Aprovação do Crédito Habitação: Quais as fases e como aprovar

Vamos guiá-lo por todas as fases do processo de aprovação do crédito habitação, explicando o que é mais relevante em cada etapa até ao tão esperado dia da escritura. E não ficamos por aqui: no final, partilhamos dicas práticas para aumentar as suas hipóteses de aprovação do crédito habitação. Se ainda tiver dúvidas, os nossos especialistas em crédito habitação estão disponíveis para ajudar.

Antes de avançar: o que deve considerar 

Comprar casa vai muito além da escolha do imóvel. Depois de visitar várias casas e negociar, é hora de encontrar a melhor solução de financiamento - um passo essencial para concretizar o sonho de ter casa própria. Esta fase começa, geralmente, com a comparação de propostas de diferentes bancos e a realização de simulações de crédito. O objetivo? Encontrar um crédito habitação que se ajuste às suas necessidades e ao seu perfil financeiro.

Não aceite a primeira proposta! Compare várias opções e escolha uma instituição que o acompanhe em todas as fases do processo. Se optar pela UCI, terá acesso a um acompanhamento personalizado - uma das muitas vantagens que oferecemos.

Nesta fase, é importante analisar os vários aspetos das propostas de crédito:

• Qual a percentagem de financiamento que o banco concede?
• Quais as condições financeiras?
• Que soluções o banco dispõe (para compra de casa, obras, construção)?
• Que tipo e que opções de taxa de juro tem à sua disposição (taxa fixa, mista e variável)?
• Qual o prazo de financiamento?
• Que produtos e requisitos são propostos pelo banco?
• Tem de contratar produtos para baixar o spread? Qual o impacto no empréstimo?
• Vai ser necessário abrir uma nova conta?
• A informação que o banco proporciona é clara?
• O gestor de crédito habitação está habituado a trabalhar com crédito habitação?
• Vai conseguir conduzir o processo sem problemas até ao dia da escritura?

Todas estas questões devem pesar na decisão antes de avançar para a aprovação do crédito habitação.

Quais as fases da aprovação do crédito habitação?

Depois de escolher a proposta ideal, inicia-se o processo de aprovação do crédito habitação. Este pode demorar alguns dias, dependendo da complexidade do seu caso. Conhecer as etapas com antecedência permite-lhe preparar-se melhor e acelerar o processo.

1. Entrega da documentação

A aprovação do crédito habitação inicia-se com a entrega da documentação necessária para a análise do empréstimo. Da vasta lista de documentos que serão necessários ao longo do processo, nesta fase, apenas precisa de reunir a documentação essencial para a análise financeira do empréstimo. Ou seja, não tem de ter todos os documentos logo no início do pedido de empréstimo. A restante documentação será solicitada à medida que for necessária e que o processo avance.

Nesta primeira fase, serão necessários, em função da situação profissional, os seguintes documentos:

Marcar uma reunião presencial com o banco para iniciar o pedido de empréstimo habitação e entregar a documentação necessária é um bom ponto de partida para a aprovação do crédito habitação. Essa reunião pode ser importante para explicar o seu projeto de compra de casa, conhecer as soluções oferecidas e saber toda a documentação inicial que vai necessitar, de acordo com o seu caso.

Durante a reunião inicial poderá:

• Dar a conhecer o seu projeto de compra de casa;
• Conhecer as várias soluções de financiamento disponíveis;
• Obter simulações de crédito habitação personalizadas e de acordo com o seu caso para perceber as opções disponíveis, qual o valor estimado da sua prestação de crédito, quais os custos estimados e os impostos a pagar.
• Conhecer o gestor de crédito que o vai acompanhar durante o processo de compra de casa;
• Esclarecer dúvidas;
• Obter um parecer inicial do gestor de crédito sobre a aprovação do crédito habitação;
• Saber quais os documentos necessários para dar início ao processo de crédito;
• Assinar a proposta de crédito habitação que dá início ao processo de pedido de empréstimo.

Para acelerar esta fase, o ideal é reunir toda a documentação enquanto ainda está à procura de casa. Assim, quando iniciar os contactos com o banco, já terá tudo preparado, tornando o processo mais rápido e eficiente. Concluída esta etapa, está na altura de passar à fase seguinte, que lhe permitirá saber se vai conseguir ter a aprovação do crédito habitação.

