Aprovação do Crédito Habitação: Quais as fases e como aprovar

1. Entrega da documentação

A aprovação do crédito habitação inicia-se com a entrega da documentação necessária para a análise do empréstimo. Da vasta lista de documentos que vão ser necessários ao longo do processo, nesta fase, apenas tem de reunir a documentação essencial para a análise financeira do empréstimo. Ou seja, não tem de ter todos os documentos logo no início do pedido de empréstimo. A restante documentação vai ser solicitada à medida que for necessária e que o processo avança.

Nesta primeira fase serão necessários, em função da situação profissional, os seguintes documentos:

• Documento de identificação válido (cartão de cidadão, bilhete de identidade ou passaporte);
• Última declaração de IRS e nota de liquidação;
• Extratos bancários pessoais;
• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses (para trabalhadores dependentes);
• Declaração da entidade patronal a comprovar antiguidade e o vínculo contratual (para trabalhadores dependentes);
• Recibos verdes dos últimos 6 meses (para trabalhadores independentes);
• Declaração de início de atividade (para trabalhadores independentes);
• Certidão do registo comercial (para empresários ou donos de negócio);
• Último IES (para empresários ou donos de negócio)
• Extratos bancários das contas da empresa (para empresários ou donos de negócio)

Marcar uma reunião presencial com o banco para iniciar o pedido de empréstimo habitação e entregar a documentação necessária é um bom ponto de partida para a aprovação do crédito habitação. Essa reunião pode ser importante para explicar o seu projeto de compra de casa, conhecer as soluções oferecidas e saber toda a documentação inicial que vai necessitar de acordo com o seu caso.

Durante a reunião inicial poderá:

• Dar a conhecer o seu projeto de compra de casa;
• Conhecer as várias soluções de financiamento disponíveis;
• Fazer simulações de crédito habitação personalizadas e de acordo com o seu caso para perceber as opções disponíveis, qual o valor estimado da sua prestação de crédito, quais os custos estimados e os impostos a pagar.
• Conhecer o gestor de crédito que o vai acompanhar durante o processo de compra de casa;
• Esclarecer dúvidas;
• Ter um parecer inicial do gestor de crédito sobre a aprovação do crédito habitação;
• Saber quais os documentos necessários para dar início ao processo de crédito;
• Assinar a proposta de crédito habitação que dá início ao processo de pedido de empréstimo.

Para tornar esta fase mais rápida o ideal será reunir toda a documentação ainda quando está à procura de casa. Assim, quando iniciar os contactos com a instituição de crédito já vai ter toda a documentação do seu lado e todo o processo de pedido de empréstimo vai desenrolar-se de forma mais rápida. Concluída esta etapa, está na altura de passar à fase seguinte que lhe vai permitir saber se vai conseguir ter a aprovação do crédito habitação.

2. Análise e decisão do crédito habitação

Após a reunião inicial e a entrega da documentação necessária para o pedido de empréstimo, a instituição financeira inicia a análise de viabilidade do crédito.

O seu projeto de compra de casa e toda a documentação solicitada são analisados ao detalhe, para lhe dar uma resposta.

Nesta fase ainda não se trata de uma aprovação final, porque essa está condicionada ao próximo passo e à realização da avaliação do imóvel.

Nesta etapa, o que a instituição de crédito vai fazer é uma aprovação do crédito habitação do ponto de vista financeiro e analisar tudo em detalhe para ter a garantia que os clientes podem pagar as prestações do empréstimo.

Assim, entre os vários elementos que são analisados na fase de aprovação do crédito habitação, destacam-se os seguintes:

• O nº de proponentes ao crédito;
• As idades;
• A composição do agregado familiar e nº de dependentes;
• A capacidade financeira;
• A situação profissional;
• As responsabilidades de crédito;
• O histórico bancário;
• A taxa de esforço (TE);
• A percentagem de financiamento (LTV);
• Se o pedido de empréstimo se enquadra nos critérios e limites de financiamento da instituição de crédito.

Em poucos dias será possível comunicar-lhe a aprovação do crédito habitação, isto é, se o seu pedido de empréstimo foi aceite e quais são as condições aprovadas.

