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Simulador de Crédito Habitação

18 de maio de 2020
Calcular o Crédito HabitaçãoArtigo
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Como analisar uma simulação de crédito? A simulação é um passo fundamental no processo de pedir um crédito habitação. Afinal quanto custa o sonho de comprar uma casa? Qual será o valor da prestação mensal e que condições financeiras se aplicam ao empréstimo. Para que informação olhar quando utiliza um Simulador de Crédito Habitação? Para que serve a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que se obtém quando se realiza uma simulação?

O que é a FINE: muito mais do que uma simulação

A FINE existe para salvaguardar os direitos de quem pretende contratar um crédito habitação, fornecendo a informação necessária para que os clientes possam tomar uma decisão consciente e informada.

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) é um modelo transversal aos países da União Europeia, de acordo com a Diretiva n.º 2014/17/EU. A FINE, segundo o definido no Decreto-Lei 74-A/2017, entrou em vigor a 1 de janeiro de 2018 e passou a ser entregue em dois momentos: quando é feita uma simulação e no momento da aprovação do contrato de crédito.

A importância da FINE está relacionada com o propósito de apresentar informação completa e transparente sobre o crédito habitação, fazendo-o de forma uniformizada, para que seja mais fácil estabelecer comparações entre as diferentes simulações.


O que muda com a FINE?

A informação disponibilizada na FINE está organizada em duas grandes áreas: a Parte A, que contém as condições gerais; e a Parte B, onde são apresentadas as condições específicas do crédito.

Ao analisar a Parte A, entre outras informações, é possível verificar as principais características do empréstimo como o montante, o prazo, o tipo de empréstimo, o tipo de taxa de juro e o valor presumido do imóvel. Na secção “Principais características do empréstimo” encontra-se uma das alterações mais significativas introduzidas pela FINE, a apresentação do Montante Total a Imputar ao Consumidor (MTIC), que reflete o custo total do empréstimo para o cliente com o impacto dos juros e dos custos associados ao crédito habitação. Com este valor fica-se assim com uma imagem mais realista do encargo total do empréstimo, que é reforçado com a indicação do valor a pagar por cada euro emprestado.

A secção “Taxa de juro e outros custos” é outra a que se deve dedicar algum tempo. É aqui que aparecem descriminados os custos, as comissões, as despesas e os seguros associados ao crédito habitação, que se dividem entre aqueles custos que se pagam uma única vez e os custos que se paga periodicamente. Encontra-se também nesta parte da FINE a indicação da TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), que é aplicada ao crédito habitação. Esta taxa é uma das formas de comparar os encargos com o crédito habitação uma vez que o spread só contempla a margem que é cobrada pela instituição financeira, não tendo em conta os restantes custos. Por sua vez, a TAEG contempla esses custos, sejam eles comissões (comissão de abertura, comissão de formalização, comissão de avaliação, comissão de processamento da prestação, por exemplo), despesas (Imposto de Selo sobre o mútuo, despesas com registos ou serviço Casa Pronta, honorários do serviço de solicitadoria) ou seguros (o seguro multirriscos do imóvel, que é obrigatório por lei, e frequentemente também o seguro de vida). Olhar para a TAEG permite comparar diferentes propostas e produtos (desde que o montante de empréstimo e prazo sejam idênticos).

Nas restantes secções da Parte A da FINE poderá ainda encontrar, entre outros dados, informação do montante e periodicidade das prestações, das modalidades de reembolso antecipado do empréstimo e de outras características do empréstimo. Nos empréstimos com taxa de juro fixa, ainda nesta Parte A, é possível consultar o quadro de reembolso do empréstimo, uma tabela que corresponde ao plano de amortização do financiamento ao longo dos anos. Neste quadro é possível verificar o peso que os diferentes componentes, nomeadamente juros e capital, possuem no valor da prestação, assim como os impostos e outros custos, que englobam, por exemplo, os seguros.

Em cada coluna da secção “Quadro de reembolso indicativo” encontra-se assim o valor a pagar mensalmente, para que nenhum custo escape. Se a simulação for realizada com a opção de taxa de juro variável ou taxa de juro mista (ou seja, opções em que existe um período de taxa variável, indexado à Euribor) o quadro de amortização do empréstimo deverá aparecer na Parte B da FINE.

Passando então à Parte B, a “Informação adicional à FINE”, aqui encontra-se informação adicional tal como as vendas associadas facultativas, os custos com impostos como o IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão) e o Imposto de Selo da Compra e Venda e a documentação necessária para a análise do pedido de crédito habitação. Se a simulação for realizada com taxa de juro variável ou taxa mista aparecem nesta área, como já referido, os quadros de amortização do empréstimo: o primeiro (“Quadro de reembolso do empréstimo”) que diz respeito ao reembolso do empréstimo com a aplicação da taxa de juro contratada, e um segundo (“Quadro de reembolso com aumento da TAN”) em que é mostrado o impacto se o indexante atingisse o valor mais elevado dos últimos 20 anos.

Se a proposta incluir contratação de outros produtos para obter redução de spread essa informação constará na Parte A e na Parte B da FINE. Na Parte A aparece na secção “Obrigações Adicionais”, que poderá incluir a indicação de obrigação de abertura e manutenção de uma conta, assim como as vendas associadas facultativas que são necessárias para manter as condições de crédito contratadas. O mesmo alerta é feito na Parte B, na secção “Vendas associadas facultativas”, o que reforça os eventuais compromissos extra que está a assumir. No caso de não se aplicarem vendas associadas é mais fácil: o spread apresentado não sofrerá alterações ao longo do empréstimo.


O momento da verdade

Uma das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 74-A/2017 foi a obrigatoriedade de um período mínimo de reflexão de 7 dias, contado a partir do momento em que a instituição de crédito apresenta a sua proposta e entrega a FINE. Só após esse período pode tomar uma decisão, portanto nada melhor que tirar partido desse tempo e perceber o que significam todos os novos conceitos de crédito habitação. Feito este esforço inicial, depois vem a melhor parte: mudar-se para a nova casa com a segurança de ter ponderado de forma realista o impacto que a contratação do crédito terá na sua vida.

  

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