Sabia que a pré-aprovação do crédito habitação nem sempre resulta na aprovação do empréstimo? Se está à procura de casa, descubra quais são os primeiros passos a seguir e as diferentes fases do pedido de crédito.
O processo de adquirir um imóvel sem capitais próprios é, certamente, mais demorado. Primeiro, é preciso encontrar a casa desejada e, depois, encontrar o banco que dispõe da solução de financiamento que se adapta às suas necessidades. Contudo, o mercado imobiliário é volátil. As habitações de qualidade despertam muito interesse, são vendidas rapidamente e os vendedores podem não estar dispostos a esperar o tempo necessário até que obtenha a aprovação do banco para avançar com a compra. Portanto, neste cenário, uma boa estratégia antes de começar a procura de imóveis é obter uma análise preliminar do pedido de empréstimo, ou seja, uma pré-aprovação do crédito habitação.
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No entanto, será que uma pré-aprovação do crédito habitação é sinónimo de conseguir o financiamento? Nem sempre. Para perceber melhor esta situação, explicitaremos, neste artigo, o que é uma pré-aprovação do crédito habitação e como se distingue da aprovação.
A importância de pedir várias propostas
Comecemos, então, pelo princípio, ainda antes de visitar imóveis. Conhece os seus rendimentos e tem uma ideia da prestação mensal que gostaria ou poderá pagar? Com estes dados o passo seguinte poderá ser dirigir-se ou consultar os sites de internet de alguns bancos, fazer simulações e comparar as propostas.
Estas simulações não têm um carácter vinculativo uma vez que se realizam no balcão ou online, de forma rápida, e requerem pouca informação. Em muitos casos, apenas terá de indicar qual é o valor do imóvel, o tipo de taxa de juro pretendida (fixa, variável ou mista), quanto precisa de financiamento e em quantos anos pretende pagar o crédito. No entanto, as simulações já lhe podem dar uma noção do valor da prestação mensal a pagar, da taxa de juro aplicada e das condições necessárias para a obter.
Assim, entre as simulações realizadas, poderá escolher aquelas que se adequam melhor às suas necessidades e poderá obter uma pré-análise do seu pedido de crédito habitação.
O que é a pré-aprovação do crédito habitação e qual o seu valor?
A pré-aprovação do crédito habitação é uma primeira avaliação conduzida pelo banco, tendo em conta um conjunto de dados financeiros básicos, que determina se será, ou não, elegível para obter o empréstimo. No entanto o seu valor é limitado e necessitará de confirmação.
Para esta primeira avaliação, poderá nem precisar de entregar documentação, ou serão utilizados os documentos básicos, a saber:
- Documento de identificação;
- Última declaração de IRS e nota de liquidação;
- Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal) ou declaração de início de atividade (aplicável a trabalhadores independentes);
- Recibos ou comprovativos de vencimento
- Extratos bancários (últimos 3 meses)
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Com esta informação a sua situação financeira poderá ser avaliada, é calculada a sua taxa de esforço e determina-se se possui condições para obter o empréstimo. Além disso, e muito importante, define-se qual poderá ser o valor de financiamento máximo que poderá pedir emprestado e o que é necessário para o pedido de empréstimo.
Com esta análise inicial poderá ter uma ideia mais clara do empréstimo que poderá obter (tendo em conta a sua capacidade financeira) e desta forma a procurar um imóvel dentro desses valores.
A pré-aprovação do crédito habitação não é vinculativa
Ter uma pré-aprovação do crédito habitação não é uma garantia de conseguir obter o empréstimo, uma vez que a aprovação é condicionada à confirmação dos dados recolhidos, à entrega da documentação, à verificação das responsabilidades junto do Banco de Portugal (Mapa de CRC), à consulta da Certidão de Registo Predial (CPR) e, especialmente, à avaliação do imóvel. Estes procedimentos acontecem na fase de análise de risco e e aprovação do crédito, que explicaremos em seguida.
Assim, apesar da pré-aprovação do crédito habitação, é possível que a instituição financeira possa recusar o empréstimo aquando da avaliação completa dos dados, se não preencher os requisitos necessários.
Outra possibilidade é que os dados recolhidos, durante a fase inicial da avaliação, alterem ou tenham impacto nas condições financeiras do empréstimo, principalmente no montante de financiamento aprovado, no prazo de pagamento, na necessidade de garantias adicionais e outros requisitos.