2. Análise e decisão do crédito habitação

Após a reunião inicial e a entrega da documentação necessária para o pedido de empréstimo, a instituição financeira inicia a análise de viabilidade do crédito.

O seu projeto de compra de casa e toda a documentação solicitada são analisados ao detalhe, para lhe dar uma resposta.

Nesta fase ainda não se trata de uma aprovação final, porque essa está condicionada ao próximo passo e à realização da avaliação do imóvel.

Nesta etapa, o que a instituição de crédito vai fazer é uma aprovação do crédito habitação do ponto de vista financeiro e analisar tudo detalhadamente para garantir que os clientes podem pagar as prestações do empréstimo.

Assim, entre os vários elementos que são analisados na fase de aprovação do crédito habitação, destacam-se os seguintes:

• O nº de proponentes ao crédito;
• As idades;
• A composição do agregado familiar e nº de dependentes;
• A capacidade financeira;
• A situação profissional;
• As responsabilidades de crédito;
• O histórico bancário;
• A taxa de esforço (TE);
• A percentagem de financiamento (LTV);
• Se o pedido de empréstimo se enquadra nos critérios e limites de financiamento da instituição de crédito.

Em poucos dias, será possível comunicar-lhe a aprovação do crédito habitação, isto é, se o seu pedido de empréstimo foi aceite e quais são as condições aprovadas.

Tenha em conta que, para aumentar as hipóteses de aprovação do crédito habitação, é fundamental cumprir alguns requisitos. Para o ajudar a saber mais sobre os critérios de aprovação do crédito habitação, no final do artigo encontra algumas dicas úteis que vão ajudar na aprovação do crédito habitação. Mas estes são alguns dos requisitos fundamentais:

• Ter um vínculo laboral estável ou rendimentos regulares;
• Garantir que os encargos com créditos não ultrapassam 40% do rendimento do agregado familiar;
• Dispor de uma entrada inicial (as instituições não financiam a totalidade do valor de compra do imóvel).
   

Se a instituição financeira apurar que reúne todas as condições e todos os requisitos, e aprovou o crédito habitação, então está em condições de avançar para a próxima fase: a avaliação do imóvel.

3. Avaliação do Imóvel

Se chegou a esta etapa, está no bom caminho para conseguir a aprovação final do crédito habitação. Para isso, é necessário cumprir um passo obrigatório, que é a avaliação do imóvel.

A avaliação do imóvel é fundamental na aprovação do crédito habitação, pois permite à instituição de crédito determinar se o imóvel reúne as condições necessárias para servir de garantia ao empréstimo, qual o valor máximo que está disposta a financiar e as condições do crédito habitação.

Neste terceiro passo, o banco recorre a uma empresa especializada e independente que realiza a avaliação do imóvel e emite um relatório de avaliação. A avaliação do imóvel é determinada em função de diversos aspetos, como:

• Localização do imóvel
• Infraestruturas envolventes;
• Área do imóvel;
• Tipologia e disposição da habitação;
• Estado de conservação;
• O ano de construção;
• Eficiência energética;
• Espaços exteriores;
• Qualidade dos acabamentos;
• Preços de mercado na zona

A avaliação do imóvel tem um custo que se traduz na comissão de avaliação que, geralmente, é suportada pelo cliente e tem de ser paga antes da realização da avaliação. No final o cliente recebe o relatório da avaliação do imóvel.

Para esta avaliação, são solicitados alguns documentos do imóvel que, juntamente com a visita do avaliador, permitem a avaliação do imóvel. Os documentos necessários são:

• A Caderneta Predial;
• Certidão de Teor;
• Contrato Promessa Compra-Venda;
• Documentação de identificação dos vendedores.

Estes documentos permitem verificar a situação legal do imóvel e garantir que não existem impedimentos à constituição da hipoteca. Este passo é essencial não só para o banco, mas também para o comprador, pois assegura que o negócio pode avançar sem riscos legais 

A fase da avaliação do imóvel e das verificações legais, geralmente, não se estende por mais do que uma semana, contando com a entrega de toda a documentação, a visita ao imóvel pelo avaliador, a receção do relatório de avaliação e a realização de todas as verificações legais junto da Conservatória do Registo Predial.

4. Aprovação do crédito habitação e preparação para a Escritura de Compra e Venda

Com a sua situação financeira analisada e a avaliação do imóvel realizada, chegou o momento de confirmar a aprovação definitiva do crédito habitação e de receber a carta de aprovação do crédito habitação.

