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Subida dos juros do crédito habitação: O que deve saber?

22 de junho de 2022
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Subida dos juros do crédito habitação: O que deve saber?

Guerra na Ucrânia, inflação e crise no setor da energia. Há um conjunto de fatores que colocam em causa a estabilidade na Europa, o que pode refletir-se numa subida dos juros do crédito habitação. Será que este aumento vai mesmo acontecer? Se sim, o que pode fazer para minimizar o impacto no seu orçamento?

Mas para perceber melhor o tema, é importante explicar o que é a Euribor e porque é que os juros do crédito habitação vão, muito provavelmente, subir.

O que é a Euribor e quem a determina?

A Euribor é a taxa de referência mais utilizada nos empréstimos com taxa de juro variável em Portugal e corresponde à taxa de juro média dos empréstimos interbancários de um painel de 52 bancos da Zona Euro. Embora não sejam determinadas pelo Banco Central Europeu (BCE), o seu valor é influenciado pela taxa diretora estabelecida pelo regulador - usada para emprestar dinheiro aos bancos - e pelas suas políticas monetárias.

Desde março de 2016 que a taxa diretora está nos 0% e a Euribor está negativa em todos os prazos. Contudo, este cenário está prestes a mudar e terá impacto nos juros do crédito habitação.

Depois de vários anos em terreno negativo, os juros do crédito habitação vão mesmo subir. Porquê?

Como já foi referido, os juros do crédito habitação têm estado negativos nos últimos anos, o que permitiu dinamizar a economia europeia após a crise económica de 2008. No entanto, em finais de 2021, a inflação começou a subir, em muito devido à reabertura da economia após as restrições da pandemia, assim como ao aumento do custo do petróleo, gás e eletricidade. Mais recentemente, a guerra na Ucrânia também veio contribuir para desacelerar o crescimento económico na Europa e acelerar a inflação e, nesse sentido, alguns especialistas apontam a “estagflação” - uma combinação entre inflação e estagnação económica - como o cenário provável.

Para ter uma ideia do aumento dos preços, de acordo com as estimativas do Eurostat, a taxa de inflação em maio na zona euro deverá ser de 8,1%, acima dos 7,4% registados em abril.

No sentido de combater esta inflação recorde, o Banco Central Europeu já deu indicações claras que em julho vai subir a taxa diretora. Para já, continuam negativas, mas as Euribor estão instáveis e, inclusivamente, a Euribor a 12 meses já chegou a valores positivos em abril. Até ao final do ano, é possível que as Euribor em todos os prazos já estejam em terreno positivo, o que acabará por se refletir nos juros do crédito habitação.

Qual o impacto da subida da Euribor na sua vida?

Se tem um empréstimo habitação com taxa de juro variável é bem possível que veja a sua prestação mensal aumentar nos próximos meses. Para ter uma noção clara do impacto que esta subida dos juros do crédito habitação tem na sua vida, vamos dar-lhe um exemplo para contrato de crédito com Euribor a 6 meses, uma das mais utilizada em Portugal no crédito habitação.

Exemplo:

O Alberto e a Sofia têm um empréstimo habitação de 200 000 euros com prazo de 30 anos, indexado à Euribor a 6 meses e um spread de 1,640%. Uma vez que a Euribor a 6 meses está nos -0,144%, a sua TAN é 1,496% (-0,144% + 1,640%) e pagam uma prestação mensal de 689,86 euros.

Se a Euribor a seis meses aumentar para 0,5%, a sua TAN sobe para 2,140% (0,500% + 1,640%), e o casal fica a pagar uma prestação de 753,32 euros, ou seja, mais 63,46 euros por mês do que pagam atualmente.

Caso este indexante chegue a 1%, a TAN aumenta 2,640% (1,000% + 1,640%), e o Alberto e a Sofia ficam com uma prestação mensal de 804,88 euros. Mais 115,02 euros do que pagam neste momento.


Como se pode defender de uma subida dos juros do crédito habitação?

Como se pode defender de uma subida dos juros do crédito habitação?

É preciso recuar até setembro de 2008 para recordar a altura em que as taxas Euribor atingiram o seu máximo histórico (a Euribor a seis meses chegou a 5,219%), o que teve um grande impacto sobre as famílias portuguesas. O aumento dos juros do crédito habitação foi de tal ordem que muitos portugueses entraram em sobre-endividamento, dando origem a uma crise económica que durou até aos primeiros anos da década de 2010.

Ainda estamos muito longe deste cenário e essa crise foi uma oportunidade de aprendizagem para todo o sistema bancário que fez mudanças no sentido de se precaver de cenários semelhantes, mas é importante preparar-se. Saiba o que pode fazer para prevenir uma crise nas suas finanças devido à subida dos juros do crédito habitação.

1. Faça um orçamento à prova de bala

Em primeiro lugar, é importante fazer contas. Se já tem noção de qual poderá vir a ser o impacto da subida dos juros do crédito habitação, é hora de olhar atentamente para o seu orçamento familiar e, se necessário, fazer ajustes que reflitam a realidade do seu agregado familiar. Junte todos os rendimentos líquidos, assim como as despesas mensais fixas e variáveis, para perceber se tem margem de manobra para enfrentar um aumento desta prestação.

Vale sempre a pena lembrar que o peso da totalidade dos créditos (ou seja, a taxa de esforço) não deve ser superior a 35% ou 40% dos rendimentos.

