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Crédito habitação para trabalhador independente: é possível?

22 de setembro de 2022
Atualidade Crédito HabitaçãoArtigo
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Crédito habitação para trabalhador independente: é possível?

De acordo com o relatório do Instituto Nacional de Estatística (INE), no ano passado existiam cerca de 687 mil trabalhadores por conta própria em Portugal. Se está a ponderar comprar casa com recurso a um crédito habitação para trabalhador independente, então este artigo é para si.

São cada vez mais as pessoas que optam por trabalhar por conta própria. Ser trabalhador independente representa maior liberdade na gestão do trabalho e do tempo, mas também é sinónimo de maior incerteza. O volume do rendimento é muitas vezes consequência do volume de trabalho e, se há meses em que é possível ter uma fonte de rendimento confortável e regular, há outros em que isso pode não acontecer.

Na análise de risco para o crédito habitação, um trabalhador independente poderá dar menores garantias à instituição de crédito. Afinal, a grande maioria dos trabalhadores independentes não têm um ordenado fixo ao final do mês. Mas será que isto quer dizer que o crédito habitação para trabalhadores independentes é impossível? Vamos esclarecer alguns desses mitos.

Condições de acesso ao crédito habitação para trabalhador independente

No crédito habitação para trabalhador independente, existem alguns mitos e verdades, relativamente às condições de acesso ao financiamento por parte dos trabalhadores por conta própria, vejamos:

O spread é maior no crédito habitação para trabalhador independente.

Mito.

O facto de ser trabalhador por conta de outrém ou por conta própria, na generalidade dos casos não influência em nada o spread. Geralmente os spreads são definidos em função do capital aplicado na compra, ou seja, em função da percentagem de financiamento solicitada e dos produtos extra contratados. Quanto mais elevado for o financiamento em relação ao valor de compra ou de avaliação do imóvel, piores serão as condições financeiras.

Leia ainda: Spread crédito habitação: será este o melhor indicador?

No crédito habitação para trabalhador independente o montante de financiamento é menor.

Verdade. Mas depende de cada caso.

A verdade é que poderão existir algumas diferenças no montante de financiamento máximo para os trabalhadores por conta própria comparativamente aos trabalhadores por conta de outrém.

Estas condições dependem de instituição de crédito para instituição de crédito, mas também de cada caso em particular. Se é um trabalhador independente com regularidade de rendimentos há uma maior probabilidade de conseguir uma percentagem de financiamento mais elevada que um trabalhador independente mas com rendimentos instáveis.

No crédito habitação para trabalhador independente é necessário apresentar mais garantias.

Mito. Mas depende de cada caso.

Ao contrário do que se acredita, no crédito habitação para trabalhador independente, não é necessário apresentar sempre mais garantias. As garantias exigidas geralmente são as mesmas tanto para trabalhadores dependentes como independentes. Tudo depende da estabilidade que os proponentes apresentem. Tal como para os trabalhadores dependentes, se os trabalhadores por conta de outrém não apresentarem estabilidade profissional e de rendimentos, poderá ser necessária a apresentação de garantias adicionais, como os fiadores.

Leia ainda: Crédito habitação sem fiador? Sim é possível!

No crédito habitação para trabalhador independente o calculo de rendimentos é efetuado de forma diferente.

Verdade. Mas depende de cada caso.

Tendo em conta as características específicas deste regime, as instituições financeiras calculam de forma mais conservadora os rendimentos para o apuramento da taxa de esforço no crédito habitação para trabalhador independente. Isso acontece porque no caso dos trabalhadores independentes os rendimentos têm um caracter menos regular. Para poder comprovar estes rendimentos os bancos geralmente necessitam de comprovar o rendimento de 6 ou 12 meses. Além disso a percentagem de rendimentos a considerar vai depender da regularidade desses rendimentos ao longo do tempo. No caso de redimentos pouco regulares a percentagem a considerar poderá ser menor. No caso de redimentos mais regulares a percentagem a considerar poderá ser maior.

Trabalhador por conta de outrem vs. Trabalhador independente: descubra as diferenças para os bancos

Trabalhador por conta de outrem

Trabalhador independente

Os rendimentos são estáveis e previsíveis.

Os rendimentos podem ser mais instáveis.

Há um vínculo laboral duradouro, o que confere previsibilidade sobre os rendimentos e dá segurança ao banco sobre a capacidade da pessoa conseguir cumprir, a longo prazo, com o pagamento das prestações do empréstimo.

Não existe um vínculo que dê segurança e previsibilidade de rendimentos. Por vezes os trabalhadores por conta própria têm até grande parte do seu rendimento associado a uma única fonte/cliente. Esta dependência constitui um fator de risco adicional. De acordo com os dados do INE, no ano passado, 104 mil trabalhadores por conta própria tinham um cliente que representava mais de 75% do rendimento anual da sua atividade.