Tenha em conta que para a aprovação do crédito habitação é fulcral que exista um vínculo laboral ou uma situação financeira estável. Também é muito importante que os encargos com créditos não superem 40% do rendimento do agregado familiar, de forma a não ultrapassar a capacidade financeira dos clientes. E é indispensável também que os clientes tenham disponível algum valor de entrada antes de pensarem em aprovar o crédito habitação, uma vez que as instituições de crédito atualmente não podem financiar a totalidade do valor de compra do imóvel. Para o ajudar a saber mais sobre os critérios de aprovação do crédito habitação, no final do artigo encontra algumas dicas úteis que vão ajudar na aprovação do crédito habitação.

Se a instituição financeira apurar que reúne todas as condições e todos os requisitos e aprovou o crédito habitação, então está em condições de avançar para a próxima fase: a avaliação do imóvel.

Saiba mais: Pré-aprovação do crédito habitação vs Aprovação

3. Avaliação do Imóvel

Se chegou a esta etapa está no bom caminho para conseguir a aprovação final do crédito habitação. Para isso é necessário cumprir um passo obrigatório que é a avaliação do imóvel.

A avaliação do imóvel é muito importante na aprovação do crédito habitação, pois é através desta que a instituição de crédito determina se o imóvel reúne as condições necessárias para garantia do empréstimo, qual o valor máximo que está disposta a financiar e quais as condições do crédito habitação.

Por isso, neste terceiro passo, o banco recorre a uma empresa especializada e independente que realiza a avaliação do imóvel e emite um relatório de avaliação. A avaliação do imóvel é determinada em função de diversos aspetos, como:

• Localização do imóvel
• Infraestruturas envolventes;
• Área do imóvel;
• Tipologia e disposição da habitação;
• Estado de conservação;
• O ano de construção;
• Eficiência energética;
• Espaços exteriores;
• Qualidade dos acabamentos;
• Preços de mercado na zona

A avaliação do imóvel tem um custo que se traduz na comissão de avaliação que, geralmente é suportada pelo cliente e tem de ser paga antes da realização da avaliação. No final o cliente recebe também o relatório da avaliação do imóvel.

Para esta avaliação são solicitados alguns documentos do imóvel que, juntamente com a visita do avaliador, permitem a avaliação do imóvel. Os documentos necessários são:

• A Caderneta Predial;
• Certidão de Teor;
• Contrato Promessa Compra-Venda;
• Documentação de identificação dos vendedores.

Com estes documentos é verificada também a situação legal do imóvel de forma a verificar a existência de algum impedimento à constituição da hipoteca sobre o imóvel. Este é um passo muito importante não só para a instituição financeira, mas também para os próprios clientes, uma vez que permite comprovar que não existe nenhum impedimento à compra da casa e que a realização do negócio de compra e venda deverá decorrer sem problemas.

A fase da avaliação do imóvel e das verificações legais geralmente não se estende por mais do que uma semana, contando com a entrega de toda a documentação, a visita ao imóvel pelo avaliador, a receção do relatório de avaliação e a realização de todas as verificações legais junto da Conservatória do Registo Predial.

Saiba mais: Avaliação do imóvel: O que deve saber quando compra uma casa

4. Aprovação do crédito habitação e preparação para a Escritura de Compra e Venda

Com a sua situação financeira analisada e a avaliação do imóvel realizada, chegou o momento de confirmar a aprovação definitiva do crédito habitação e de receber a carta de aprovação do crédito habitação.

Este é o passo que antecede a realização da escritura da casa. Uma fase crucial onde será feita uma verificação de todos os elementos do financiamento, onde se confirmam todos os custos para o dia da escritura, são assinados os documentos necessários e se define finalmente o dia da escritura.

A carta de aprovação ou FINE Aprovação, como também é conhecida, é um documento que vai receber nesta fase e onde são detalhadas e confirmadas todas as condições financeiras do seu empréstimo. Recomenda-se, por isso, a sua leitura atenta.

Antes da realização da escritura e de assinar todos os documentos necessários, dispõe de um período de reflexão que será no mínimo de 7 dias. A escritura só poderá ser realizada depois de passado este período de reflexão, afinal de contas, comprar casa com recurso a empréstimo habitação é um dos maiores compromissos financeiros que vai assumir na vida. Assim, terá a oportunidade para realizar a leitura e validação da FINE e de todos os documentos complementares à escritura com tranquilidade.

Geralmente é nesta altura que se assinam as apólices do Seguro do Imóvel e do Seguro de Vida (quando aplicável) e que vai receber também a informação detalhada sobre as despesas e os documentos que vão ser necessários para o dia da escritura.

Este passo culmina com a escolha da data, hora e local para a realização da escritura num Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial. Agora já falta pouco para o dia da escritura em que finalmente se vai tonar o proprietário da casa.

Saiba mais: Como analisar uma FINE no crédito habitação?

5. Realização da Escritura de Compra e Venda

Chegou finalmente o momento por que tanto esperou, a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel. É neste momento que se formaliza a transmissão do imóvel e que recebe as chaves da casa.

A assinatura da escritura de compra e venda de um imóvel pode ocorrer no Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial. Mas para que se realize a escritura, é necessário que ocorra primeiro o pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) caso não esteja isento. Este pagamento é fundamental porque o comprovativo de liquidação do imposto terá de ser apresentado no ato da escritura. Sem esse comprovativo de pagamento a escritura não se realiza.

Na data e hora marcada para a assinatura da Escritura pública, deverão estar presentes todos os intervenientes na compra e venda do imóvel e no crédito habitação.

Neste momento deverão ser apresentados os originais dos documentos solicitados durante o processo, tanto dos compradores como dos vendedores, entre os quais:

• A documentação de identificação e fiscal de ambas as partes;
• A identificação registal e matricial do imóvel;
• A licença de utilização;
• O certificado energético do imóvel;
• Comprovativo de pagamento do IMT;
• Direito de preferência

A realização da escritura divide-se ainda em dois momentos importantes a saber:

• A assinatura da escritura de compra e venda em que é registada a transmissão da propriedade do imóvel;
• A celebração do contrato de mútuo com hipoteca, que engloba tudo o que diz respeito ao crédito habitação e à constituição da hipoteca sobre o imóvel.

É precisamente com este último trâmite que o banco disponibiliza o montante de empréstimo solicitado.

Além do IMT, nesta fase haverá ainda lugar ao pagamento das seguintes despesas e impostos relacionados com a escritura:

• Imposto do selo (IS) sobre o imóvel;
• Imposto do selo (IS) sobre o crédito;
• Custos de escritura e formalização dos contratos;
• Comissões bancárias.

Os custos da compra de casa poderão variar consoante o serviço escolhido e o próprio local onde se realiza a escritura, portanto, assuma que poderá existir uma pequena diferença dos valores em função das várias opções e locais disponíveis.

Finalmente, depois de lida e assinada a escritura a casa é sua. Se escolheu a instituição financeira certa terá à sua disposição uma equipa de especialistas para o acompanhar durante toda a vida do empréstimo. É isso que vai acontecer se escolheu a UCI.

Saiba mais: Vídeo a UCI Explica: Os custos do crédito habitação

Como aprovar o crédito habitação: 7 dicas valiosas

Para aumentar as probabilidades de aprovação do crédito habitação é importante seguir as etapas anteriores com atenção e reunir a documentação necessária logo que possível. Mas, para ter ainda mais chances de ver o crédito habitação aprovado, nada como cumprir com os principais requisitos para a aprovação do crédito habitação. Ora vejamos:

1. Ter uma situação profissional estável

Este é um dos elementos mais importante para a aprovação do crédito habitação. A fonte e o valor dos rendimentos é o que fornece a garantia à instituição de crédito de que poderá pagar a prestação mensal do empréstimo. Portanto, este é um dos melhores indicadores para avaliar a probabilidade de se cumprir com as obrigações que um crédito habitação implica.

Se trabalha há vários anos numa empresa sólida, com uma boa situação financeira e reputacional e os seus rendimentos são compatíveis com a casa que pretende adquirir, está no bom caminho para conseguir a aprovação do crédito habitação.