Leia ainda: Qual é a sua taxa de esforço para financiamento habitação?

Se, ao fazer esta análise, verificar que a subida dos juros do crédito habitação penaliza o seu orçamento familiar, pode ser a altura de ponderar se é possível cortar em algumas despesas, aumentar os rendimentos, ou tomar outras medidas, como, por exemplo, fixar a taxa de juro.

E se estiver agora no processo de comprar casa e de tratar do empréstimo habitação? Nesse caso, é um bom momento para pensar quão importante é para si a segurança. Se prefere não se preocupar uma Taxa Fixa pode ser a opção ideal. Explicamos-lhe melhor já de seguida.

2. Pondere o empréstimo habitação com taxa fixa

Nestes empréstimos, a taxa de juro mantém-se igual durante o prazo do empréstimo. Isto significa que se a Euribor subir ou descer, a prestação do crédito com taxa fixa não se altera.

Tenha em atenção que, neste momento, pode ficar a pagar uma prestação superior do que se mantiver a taxa de juro variável. No entanto, os tempos são de incerteza no que diz respeito aos juros do crédito habitação, e se o seu orçamento familiar já não suporta grandes oscilações da prestação, esta é uma alternativa que deve ter em cima da mesa, porque impedirá que no futuro a prestação suba para valores fora do seu alcance.

O empréstimo habitação com taxa fixa é a solução ideal para quem valoriza a segurança, não quer depender das flutuações do mercado, e quer ter sempre a mesma prestação do início ao fim do crédito, seja qual for o prazo.

Leia ainda: Vantagens do empréstimo habitação taxa fixa

3. Renegocie as condições do crédito

Ao analisar o orçamento, se sentir que a sua taxa de esforço é incomportável, ou se sentir que corre o risco de, em algum momento, não conseguir pagar a prestação devido à subida dos juros do crédito habitação, pode falar com a entidade que lhe concedeu o empréstimo para renegociar as condições. Eis algumas soluções disponíveis:

Renogociar a taxa de juro 

Tentar negociar a taxa de juro do empréstimo pode ser uma das possibilidades, no entanto esta negociação depende de vários fatores, da taxa de juro e condições contratadas, das condições atualmente em vígor e da abertura da instituição de crédito para renegociar o contrato.

Carência de capital

Acordar um período durante o qual não amortiza capital, ficando a pagar apenas os juros do crédito habitação. Durante esse prazo, a prestação é mais pequena, mas, uma vez terminado, o valor que irá pagar por mês aumenta, para compensar o período em que não amortizou capital. Além disso, acaba por pagar mais juros do crédito habitação, pois não reduz o capital em dívida durante o prazo da carência.

Aumentar o prazo do crédito

A prestação fica mais reduzida, pois aumenta o tempo de pagamento do empréstimo, mas acabará por pagar juros do crédito habitação durante mais tempo, o que significa que o custo total do crédito aumenta.

Qualquer uma destas hipóteses implica que chegue a um acordo com a instituição bancária e pode representar uma alteração nas condições do empréstimo inicialmente acordadas. Por isso, estas hipóteses tem que ser equacionadas por ambas as partes.

Leia ainda: Sabe como escolher o melhor prazo do empréstimo?

Transfira o empréstimo

Já pensou que pode conseguir melhores condições e reduzir os juros transferindo o crédito habitação? Se a instituição financeira onde tem um empréstimo habitação não apresentar uma alternativa compensatória, vá “bater à porta” de outro banco, por exemplo da UCI. Exponha a sua situação e peça uma proposta e compare com as condições que tem.

Esta não é uma tarefa fácil, mas pode compensar. Quando pedir as propostas, analise-as atentamente. Há que comparar taxas, prazos e os produtos associados. Lembre-se: spread baixo nem sempre é sinónimo de melhores condições. Acima de tudo guie-se pelo MTIC e a TAEG.

Há, ainda, outro fator que deve pesar na sua decisão. Uma transferência bancária significa que terá de realizar uma amortização total do crédito no seu banco atual e pagar a respetiva comissão por esta operação. Esta não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado se tiver um contrato com taxa de juro variável, nem superior a 2% se o contrato for de taxa de juro fixa. Por exemplo, se ainda lhe faltar pagar 100 000 euros, pode representar um custo de 500 euros no primeiro caso ou de 2 000 euros no segundo. Pelo que é um custo que deve ter em conta para perceber se lhe compensa.

Leia ainda: Amortizar o empréstimo: Tudo o que deve saber!

Quando vou sentir as subidas das taxas de juro na prestação? 

É muito provável que já esteja a sentir algum impacto da subida das taxas de juro na sua prestação. Apesar da subida nas Euribor até aqui ter sido suave, a expetativa é que nos próximos meses as subidas possam ser maiores, gerando um maior impacto na prestação. Dependendo do período de revisão da Euribor associada ao seu empréstimo (por exemplo com revisão de 3 meses, 6 meses ou 12 meses) será no momento da revisão do empréstimo (a cada 3 meses, 6 meses ou 12 meses) que a taxa de juro do empréstimo será atualizada e aplicada a nova Euribor em vigor. Portanto, deverá ser nessas alturas que deverá sentir um aumento na sua prestação, caso as Euribor aumentem.   

Se deseja minimizar os impactos da subida dos juros do crédito habitação e fixar a sua taxa de juro ou transferir o seu empréstimo para a UCI, temos uma equipa profissional e especializada que podem ajudar neste processo. Contacte-nos

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