Há quem pense que a melhor proposta é a que tem menor spread. Mas será que um spread crédito habitação mais baixo é sinónimo da melhor proposta?
No processo de compra de casa é importante analisar propostas e simulações de crédito habitação diferentes para tomar a decisão mais acertada. Nas primeiras conversas fala-se muito no spread. Mesmo quem não percebe muito de crédito habitação, irá prontamente recomendar a escolha da proposta com o menor spread. Mas será que um spread crédito habitação mais baixo é sinónimo da melhor proposta?
É certo que estamos numa boa altura para comprar casa. A EURIBOR, o indexante utilizado na maioria dos empréstimos habitação com taxa variável em Portugal, mantém-se com valores negativos. Significa que as prestações calculadas com base nessa taxa serão por enquanto mais baixas. Mas antes de se perder com nomes complicados e percentagens, vamos desmistificar o que é o spread crédito habitação e as diferentes variáveis às quais deve ter atenção no momento de analisar as propostas.
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O que é o Spread crédito habitação?
O spread crédito habitação é um dos componentes da taxa de juro e é o valor que uma entidade financeira cobra para conceder um empréstimo de crédito habitação. Esse valor permite-lhe então obter algum retorno pela concessão do crédito, assim como fazer frente aos riscos inerentes a qualquer operação de empréstimo de capital.
O valor do spread crédito habitação depende de como se encontra o mercado no momento, mas varia sobretudo em função do nível de risco que está associado à operação, sendo tanto maior o spread quanto maior for o risco. Mas vamos analisar essa questão em mais detalhe.
O que faz variar o spread crédito habitação?
O spread varia de operação para operação, mas há algo que é comum: os bancos querem minimizar o risco. No que toca ao spread crédito habitação, é preciso ter em conta o estado atual do mercado e analisar as garantias oferecidas pelo cliente que procura o crédito. São também determinantes para o valor do spread todos os indicadores considerados na análise de risco.
Esses indicadores incluem, por exemplo, a natureza da operação, ou seja, qual é a finalidade a que o crédito se destina. As características do cliente, que se traduzem, por exemplo, no tipo de contrato de trabalho, nível de rendimentos, poupanças e investimentos, idade e constituição do agregado familiar. Por fim as características da operação, nomeadamente, o valor do empréstimo, as garantias financeiras e o valor de entrada que os clientes estão dispostos a dar.
Ao analisar estes pontos, as entidades financeiras procuram identificar sinais de alerta que possam indiciar que o cliente possa não cumprir o compromisso que irá assumir com o crédito habitação. E é face a essa probabilidade que o valor do spread crédito habitação é definido, de forma a compensar a entidade pelo risco que assume ao abrir mão de liquidez para conceder um empréstimo.
O spread crédito habitação mais baixo nem sempre é a melhor proposta
Antes de mais, é importante perceber uma coisa: o spread é apenas um dos custos do crédito habitação, mas há outros. Por não perceberem isso, muitas pessoas pensam que, ao ter um spread mais baixo, vão pagar menos pelo crédito habitação, o que não é necessariamente verdade.
Um argumento que é muitas vezes utilizado para justificar vendas associadas ao crédito habitação e aplicar um spread contratado em vez do spread base, ou seja, fazer depender o valor do spread da contratação de produtos extra. São exemplo disso os cartões de crédito, PPR ou domiciliações. Mas é importante ter em mente duas coisas: o spread fica associado à contratação desses produtos, o que significa que se em algum momento não quiser mais um desses produtos isso fará com que o spread passe automaticamente para o valor do spread base (que tem geralmente um valor mais alto). Além disso, os produtos extra podem ter também custos associados, pelo que o dinheiro poupado no spread pode ser depois pago de outra forma.
Por isso, para comparar diferentes propostas e escolher a mais vantajosa, é importante olhar para lá do spread. Ter em conta indicadores que representam a totalidade dos custos do crédito habitação, como o MTIC e a TAEG podem conduzir à melhor proposta.
O MTIC é o Montante Total Imputado ao Consumidor e junta ao montante do empréstimo todos os outros custos associados ao crédito habitação (juros, comissões bancárias, impostos e outros encargos) que serão pagos ao longo do empréstimo.
A TAEG, por seu lado, representa a Taxa Anual Efetiva Global e tem em conta as comissões bancárias pagas (comissão de abertura, de formalização, de avaliação, por exemplo), os juros, as despesas (impostos e emolumentos de registo da hipoteca) e os custos dos seguros associados (como o seguro multirriscos do imóvel e o seguro de vida). Assim é um bom indicador para avaliar os custos totais de um empréstimo.
Estes e outros dados estão disponíveis na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), um documento essencial, que lhe irá permitir comparar de forma mais transparente as diferentes propostas, e que se obtêm ao realizar uma simulação de crédito habitação.
Por isso, se quer escolher a proposta mais vantajosa o melhor conselho que podemos dar é: não se limite a olhar apenas para o spread. Tenha em conta indicadores que de facto lhe permitem avaliar quanto vai pagar no final pelo crédito habitação. Utilize um dos nossos simuladores de crédito e faça agora a sua simulação de crédito habitação.