Na avaliação de um pedido de crédito habitação, os bancos têm em conta 100% dos rendimentos ganhos pelos trabalhadores dependentes.

Na avaliação de um pedido de crédito habitação para trabalhador independente, as instituições financeiras contabilizam, por norma, uma percentagem dos rendimentos (cerca de 60%). Isto significa que, por exemplo, para um trabalhador independente com um rendimento médio mensal de 1.800 euros, o banco irá considerar apenas 1.080 euros para o apuramento da taxa de esforço.

Um tempo de antiguidade superior a 2 anos é considerado um bom indicador para os trabalhadores dependentes.

O tempo de antiguidade considerado mínimo para os trabalhadores independentes é de 3 anos.

Nos trabalhadores dependentes é exigida uma percentagem de financiamento de 90% para habitação própria e permanente e de 80% para habitação própria e secundária.

Nos trabalhadores independentes poderá ser pedida uma percentagem de financiamento mais baixa, à volta dos 70%.


Principais critérios de avaliação tidos em conta num pedido de crédito habitação para trabalhador independente

Sendo o crédito habitação uma dívida, cujo pagamento se pode prolongar por décadas, é importante, independentemente da situação profissional, verificar sempre se há condições financeiras para suportar a prestação da casa. Assim, entre os principais aspetos habitualmente analisados no crédito habitação para trabalhador independente, destacamos os seguintes:

  • Bom historial de crédito: um registo no Banco de Portugal sem episódios de incumprimento ou incidentes no pagamento de empréstimos é certamente uma condição fundamental para obter o financiamento pretendido. Através da Central de Responsabilidades de Crédito, as instituições financeiras podem consultar a informação disponível e verificar todos os créditos que os clientes tem em vigor, se os pagamentos foram sempre feitos atempadamente ou se por algum motivo tem prestações em atraso.  Se for um cliente com um bom registo o banco irá ter mais um motivo para aprovar o seu financiamento.

  • Rendimentos e estabilidade profissional: para definir o perfil do cliente o Banco analisa:

  • O rendimento mensal auferido;
  • A estabilidade dos rendimentos;
  • A antiguidade enquanto trabalhador por conta própria;
  • O sector onde trabalha.

A combinação destes elementos vai ter impacto na análise de risco do perfil de cliente e, por consequência tanto na concessão do crédito como no valor de empréstimo que o banco está disposto a financiar. Quanto mais estáveis os rendimentos, o setor de atividade e maior for a antiguidade laboral, maior a probabilidade do crédito habitação para trabalhador independente ser aprovado.

  • Idade: tal como para qualquer outro tipo de trabalhadores, a idade dos titulares do crédito influencia o empréstimo e os prazos do crédito. Por exemplo, titulares mais jovens beneficiam de prazos de pagamento mais alargados. Isto permite diluir a dívida, ter prestações mais baixas e reduzir a taxa de esforço.

    Leia ainda: Crédito habitação jovem – quais os requisitos?

  • Taxa de esforço: este indicador corresponde à percentagem do rendimento familiar destinada ao pagamento das prestações de créditos contraídos. De uma forma muito simples é o rácio entre o rendimento e os créditos que terá de suportar (incluindo os créditos existentes e o  crédito habitação). Nesse sentido, quanto mais elevado for este valor, maior o risco de surgirem dificuldades no cumprimento das prestações em caso de um imprevisto. Idealmente, a taxa de esforço deverá estar abaixo dos 35%. Avaliar a taxa de esforço é um dos pontos que deve ter em conta se quer ter maior probabilidade de aprovar o crédito habitação para trabalhadores independentes! Quanto mais baixa a taxa de esforço, maior a probabilidade de obter financiamento.

    Leia ainda: Qual é a sua taxa de esforço para crédito habitação?

  • Garantias: Apesar de não serem sempre necessárias, a apresentação de garantias adicionais como os fiadores ou um imóvel como garantia adicional, são sempre boas formas de demonstrar à instituição de crédito o seu empenho e envolvimento na operação. Dar garantias (especialmente se forem boas garantias) é mais um passo para conseguir a aprovação do crédito.

  • Valor de entrada: segundo as regras em vigor, que seguem as orientações do Banco de Portugal, quem compra casa deve assegurar pelo menos 10% do valor da compra através de recursos próprios. Mas quanto maior for o valor desta entrada face ao preço de compra da casa, mais provável será a aprovação da operação. Por isso, dar um bom valor de entrada, além de reduzir o risco da operação para o banco, vai também demonstrar que está empenhado em conseguir o financiamento e que não se trata de uma compra por impulso.

Pois bem, ao saber o que é analisado pelo Banco é possível perceber que existirão alguns pontos que irão dificultar o acesso a um crédito habitação para trabalhador independente. Porém, esta análise é igualmente útil para perceber que outras condições pode melhorar, para tentar aumentar as possibilidades de aprovação do empréstimo.