Este é o passo que antecede a realização da escritura da casa. Uma fase crucial, onde será feita uma verificação de todos os elementos do financiamento, onde se confirmam todos os custos para o dia da escritura, são assinados os documentos necessários e se define finalmente o dia da escritura.

A carta de aprovação ou FINE Aprovação, como também é conhecida, é um documento que vai receber nesta fase e onde são detalhadas e confirmadas todas as condições financeiras do seu empréstimo. Recomenda-se, por isso, a sua leitura atenta.

Antes da realização da escritura e de assinar todos os documentos necessários, dispõe de um período de reflexão que será, no mínimo, de 7 dias. A escritura só poderá ser realizada depois de passado este período de reflexão, afinal de contas, comprar casa com recurso a empréstimo habitação é um dos maiores compromissos financeiros que vai assumir na vida. Assim, terá a oportunidade para realizar a leitura e validação da FINE e de todos os documentos complementares à escritura com tranquilidade.

Geralmente, é nesta altura que se assinam as apólices do Seguro do Imóvel e do Seguro de Vida (quando aplicável), e que vai receber também a informação detalhada sobre as despesas e os documentos que vão ser necessários para o dia da escritura.

Este passo culmina com a escolha da data, hora e local para a realização da escritura, num Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial. Agora, já falta pouco para o dia da escritura, em que finalmente se vai tonar o proprietário da casa.

5. Realização da Escritura de Compra e Venda

Chegou, finalmente, o momento por que tanto esperou: a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel. É neste momento que se formaliza a transmissão do imóvel e que recebe as chaves da casa.

A assinatura da escritura de compra e venda de um imóvel pode ocorrer no Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial. No entanto, para que a escritura se realize, é necessário que ocorra primeiro o pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) caso não esteja isento. Este pagamento é fundamental, porque o comprovativo de liquidação do imposto terá de ser apresentado no ato da escritura. Sem esse comprovativo de pagamento, a escritura não se realiza.

Na data e hora marcada para a assinatura da Escritura pública, deverão estar presentes todos os intervenientes na compra e venda do imóvel e no crédito habitação.

Neste momento deverão ser apresentados os originais dos documentos solicitados durante o processo, tanto dos compradores como dos vendedores, entre os quais:

• A documentação de identificação e fiscal de ambas as partes;
• A identificação registal e matricial do imóvel;
• A licença de utilização;
• O certificado energético do imóvel;
• Comprovativo de pagamento do IMT;
• Direito de preferência

A realização da escritura divide-se ainda em dois momentos importantes a saber:

• A assinatura da escritura de compra e venda que formaliza a transmissão da propriedade do imóvel;
• A celebração do contrato de mútuo com hipoteca, que formaliza o contrato de crédito habitação e a constituição da hipoteca sobre o imóvel.

É precisamente com este último trâmite que o banco disponibiliza o montante de empréstimo solicitado.

Além do IMT, nesta fase, haverá ainda lugar ao pagamento das seguintes despesas e impostos relacionados com a escritura:

• Imposto do selo (IS) sobre o imóvel;
• Imposto do selo (IS) sobre o crédito;
• Custos de escritura e formalização dos contratos;
• Comissões bancárias.

Os custos da compra de casa poderão variar consoante o serviço escolhido e o próprio local onde se realiza a escritura. Portanto, assuma que poderá existir uma pequena diferença dos valores em função das várias opções e locais disponíveis. 

Resumo dos 5 passos do crédito habitação

Para que não perca o fio à meada, estes são então os 5 passos do crédito habitação.

• O 1º passo começa com a apresentação do seu caso à instituição financeira e a entrega da documentação necessária para a avaliação do pedido de empréstimo.
• O 2º passo consiste na análise, por parte da instituição financeira, do pedido de empréstimo, dos rendimentos, da situação profissional e o imóvel a adquirir.
• Se o empréstimo for aprovado, então já é possível avançar para o 3º passo: a avaliação do imóvel e a verificação da sua situação legal.
• O 4º passo consiste na aprovação definitiva do crédito habitação e na preparação para a escritura e entrega de toda a documentação pré-contratual.
• O 5º passo consiste na realização da escritura e na concretização do negócio.