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O estudo e a aprovação do pedido de crédito
A decisão do financiamento acontece após a escolha da casa e do envio de toda a documentação para análise de risco. É neste momento que é analisada toda a informação com suporte da documentação, nomeadamente:
- Informação sobre os titulares do empréstimo e a composição do agregado familiar – é analisada informação relevante como a composição do agregado familiar, estado civil, a idade dos titulares e o número de dependentes.
- Informação sobre os rendimentos e os encargos — é neste momento eu são analisados os últimos recibos de vencimento ou os extratos bancários que confirmam os rendimentos, os encargos atuais com créditos, as situações profissionais e vínculos laborais. Se tiver decorrido muito tempo entre a análise inicial e a avaliação do pedido de empréstimo, poderá ser necessário atualizar os documentos relativos à identidade e à situação financeira do agregado familiar;
- Verificação das responsabilidades junto do Banco de Portugal – serve para confirmar o histórico de cumprimento das responsabilidades de crédito passadas e as atuais responsabilidades de crédito dos titulares. Ou seja, permite verificar se existiu algum incumprimento no passado e avaliar o perfil de endividamento dos titulares.
- Verificações legais do imóvel junto da conservatória (como, por exemplo, a consulta da CRP da fração) — Serve para identificar o atual proprietário e informar a entidade bancária de algum impedimento à constituição da hipoteca.
- Avaliação do imóvel —conduzida por um perito independente, uma vez concluída, resulta num relatório com o valor atribuído à casa e os principais critérios na base do apuramento. A avaliação do imóvel poderá ter impacto na aprovação ou obrigar a uma revisão das condições financeiras do crédito habitação, caso o valor seja inferior ao esperado.
Uma vez analisada a informação e concluídos os procedimentos, a instituição financeira estará, então, em condições de aprovar (ou não) o pedido de crédito. Entretanto, se a resposta for positiva, será emitida a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) de aprovação, em conjunto com a carta de aprovação final e a minuta do contrato de crédito.
Aliás, é nestes documentos que é possível verificar as condições finais do empréstimo e tomar uma decisão informada antes de avançar para a escritura. Deve ponderar calmamente, mas tenha atenção à validade da carta de aprovação.
O que pode mudar entre a pré-aprovação do crédito habitação e a sua aprovação?
“ Crédito recusado ” — são, sem dúvida, as palavras que ninguém quer ouvir. No entanto, nem sempre uma análise inicial positiva resulta num empréstimo concedido. Esta situação podecausar muitas dúvidas. Os motivos por trás desta decisão podem ser, por exemplo:
- A situação profissional mudou. Se trocou de empresa, se o seu vínculo laboral se alterou ou ficou desempregado, o banco poderá recuar na decisão;
- Os rendimentos diminuíram. Se sofreu um corte salarial ou obteve menos rendimentos como trabalhador independente, aumenta o risco de não conseguir pagar a prestação mensal e o banco pode recusar o pedido;
- A situação pessoal alterou-se. Se se divorciou ou teve um filho, significa que passará a ter mais despesas e os seus rendimentos podem ser insuficientes para conseguir suportar o crédito;
- A taxa de esforço aumentou. Se assumiu mais dívidas ou teve uma redução nos rendimentos, elevando, assim, a taxa de esforço, pode ter ultrapassado o limite definido pela instituição bancária;
- A avaliação do imóvel não foi favorável. Se a avaliação for inferior ao valor pedido, o loan-to-value (LTV) — rácio financiamento/garantia entre o empréstimo e a avaliação do imóvel — sobe, aumentando o risco. Neste caso, o crédito pode ser recusado, mesmo após uma pré-aprovação do crédito habitação;
- A entrada na compra é insuficiente. Se não possui o montante necessário para a entrada (pelo menos 10% do valor da compra), o empréstimo habitação poderá não ter viabilidade;
- O histórico bancário não é favorável. Se, ao analisar o histórico na Central de Responsabilidades de Crédito, o banco detetar incumprimentos nos pagamentos, é possível que o pedido de crédito seja recusado.
Aprovação e pré-aprovação do crédito habitação: descubra as diferenças
Como já vimos, entre a pré-aprovação do crédito habitação e a aprovação final do empréstimo alguma tinta pode correr. Para o ajudar elaborámos um quadro para sintetizar as principais fases deste processo:
