos e negociar novas condições.
A alteração de taxa variável para taxa fixa pode ser realizada através de uma alteração das condições do contrato do empréstimo atual. No entanto, torna-se crucial o acordo entre a instituição de crédito e o cliente. Se a resposta for positiva, é possível criar um aditamento ao contrato — uma alteração ao inicialmente estabelecido, decorrente da verificação da transformação das necessidades do cliente.
É importante ter em atenção, que ao proceder à alteração da taxa variável para a taxa fixa, o banco não poderá cobrar comissões para alterar as condições do contrato, nem condicionar a nova proposta com a subscrição de mais produtos. No entanto, pode rever alguns benefícios associados, como a bonificação do spread.
O que acontece se o banco não disponibilizar a modalidade de crédito à habitação com taxa fixa ou se não houver um acordo entre as partes? Então, poderá ser de sondar outras instituições e solicitar uma transferência de crédito habitação.
Como se processa a transferência de crédito habitação?
Se encontrou uma instituição financeira com uma proposta de taxa fixa melhor do que a oferecida pelo seu banco, este é o momento ideal para concretizar a transferência. Isto porque um dos principais entraves para a realização desta troca foi suspenso: a comissão de amortização. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 80-A/2022, os bancos ficam impedidos — até 31 de dezembro de 2023 — de exigir a comissão por reembolso antecipado (total e parcial) em contratos de crédito habitação com taxa variável, o que permite amortizar o valor em dívida no atual banco sem pagar a comissão de 0,5%.
Leia também: Amortizar o crédito habitação: Tudo o que deve saber!
Exemplo:
A Marta tem um crédito habitação com taxa variável, no valor de 150.000 euros. Pretende realizar a amortização total da dívida, para poder celebrar um crédito com taxa fixa noutra instituição financeira. Se pagasse a comissão de reembolso, teria de desembolsar 750 euros. Agora, não terá de a pagar. No entanto, ainda terá de suportar os custos de formalização de um novo empréstimo.
Como funciona um crédito habitação com taxa fixa?
A taxa fixa mantém-se igual, ao longo do contrato de crédito habitação ou durante o período acordado (cinco ou dez anos, por exemplo). Durante esse prazo, a prestação mensal permanece sempre constante. Isto significa que, se a Euribor subir ou descer, a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.
A taxa fixa é definida pela instituição de crédito, no início do contrato ou aquando da renegociação das suas condições. Para determinar a sua percentagem, o banco tem em consideração diversos fatores, como, por exemplo:
- Risco de fornecimento de crédito ao cliente;
- Garantias oferecidas;
- Loan-to-value (LTV, ou seja, a relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do imóvel);
- Risco de fixação da taxa de juro.
Quando a instituição de crédito estabelece este montante, tem como referência a taxa fixa praticada no mercado interbancário, para o mesmo prazo: a taxa de swap.
O que é importante saber?
Certamente, não há escolhas perfeitas. Portanto, a sua decisão deverá depender da sua aversão ao risco e da sua necessidade de segurança em tempos incertos. Torna-se, no entanto, importante ponderar cautelosamente a troca para taxa fixa. Existem, assim, três aspetos fundamentais que deve considerar:
1. Mesmo se a Euribor descer, a sua prestação mantém-se
Aliás, este é o lado negativo de escolher um crédito com taxa fixa. Quando as Euribor sobem, sabe bem a sua prestação manter-se inalterada. Todavia, quando estas taxas de referência descem, pode sentir a tentação de voltar à taxa variável, para baixar a sua prestação. Contudo, essa troca não é assim tão simples.
2. É mais difícil reverter para a taxa variável
É possível renegociar o seu contrato de crédito no sentido de mudar de taxa fixa para variável. No entanto, torna-se necessário o acordo entre as duas partes. O seu banco pode propor, como contrapartida, uma nova taxa de juro com um spread superior, que poderá não compensar. Nesta situação, pode sempre tentar transferir o seu crédito para outra instituição. Terá, no entanto, de pagar a comissão pelo reembolso antecipado.
3. A comissão de amortização é superior
Se quiser concretizar uma amortização parcial ou total de um empréstimo com taxa fixa, a comissão será de 2% do capital em dívida — superior aos 0,5% nos créditos com taxa variável. Portanto, se amortizar a totalidade do crédito, poderá ter de pagar um valor considerável. A título de exemplo, a comissão pelo reembolso total de um crédito de 150.000 euros é de 3.000 euros. Sublinhe-se que a suspensão da comissão de amortização apenas se aplica aos contratos com taxa variável, o que significa que quem tiver taxa fixa continuará a pagá-la.
Como perceber quando devo alterar de taxa variável para taxa fixa?
Esta é, sem dúvida, uma decisão pessoal. No entanto, desde junho de 2022, os portugueses com crédito com taxa variável viram-na escalar, passando de terreno negativo para positivo, o que representou um aumento significativo dos encargos com a casa. Segundo o Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, do Banco de Portugal, as taxas de juro continuarão a crescer, pois espera-se que as taxas Euribor a três, seis e doze meses superem os 3%.
Para tornar-se imune às oscilações das taxas de juro, pode optar por mudar para taxa fixa no seu banco ou transferir o seu crédito habitação. Na UCI, disponibilizamos uma equipa de especialistas que o ajudarão a tomar a melhor decisão e o apoiarão no processo de transferência, se necessário. Contacte-nos!