A duração de todo este processo poderá variar dependendo do caso. Conte com pelo menos 1 a 2 meses até a realização da escritura. Na UCI procuramos que este processo seja o mais rápido possível e de acordo com as necessidades e ritmo dos nossos clientes, por isso, o nosso prazo médio até a escritura é inferior a 60 dias.

Depois de lida e assinada a escritura a casa é sua. Se escolheu a instituição financeira certa terá à sua disposição uma equipa de especialistas para o acompanhar durante toda a vida do empréstimo. É isso que vai acontecer se escolheu a UCI.

Como aprovar o crédito habitação: 7 dicas valiosas

Para aumentar as probabilidades de aprovação do crédito habitação, é importante seguir as etapas anteriores com atenção e reunir a documentação necessária logo que possível. Mas, para ter ainda mais chances de ver o crédito habitação aprovado, nada como cumprir com os principais requisitos para a aprovação do crédito habitação. Ora vejamos:

1. Ter uma situação profissional estável

Este é um dos fatores mais relevantes para a aprovação do crédito habitação. A fonte e o valor dos rendimentos são a principal garantia para o banco de que conseguirá pagar a prestação mensal do empréstimo.

Se trabalha há vários anos numa empresa sólida, com boa reputação e estabilidade financeira, e os seus rendimentos são compatíveis com o valor da casa que pretende adquirir, está no bom caminho para obter a aprovação do crédito habitação.

2. Ter uma taxa de esforço baixa

A taxa de esforço é outro indicador importante para a aprovação do crédito habitação. Com a taxa de esforço mede-se a percentagem do rendimento mensal que é destinada ao pagamento de créditos. Este indicador permite avaliar se, depois de pagar os encargos com créditos, ainda terá margem para as restantes despesas do dia a dia.

Para conseguir aprovar o crédito habitação, a taxa de esforço deve situar-se idealmente abaixo dos 40% do rendimento do agregado familiar.

3. Dar uma boa entrada inicial

Embora seja comum tentar dar o menor valor possível de entrada, quanto maior for o montante que conseguir adiantar, menor será o risco para o banco - e maiores as suas hipóteses de aprovação do crédito habitação. Por isso, a melhor sugestão que lhe podemos dar para conseguir a aprovação do crédito habitação é procurar dar o maior valor de entrada possível.

Além disso, uma boa entrada inicial permite-lhe negociar melhores condições e reduzir o valor total do empréstimo, aumentado as suas hipóteses de conseguir a aprovação do crédito habitação.

4. Ter um LTV baixo

Relacionado com o ponto anterior, ter um LTV (Loan-to-value) baixo é outro fator importante para conseguir a aprovação do crédito habitação. O LTV é um indicador que mede a percentagem do financiamento solicitado sobre a avaliação do imóvel.

Quanto menor for esta percentagem, menor o risco do banco (porque a garantia do imóvel é superior ao empréstimo concedido) e maiores são as probabilidades de conseguir a aprovação do crédito habitação.

5. Ter um bom histórico de crédito

Antes de aprovar o crédito habitação, o banco vai consultar o seu mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal para verificar se tem outros créditos em curso ou se já teve situações de incumprimento.

Um histórico limpo e transparente é essencial. Caso contrário, o crédito habitação poderá não ser aprovado. Por isso, seja sempre claro e forneça todas as informações necessárias.

6. Escolher um bom imóvel

O imóvel é a principal garantia do empréstimo e uma das principais garantias para aprovação do crédito habitação. Por isso, escolher uma casa com boa localização, potencial de valorização e em bom estado de conservação aumenta a confiança do banco e facilita a aprovação do crédito habitação .

7. Apresentar outras garantias

Em alguns casos, para reduzir o risco da operação e aumentar a probabilidade de aprovação do crédito habitação pode ser necessário, e até útil, apresentar garantias adicionais como:

• Um fiador, que se compromete a pagar o empréstimo caso não o consiga o fazer (embora na UCI esta exigência seja rara).
• Um segundo imóvel livre de encargos, que possa servir como garantia adicional do empréstimo.
  
  

Conclusão

Se reúne a maioria destas condições, está perto de conseguir a aprovação do crédito habitação. Se vai avançar para a compra de casa, escolha os especialistas em crédito habitação da UCI, e torne todo o processo de aprovação do crédito habitação ainda mais rápido, simples e eficaz. Faça já o seu pedido de empréstimo sem compromissos!