Crédito habitação para trabalhador independente: como aprovar o empréstimo?

Embora o setor financeiro seja mais exigente na avaliação de um pedido de crédito habitação para trabalhador independente, existem estratégias que pode adotar para mitigar as dificuldades de acesso. Aqui ficam quatro conselhos a ponderar:

Tenha um segundo titular

Tipicamente, o setor bancário valoriza o facto de um contrato de crédito habitação para trabalhador independente ter dois titulares. Afinal, isto significa que a dívida do empréstimo habitação é suportada pelos rendimentos de duas pessoas. Numa situação em que um dos mutuários se encontre impossibilitado de trabalhar, o outro mutuário conseguirá garantir o pagamento das prestações. No caso de um crédito habitação para um trabalhador independente, a apresentação de um segundo titular do empréstimo habitação é um aspeto ainda mais valorizado.

Apresente uma taxa de esforço baixa

Conforme mencionado, quanto menor for este indicador, melhor. Dessa forma, estará a dar mais garantias ao banco sobre a sua capacidade de conseguir cumprir com o pagamento. Por isso, antes de avançar com o pedido de crédito, analise as suas dívidas para perceber como reduzi-las e assim, conseguir uma taxa de esforço mais baixa. Pode também reduzir o intervalo de preço em que está a procurar casa o que resultará num valor de crédito mais baixo, logo uma menor prestação mensal e menor taxa de esforço.

Apresente mais garantias

Em função do risco, poderão ser necessárias mais garantias para obter a aprovação do crédito habitação para trabalhador independente. Exemplo disso é a apresentação de um fiador, uma opção que na UCI evitamos, mas que poderá reforçar positivamente a operação. Outra alternativa poderá ser apresentar outro tipo de garantias – como um Imóvel de Apoio.

Constitua uma poupança generosa para dar como valor de entrada

Como vimos anteriormente, quanto maior peso o valor da entrada tiver em relação ao valor de compra da casa, maior é a probabilidade do crédito ser aprovado. Mas mais do que isso, ter uma boa poupança que lhe permita dar uma boa entrada usando os seus próprios recursos é a chave para obter um crédito habitação para trabalhador independente com condições financeiras mais vantajosas.

Lembre-se que  as condições financeiras dependem principalmente da percentagem de financiamento, ou seja, da relação entre o financiamento pedido e o valor de compra / avaliação do imóvel. Quanto maior a sua entrada na operação, menor será o valor de financiamento e melhores serão as condições do empréstimo.

Leia ainda: Como poupar para comprar casa?

Vantagens e desvantagens de ser um trabalhador independente

Ter um emprego por conta de outrem, com contrato de trabalho e um salário fixo é a realidade da maioria dos portugueses. Mas existem muitas pessoas que escolhem uma via diferente para ganharem os seus rendimentos, optando, por exemplo, por uma carreira de freelancer. Este regime de trabalho independente apresenta diversas vantagens, tais como:

  • Maior controlo e autonomia nas decisões do trabalho. Sendo o seu próprio “patrão”, cabe ao trabalhador independente decidir se realiza ou não um determinado projeto.
  • Maior flexibilidade para gerir horários e o local de trabalho. O trabalhador independente escolhe o seu horário, decide o melhor sítio para trabalhar e tem maior liberdade para definir o seu período de férias.

No entanto, apesar da liberdade e flexibilidade proporcionadas pelo trabalho por conta própria, há também algumas especificidades que podem funcionar como um desincentivo, nomeadamente:

  • Cumprimento de obrigações legais. Os trabalhadores independentes têm a seu cargo o cumprimento de diversas obrigações declarativas e de pagamento. Por exemplo: IRS, IVA, Segurança Social, seguros, etc. Estas obrigações exigem uma atenção redobrada para não incorrerem numa situação de incumprimento.
  • Menores benefícios. Subsídio de férias, subsídio de Natal ou subsídio de refeição são exemplos de algumas garantias do trabalho por conta de outrem a que os trabalhadores independentes não têm direito.
  • Incerteza sobre os rendimentos: Ao contrário do que acontece com os trabalhadores por conta de outrem, os trabalhadores independentes ou freelancers não têm um salário fixo, obtendo rendimentos apenas quando prestam determinados serviços. Esta potencial variação de rendimentos faz com que seja bastante importante que os trabalhadores independentes façam uma poupança de emergência mais robusta, para garantir que conseguem ter liquidez e pagar todas as suas despesas nos períodos de menos trabalho.

Se é um trabalhador independente e tem dúvidas sobre as melhores soluções de crédito habitação, contacte-nos. Na UCI, sabemos que a compra de uma casa é um dos compromissos mais importantes na vida das pessoas. Por isso, temos uma equipa profissional e especializada em crédito habitação para o ajudar. 

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