2. Ter uma taxa de esforço baixa

A taxa de esforço é outro dos indicadores importantes na aprovação do crédito habitação. Esta permite avaliar a sua solvabilidade para efeitos do empréstimo, através de uma fórmula que calcula a percentagem do rendimento que é destinada aos compromissos com créditos.

O objetivo deste indicador é determinar se consegue com base nos seus rendimentos fazer face aos encargos com os créditos e ter dinheiro suficiente para as restantes despesas correntes. Assim, este é um indicador que mostra se terá ou não condições financeiras para suportar a prestação do empréstimo.

Para aprovar o crédito habitação é fundamental que o valor das prestações, juntamente com os outros encargos com créditos, se situe numa taxa de esforço abaixo dos 40% do rendimento do agregado familiar.

3. Dar uma boa entrada inicial

Normalmente, a tendência da generalidade das pessoas é procurar dar o menor valor de entrada na compra de casa. No entanto, se tiver essa possibilidade, a melhor sugestão que lhe podemos dar para conseguir a aprovação do crédito habitação é que procure dar o maior valor possível de entrada. E porque é que isso é importante para uma instituição financeira? Bom, porque quanto maior for o valor de entrada para a compra da casa, menor é o risco do banco e menores as probabilidades dos clientes deixarem de pagar as prestações.

Com uma boa entrada inicial na compra, não só poderá negociar melhores condições financeiras para o seu empréstimo, como também terá um menor valor em dívida. Além disso, estará a demonstrar um maior envolvimento na operação, aumentado as suas hipóteses de conseguir a aprovação do crédito habitação.

Leia também: Como poupar para comprar casa?

4. Ter um LTV baixo

Relacionado com o ponto anterior, ter um LTV (Loan-to-value) baixo é outro fator importante para conseguir a aprovação do crédito habitação. O LTV é um indicador que mede a percentagem do financiamento solicitado sobre a avaliação do imóvel. Quanto menor for esta percentagem, menor o risco do banco (porque a garantia do imóvel é superior ao empréstimo concedido) e maiores são as probabilidades de conseguir a aprovação do crédito habitação.

5. Ter um bom histórico de crédito

Ao analisar a sua situação financeira tendo em vista a aprovação do crédito habitação, o banco realiza também uma análise do seu historial de crédito através do mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. É, por meio deste documento que, o banco verifica se existem outros créditos em curso ou se alguma vez existiu alguma situação de incumprimento.

No caso de incumprimento o mais provável é que o crédito habitação acabe por ser recusado, uma vez que existe maior probabilidade de voltar a incumprir. Posto isto, tal como em qualquer outra responsabilidade de crédito, o nosso conselho para conseguir a aprovação do crédito habitação é que procure fornecer todas as informações necessárias e que seja sempre transparente.

6. Escolher um bom imóvel

Já que falamos em garantias do crédito habitação, a mais importante de todas para a aprovação do crédito habitação é o imóvel. O imóvel sobre o qual vai ser constituída a hipoteca é a principal garantia para a instituição de crédito e é o imóvel que assegura o valor financiado.

Portanto, comprar um bom imóvel, bem localização, com potencial de venda ou que possa valorizar no futuro, contribui definitivamente para a aprovação do crédito habitação.

7. Apresentar outras garantias

Além dos anteriores fatores há outros elementos que podem ajudar a reduzir o risco da operação e aumentar a probabilidade de aprovação do crédito habitação. Por isso, dependendo do caso, poderá ser necessário e até útil apresentar algumas garantias adicionais. Entre as mais habituais encontram-se:

• A apresentação de fiador, que se compromete a pagar o empréstimo em seu lugar, caso não tenha condições para o fazer. No caso da UCI, raramente é solicitado esse tipo de garantia.
• A apresentação de outro imóvel livre de hipotecas ou encargos que sirva como garantia adicional do empréstimo.

Conclusão

Se reúne a maioria destas condições, está perto de conseguir a aprovação do crédito habitação. Se vai avançar para a compra de casa, escolha os especialistas em crédito habitação da UCI, e torne todo o processo de aprovação do crédito habitação ainda mais rápido, simples e eficaz. Se tiver dúvidas, fale connosco!