Sente receio do impacto que a subida das taxas de juro poderá ter nas finanças da sua família? Então, fique a conhecer as novas regras do crédito habitação e descubra as hipóteses de renegociação à sua disposição.
É certo que vivemos tempos de alguma instabilidade, e isso acaba por ter impacto em muitas famílias portuguesas com contratos de empréstimo habitação, sobretudo para aquelas com contratos com taxa de juro variável. Ora, para minimizar o impacto do aumento das taxas de juro, o Governo definiu um conjunto de medidas cujo principal objetivo consiste na redução do risco de incumprimento bancário. Descubra então, neste artigo, as novas regras do crédito habitação, como funcionará a avaliação periódica das condições financeiras dos clientes e o que acontecerá se o banco detetar um risco de incumprimento.
Novas regras do crédito habitação facilitam a amortização e a renegociação
Para evitar o incumprimento do pagamento das prestações da casa, as novas regras do crédito habitação estabelecem estratégias de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço, em contratos de crédito para aquisição ou construção de imóveis.
As novas regras do crédito habitação abrangem os empréstimos com as seguintes características:
- Contratos de empréstimo habitação para compra/construção de casa própria e permanente;
- Com taxa de juro variável e indexados às taxas Euribor;
- Capital em dívida até aos 300 mil euros.
Segundo as normas, os bancos devem, assim, seguir os seguintes passos:
1. Acompanhar a evolução da taxa de esforço
As instituições financeiras deverão monitorizar a progressão da taxa de esforço dos clientes cujos contratos de crédito correspondam às especificidades acima descritas. Além disso, sempre que detetem um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa, têm a obrigação de avaliar o seu impacto na capacidade financeira do cliente e o eventual risco de incumprimento, devendo apresentar soluções.
2. Sinalizar clientes em risco de incumprimento
Afinal, quando surge o risco de incumprimento? Conforme as novas regras do crédito habitação, o banco deve apresentar propostas de renegociação em três situações:
- Quando a taxa de esforço é igual ou superior a 50% (considera-se que há taxa de esforço significativa);
- Nos casos em que a taxa de esforço é igual ou superior a 36%, tendo-se registado um agravamento superior a cinco pontos percentuais, relativamente ao período homólogo;
O que é a taxa de esforço?
A taxa de esforço consiste, então, na proporção do rendimento do agregado familiar afeto ao pagamento de todos os compromissos com créditos, tais como o empréstimo habitação ou, por exemplo, os créditos ao consumo que possam existir.
Taxa de esforço, é assim o rácio entre o montante da prestação mensal de todos os empréstimos e os rendimentos mensais dos titulares do crédito (rendimento líquido, após impostos e contribuições obrigatórias).
3. Contactar clientes em risco e renegociar o empréstimo habitação
Sempre que detetarem um dos sinais supramencionados, os bancos deverão contactar o cliente para apresentarem propostas de redução da prestação mensal, sem aumentar a taxa de juro.
Além disso, os clientes também poderão tomar a iniciativa de abordar as instituições, caso enfrentem uma degradação da sua capacidade financeira.
Novas regras do crédito habitação: quando e como decorrerá a avaliação do impacto do aumento das taxas de juro?
A primeira avaliação ocorreu em janeiro de 2023. Posteriormente, a análise será periódica, devendo acontecer, pelo menos, 60 dias antes da revisão da taxa de juro.
Por exemplo, se tiver um empréstimo com uma taxa de juro indexada à Euribor a 6 meses, com revisão em julho de 2023, a avaliação da sua taxa de esforço e do respetivo risco de incumprimento deverá acontecer em maio desse ano (60 dias antes). Dessa forma, segundo as novas regras do crédito habitação, caso o banco detete indícios de incumprimento, haverá margem de manobra para negociar uma proposta de alteração.
Para realizar a avaliação da sua capacidade financeira, poderá revelar-se necessário atualizar alguns documentos e informações. Aliás, estes devem ser disponibilizados no prazo de 10 dias. Se não for entregue a documentação ou dada a informação necessária, as instituições não são obrigadas a promover o processo, nem a oferecer soluções.
Novas regras do crédito habitação: que propostas de renegociação podem ser apresentadas?
Ao abrigo das novas regras do crédito habitação, o banco pode propor, por exemplo:
- O alargamento do prazo de amortização do empréstimo;
- O diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
- A consolidação de vários contratos de crédito;
- A fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
- A redução da taxa de juro aplicável ao contrato, durante um determinado período.
Caso a instituição financeira sugira o alargamento do prazo de pagamento, esta deverá apresentar-lhe uma proposta de plano de amortização que reflita o impacto financeiro desta decisão nas prestações e no custo total do empréstimo.
A qualquer momento, o cliente poderá retomar o plano inicialmente contratado. Para tal, deverá submeter esse pedido à instituição financeira, que apresentará novo plano de pagamento.
É importante sublinhar que não podem, segundo as novas regras do crédito habitação, ser cobradas comissões pela renegociação de contratos, nem ser agravada a taxa de juro e as condições do empréstimo. No entanto, podem surgir outros encargos associados à renegociação, como, por exemplo, com notários (caso opte pela consolidação de crédito).
Comissão de reembolso antecipado suspensa
Se pretende amortizar o seu empréstimo habitação, trazemos boas notícias: as novas regras do crédito habitação determinam que, até 31 de dezembro de 2023 não se aplica comissão de reembolso antecipado, parcial ou total, nos contratos de empréstimo habitação com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.
Portanto, caso deseje transferir o seu empréstimo para outro banco ou amortizar a sua dívida, não terá de pagar a habitual comissão de 0,5% pelo reembolso antecipado.
Assim, tome nota:
- Se pretender amortizar apenas parte da dívida, deve fazê-lo na data do pagamento da prestação, avisando a instituição de crédito com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência;
- Caso considere um reembolso antecipado total, deve avisar o banco, pelo menos, dez dias antes. Como não serão cobradas comissões, não será também devido o pagamento de impostos.
Um caso prático de renegociação
Há cinco anos, o Bruno contratou um empréstimo habitação indexado à Euribor a seis meses. Pela frente, ainda tem 20 anos de crédito e a sua dívida ronda os 100.000 euros. Com a subida das taxas de juro, a sua taxa de juro anual nominal (TAN) é de 4,5% e a sua prestação é de 581,66 euros. Ora, o Bruno recebe, mensalmente, um salário líquido de 1.200 euros. Portanto, a sua taxa de esforço atual é de 48%.
Maio será o mês da revisão da taxa de juro, logo, se a sua TAN passar para os 5%, ficará a pagar uma prestação no valor de 611, 80 euros. Isso representará uma taxa de esforço superior a 50%. Ao abrigo das novas regras do crédito habitação, em março, o banco deveria ter sinalizado esta situação. Se tiver sido proposto um alargamento do prazo de pagamento em mais cinco anos (para 30 anos), o Bruno ficará, então, a pagar 561,55 euros, mantendo uma taxa de esforço na ordem dos 46%.
Caso aceite a proposta, o Bruno terá, assim, a vantagem imediata de pagar uma mensalidade reduzida. Todavia, o custo total do empréstimo crescerá, pois terá de pagar juros, seguros, comissões e impostos durante mais cinco anos.
Se pondera renegociar as condições do seu empréstimo habitação — ou se procura um especialista em crédito habitação para comprar a sua nova casa —, contacte-nos! Na UCI, disponibilizamos uma equipa de especialistas experiente, sempre disponível para responder a todas as suas dúvidas.
